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背景：前幾日，一則香港媒體爆出的“中國房產稅實施細則”相關文章燃爆了朋友圈，隔天，文章刪除。無論此細則是香港媒體無中生有，亦或是港媒嗅覺靈敏率先拿料，這一文章的突然出現也提醒著我們，房產稅或許已經進入法律論證中，呼之欲出！
業內人士普遍認為，影響房價的最大因素應為供求關係以及貨幣政策、限購限售政策，而房產稅，這個曾經在中國鮮少關注的財政措施，是否如某些專家學者所說，會是導致房價下降的深水炸彈？又將如何影響老百姓的生活？本文將從重慶、上海房產稅實施歷程以及美國、日本房產稅實施後房價走勢來給你答案。
一、房產稅與房地產稅傻傻分不清
房產稅，屬於財產稅範疇，以房產為徵稅對象在持有環節進行徵稅。房地產稅，是一個綜合性的稅收體系，涉及開發階段、保有階段和交易階段。房地產稅是一個綜合性概念，即一切與房地產經濟運動過程有直接關係的稅都屬於房地產稅。在中國包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地佔用稅等。
房產稅是房地產稅的一個組成部分，房產稅作為財產稅，其徵稅對象為房產，而房地產稅徵稅對象既包括房產又包括土地。在中國，土地非私有，有些學者大聲疾呼“既然土地屬於國家，交何房地產稅？”故立法機關及政府發言人逐步統一口徑，將持有階段的財產稅統一稱為“房產稅”。
二、重慶、上海房產稅試點效果如何？
1、重慶、上海房產稅試點辦法：
2011 年 1 月，上海、重慶兩個直轄市啟動房地產稅試點改革。上海採用的是 " 老房老辦法，新房新辦法 "（存量和增量差異對待）的思路，即以前買的、分配到的房子都不用徵稅，新購房屋才需要交稅。
而重慶則主要針對高檔房屋（均價高於新建房屋成交均價的 2 倍）進行徵稅，對於存量房屋，180 平米以下免稅，新購房屋 100 平米以下免稅，超出部分以累進制的方式計稅，重慶房產稅我們稱之為存量徵稅模式。
2、重慶、上海房產稅試點以來的房價走勢分析：
筆者截取了上海、重慶兩座城市在房產稅實施前後幾年的房價走勢圖來做分析，在2011年前後的兩三年內，比如從2008年到2013年，兩座城市房價較為平穩，大致漲幅與通貨膨脹相當。可見房產稅的實行對兩座城市房價影響並不大。
重慶數年來人口淨流出，大部分本地家庭持有房產兩套以上，總體房產處於供大於求狀態，所以重慶房價橫盤多年，且交易量低迷，房產稅的實施更是打擊了居民購置二套以上房產的積極性。2017年一線城市限購導致資金外溢到二三線城市，重慶也跟著來了一波大漲。
上海房價保持穩中有升的狀態，2015年的貨幣寬鬆令上海房價彪升，房產稅的實施貌似對上海房價沒有引起一絲波瀾。據2016年上海統計年鑑顯示：上海城鎮住房面積約為7.76億平方米，上海常住人口2419.70萬人，人均住宅面積約32平方米，上海常住人口戶數899.52萬戶，每戶擁有房產1.1套~1.3套左右。然而，還有大量的未辦理常住人口登記的務工人員及高校畢業生住房需求未得到滿足。據鏈家研究院調查，上海至少還有700萬人口沒有自持房產。因此在剛需和改善型需求依舊較大的情況下，房產稅對總體房價並不能產生多大的影響。
三、在國外，房產稅對房價影響大嗎？
1、美國
美國在建國初期就開始徵收房產稅，早在1792年就有4個州徵收房地產稅，1798年通過的財產稅法律就包含對房產和土地分別徵稅的規定。到了20世紀初，美國每個州都制定了徵收房地產稅的法規。
上圖中，美國123年扣除通脹後的房價走勢基本平穩上漲，可見這一百多年，並沒有因為房產稅的存在而對房價存在抑制作用。徵收房地產稅更大的功用是為地方政府的各項服務和基礎設施建設提供資金支持，並不以此為主要手段來調控房地產市場，但對購買和持有房地產的需求有間接影響。其他與房地產有關的主要稅種分別歸在交易稅、遺產贈與稅（特朗普上臺後廢除了遺產稅）和所得稅項下，此外還有一些服務性收費項目，這些稅費綜合起來則對抑制房市過度投機起到一定作用。總體稅率大致介於1%-3%之間。
