今天的話題，其實和昨天的話題有承繼關係（願意的話可以查看《有條件的老百姓，投資買房換房正當時》），一是我的觀察視角始終代表的是那個“小中產階級”。我不是房地產專家，但力爭能幫到這個群體看清房產相關政策實質，能在這個群體進行房產投資方面給出一點合理化建議（我們在此討論房產投資而廣大剛需朋友還沒有房子住，可能有些話語會傷到部分剛需朋友的情感，在此致歉，不喜勿噴）。二是我的利益訴求在於辛辛苦苦賺的錢如何實現保值升值。房產投資和炒房不是一個概念，房產投資是基於自身經濟條件和實際情況，在看清政策
實質和看準市場發展基礎上，在一個或數個地方投資一套到數套能保值升值的房產作為家庭財產配置，捍衛的是自己家庭的財富利益，伴隨提升自己生活品質和社會階層，考驗的是政策的分析能力和市場的研究能力。我們與政府目標一致，希望房地產市場“平穩健康”發展，大漲大跌對於我們投資人群，最後都不是福音。炒房是經濟達人或組織組成利益集團，鑽政策孔子，壟斷房產資源，可能是一整棟樓，也可能是一個小區，甚至可能去炒一個城市的房價，為追求財富最大增長，不惜官商勾結，不惜傷民害民，不惜擾亂經濟，不怕社會分化動亂。炒房是必須打擊的，我也反對炒房，但基於房地產作為商品的特殊性和中國目前國情的特殊性，覺得投資還是有價值的。繼續今天的話題，聊聊房產稅及對“小中產階級”投資房市的影響。
現在關於房產稅各大專家發言多，網上分析文章也很多，甚囂塵上而又莫衷一是，搞得大家人心惶惶。在我看來，一是房地產稅或房產稅作為現代財政制度一個組成部分，外國有經驗，稅改有要求，調控房價打擊炒房群體有需要，對於國家層面“促進房地產市場平穩健康發展”意義重大，一定會出臺，絕不會只是“狼來了”。二是中國地區廣泛，房地產屬性差異很大，各地經濟發展不平衡，需要考慮的因素很多，所以房地產稅或房產稅的出臺總體思路是“立法先行、充分授權、分步推進”，必然非常慎重，過程很長，需要兼顧平衡的利益也很多，所以儘管房地產稅概念2010年就提出了，但到目前，還處於起草和完善房地產稅法律草案階段。按照2019年稅收立法要完成全部立法程序的相關計劃，2018年稅制改革或會有更進一步的發展，根據目前的進度來看，預計房地產稅在2020年前將會取得突破，但是具體的實施，還需要經過房產稅實施條例，以及各省的實施細則出臺，2021年房地產稅或許才會真正陸續落地，目前專家共識認為，2025年之前房地產稅出臺是大概率事件。今年，是房地產稅稅制改革的關鍵一年，討論多，關注多，國家層面甚至鼓勵討論，除了“徵求民意”外，也許還有抑制炒房、調控房價的短期“穩房”輿論需要。
房產稅，其實和房地產稅不是一個概念，它是以房屋為徵稅對象，按房屋的計稅餘值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。目前上海和重慶徵收的房產稅從其性質來說更多的算是一種財產稅，而國家提出的是要加快房地產稅立法，房地產稅包括交易稅和持有稅，是一個綜合性概念。
開徵房產稅最直接的影響是提高了房產的持有成本，這對於炒房者而言，是不小的負擔，畢竟壟斷控制一個樓盤（小區）或數個樓盤（小區）的房子，成本很大，所以一旦房地產稅開徵，炒房者會拋售手上的房產，市場上供給數量增多，短期內可以起到抑制房價的作用。但從長期來看，房地產稅對房價的影響是非常有限的。因為房屋的持有成本只是影響房價的一個輔助因素，供需關係才是決定房價的根本性因素。上海和重慶房產稅徵收試點幾年了，房價下降了嗎？但有一點要注意，選擇在房地產發展低谷弱週期內徵收房產稅，會對相當部分投資性質的但房產較多的人群產生恐慌心理。昨天我說國家和政府層面調控房地產實質在於“時間換空間”，“要促進房地產平穩健康發展”，不希望大起大落，所以房產稅的出臺極大可能會選擇房地產市場逐漸走出低谷才會實施，它本不是以調控房價為根本目的，而且必然會“因省而異”，還可能會“因城施策”，大概率實行“低稅率、寬口徑、廣覆蓋”的原則。
政策看清了，我並沒有改變昨天談到的基本觀點，堅定支持現階段研究和考慮重點城市房產選擇。但是對於即將而來的房產稅，我們要在投資中注意三個方面。
一、房產投資最好不要都在一個城市或一個省，最好在兩個不同省分進行選擇投資。中國地域廣泛，房產稅徵收必然會照顧區域差異，國家層面可能只是總體要求，具體由各個省在規範下制定具體實施細則是大概率事件，每個省只對於本省負責，不管將來如何聯網，一般不太可能跨省徵收房產稅。這樣，在一個省範圍內，你就可能屬於“免徵”或“少徵”行列。有人會問，兩個省之間買房好麻煩的，實際上現在交通運輸高速發達條件下，這些麻煩根本可以忽略不計，如果你在外省工作或子女在外地工作，如果周邊正好有我們昨天推薦的城市合適的房產，那豈不是正好？
二、對於具體房產選擇，堅決看準再下手。你買的房子在市中心，是學區房，配套成熟，交通便利，環境優美，從來不擔心租不出去，這種房子作為投資很不錯。這些地方，將來房子變現能力強，即使將來房產稅徵收了，提高房租，也同樣能租出去，對投資者來說，沒有什麼損失。但如果你買的房子現在都租房困難，以後隱患就很大。一是出現房價下跌，最容易套牢，變現困難；二是房產稅出臺之前，空置稅更大概率先出來，房子租不出去，空置稅就得自己承擔，增加持房成本。看起來抽象，舉個例子大家就能夠直觀理解。黃金地段一套房子目前市值125萬，月租金2000元。如果租金上漲20% （每月400元，每年4800元），那麼就是2400元，對於要享受這個房子的便利和優勢來說，一定會有人接盤租房的，只要每年徵收的房產稅不超過4800元的話，那麼對於我預期收益來說是沒有影響的，但如果買的房子口岸不好，出租困難，那就是另外的結果了。我們可以算一筆賬：假設100萬買的房子，貸款七成，利率4.5%，每年約交3萬的利息。房子又租不出去，租金為0。此時，假設國家徵收房產稅1%，那麼每年又多了1萬塊的稅錢。所以，持有一年，虧損4萬。這還不包括空置稅徵收，我是不知道他們可以耗多久了。所以，從某種意義講，房產稅對租不出去的房子，就可能是滅頂之災！
三、投資房產，一定要量力而行。每個家庭經濟條件不一樣，能拿出的用於投資房產市場的資金各異，我不反對適當貸款，只要每個月還貸金額不超過家庭當月收入總額的三分之一，這就是比較合理地投資，當然，總額收入多少和每月基本花銷不一樣，但這個比例最好不超過一半。投資，就要考慮風險，投資還要不影響生活質量，而且現在每個家庭上有老下有小，會有很多突發情況。如果為了投資而省吃儉用到極限，生活緊巴巴的，這樣就失去了投資的初衷和快樂，抗風險能力明顯下降，是不會享受到投資房產帶來的喜悅的。
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