2、日 本
據日本國土廳公佈的調查統計數據，80年代中期，隨著大量資金湧入房地產行業,日本地價開始瘋狂飆升。自1985年起,東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市的土地價格每年以兩位數上升，隨著地價暴漲，城市住宅價格也開始水漲船高。
在1990年，東京都市圈的住宅價格與年收入之比已經超過了10倍，在核心地區更是達到了近20倍的水平。當日本政府意識到泡沫的嚴重性時，他們採取了強硬的擠泡沫手法：
提高銀行利率：自1989年5月始到1990年8月短短的一年零三個月里加息3.5個百分點，力度非常之大。
徵收地價稅：1990年4月開始徵收地價稅。1990年12月，土地政策審議會決定要拉低地價，正式開始擠壓泡沫。
日本80年代房產泡沫的產生根源在於貨幣寬鬆導致大量資金流入土地、房產市場，房產泡沫迅速破裂的原因在於政府迅速提高貸款利率，縮緊貨幣政策，再加之徵收地產稅的組合拳，政府強擠泡沫致使房地產迅速降溫，並且在接下來的20來年都持續處於低迷狀態。房產稅的在日本的80年代對於日本的房價是有一定的抑制作用的，但只是組合拳之一，並不是房價下跌的根源。
四、房產稅如何影響房價
房產稅大體可歸納為兩種：英美模式將房產稅功能定位成籌措財政收入，日韓模式則兼顧財政收入和房價調控。目前世界上有140多個國家或地區課徵包括房產稅在內的各種形式財產稅，但各國具體的徵收形式、課稅對象、稅率設計等不盡相同，原則上主要為地方政府籌集資金，也有個別國家以之作為調節房價的政策性工具。
從國外房產稅實踐經驗來看，房產稅能作為地方財政收入的重要來源，有利於調節收入差距，但對房地產市場調控的效果不太明顯。美國的房地產稅最高的是紐約，大概6%，911之前大概2%不到，因為“911事件”提到了4%，後來又提到了6%，但是紐約房價也是美國最高的，從美國開始徵收房地產稅，如果房價指數為100的話，現在大概是312，房產稅對抑制房價沒有任何作用。
在中國，大城市徵收房產稅具有較強的可行性，短期內，房產稅開徵會對一線城市屯了大量房產的富裕階層增加持有成本，一來有可能會引發一波拋房潮，進而房價會短期下跌；二來由於持有房產成本增加，可能會引起城市租金上漲。但從長期來看，房產的價格受經濟週期及供求關係影響更大，一線城市資源集中，人才不斷湧入，需求應是增長狀態，故長期看，大城市房產還是會呈現穩中有升趨勢。而房產稅的開徵與此同時能增加較多的財政收入，也能抑制一部分富人囤房現象，的確是一個促進房地產市場穩定發展的長效機制。
對於中小城市來說，尤其非熱點、缺乏高收入產業、年輕人淨流出的城市，房產稅對房價影響很大。因為房產稅是針對多套房者徵收，一旦開徵，房產的價值和流動性都將經受考驗，囤有多套房產的富裕階層，其持有成本將大大增加。房產稅的徵收可能會加速人口流出，拋房的現象會加速到來，甚至在供大於求的狀況下，房價有可能大幅下跌。由於各地情況千差萬別，人口流失的中小城市，估計會長期免徵房產稅，或者象徵性徵收。
總結： 房產稅一旦推出短期會對房價產生影響，但從中長期的角度，隨著房產稅逐漸成為常規稅種，其對房價產生的波動會逐漸降低。筆者預計房產稅會逐步推進，從而保障其不對市場產生強衝擊影響。從居民個人影響出發，筆者建議在經濟不發達、人口增長緩慢甚至流失的城市，未來兩年減持多套住宅；在強二線、一線城市，除非擁有多套特大面積住宅，不需急於減持，可以等房產稅出臺後根據市場情況再做考慮。
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