石家莊高新區，本地人又稱“開發區”，位於東二環外、京珠高速以東，藁城區以西。設立於1991年，經過二十多年的發展建設，現在是石家莊市五大主城區之一，但它在市區存在感很低，大多數普通市民甚至分不清楚“高新區”“經開區”“”循環化工園區““鹿泉開發區”，經常把高新區籠統的稱作”開發區“。
經過一個多月的調研和準備，作者想通過這篇文章，中立客觀、詳實有序的向讀者解析以下問題：為什麼要創建高新區？高新區的現狀是怎樣的？房地產市場表現如何？哪些群體在買賣高新區的住宅？高新區的前景如何？
注：本文所用數據皆出自國大地產與政府官網，所用規劃圖下載自石家莊高新區官網，部分圖片因尺寸過大，可能會被相關平臺壓縮，建議點開大圖查看，或加入讀者群與知識星球，內附超清原圖。
高新區簡介
▍何為”高新區“？
“高新區”是“開發區”的一種，而”開發區“是一個舶來品概念，我國在80年代初開始引進這種概念，並在沿海的經濟開放城市建設最早的開發區，即經濟技術開發區。
1988年，國務院部門以及省一級地方政府開始批准設立地方開發區，隨後全國各地出現“開發區熱”，——地方各級政府或部門，為了吸引外資、發展工業、促進當地經濟發展，擅自批准設立了名目繁多的各類開發區。當時全國有N個”開發區“，甚至一個縣城的處級單位就可以創辦”開發區“，一個省份幾百個開發區相當常見。
開發區的建設，會伴隨著低價圈地、稅費優惠等”福利“，而這種盲目增設開發區的行為，嚴重超出了實際需求，影響了各地的經濟發展，所以國務院在2003年下發《關於暫停審批各類開發區的通知》，在全國開始了為期三年的“開發區清理整頓”工作。
現在，通過中國開發區網（www.cadz.org.cn），可以瞭解到，目前中國共有9類、2675個開發區；其中，河北省共有91個開發區。舉個例子，“千年大計”——雄安新區屬於開發區九類中的“國家級新區”，而石家莊高新區屬於“國家級高新技術產業開發區”，也是“開發區”的一個種類。
▲以上截圖出自中國開發區網
說這麼多，就是想讓大家瞭解一下“開發區“這個概念，——中國只有不到三百個地級市，但已經有兩千六百多個各類”開發區“，平均下來，一個地級市有八、九個”開發區“。如果你的城市沒有”開發區“，那真的是極其極其罕見。所以，石家莊高新區真的”不值錢“。
▍石家莊高新區發展歷史
所有”開發區“建立的初衷，都是為了吸引外資、發展工業、促進當地經濟發展，石家莊高新區也不例外。只不過，它隱約還承載著另外一個主要功能——轉移安置石家莊主城區的”落後產能“，比如原先二環內的藥廠、鋼廠、化工廠等。
從高新區官網，我們可以瞭解到——石家莊高新區是1991年3月6日經國務院批准設立的首批國家級高新區。1995年，原省級經濟技術開發區併入高新區，2009年，裕華區的宋營鎮和欒城縣的郄馬鎮劃歸高新區託管。目前，高新區下轄兩個街道、兩個鎮和科技創業園區，共26個行政村、14個社區，實際管理面積78.75平方公里，戶籍人口16.5萬，居住人口近37.5萬。2018年，石家莊高新區在全國157家國家級高新區綜合實力排名中位居第17位，全國生物醫藥產業園區綜合競爭力排名第7位。
目前，石家莊高新區的產業組成中，以石藥、以嶺、石家莊四藥等為代表的600多家生物醫藥企業佔總產值比重52%；以格力電器、博深工具等為代表的高端
裝備製造企業產值佔總產值比重40.5%；以54所、13所等為代表的信息通信技術企業佔總產值比重1.3%，現代服務業及其它佔總產值比重6.4%。也就是說，石家莊高新區的核心產業只有兩種，——生物醫藥和裝備製造。2018年高新區的GDP數值怎麼也找不到，只找到了2017年的，——約251億，什麼概念？在石家莊二十多個區縣中勉強能排進前十，在經濟體量上和裕華區是一個檔次。為什麼要提到裕華區呢？因為石家莊高新區在行政上歸屬裕華區，很多土地也是從裕華區劃過去的。但高新區是“開發區”，裕華區是“市轄區”，高新區是由石家莊市政府的派出機構——“管委會”來進行行政管理的，目前石家莊高新區黨工委 管委會的最高領導是一位副市長。說白了，高新區管委會的行政等級要比裕華區“高一點”。
雖然行政等級高一些，經濟體量相當，但高新區常住人口勉強只有裕華區的一半。要知道，高新區是1991年成立的，裕華區是2001年成立的，早出生十年，卻還是個弟弟。所以市政府也有點著急，今年4月底召開了加快高新區發展推進大會，推出包括財政支持、土地規劃、金融政策、生物醫藥等20條舉措“助推”高新區發展。3月份的時候，高新區還公佈了石家莊今年最大的城建計劃，——
改擴建道路近百條。為什麼需要建這麼多道路？請看下部分，高新區交通路網現狀。
▲高新區規劃圖，藍線為邊界，下載自高新區官網
高新區現狀
▍交通路網
下面這張圖，紅色如血管的網路代表高新區已經實際通車的道路，不包括鄉村土路和幾條縣道。
▲紅色線條為高新區已實際通車路段，圖片太大可能會被平臺壓縮，原圖知識星球內附
這張圖是我騎自行車，前段時間跑遍整個高新區得到的，讀者群裡也“直播”了，可靠性接近100%，可能會有某些小錯誤，但不影響最終結果。
從上圖可以看出：高新區目前路網建設很不完善，南二環東延線（信工路）以南區域只有五條斷斷續續的主幹道；南二環東延線以北、太行大街以西區域，雖然東西主幹道基本都已建成通車，但內部“斷頭路”很多，學苑路狹窄且也是一條斷頭路，所以目前高新區連接二環內城區的主幹道只有三條——黃河大道、長江大道、珠江大道。又因為與京珠高速相交，所以有時候堵車情況很嚴重。
更何況，南北方向，目前只有太行大街是實際“貫穿”、可以溝通其他城區的，天山大街、崑崙大街、秦嶺大街等，仔細查看上圖，你會發現，它們都是斷頭路。所以，高新區的路網建設亟待補全。
值得一提的是，高新區的地鐵建設進度很快，一號線已通車，三號線預計2021年前後通車，六號線一期工程預計2025年左右動工建成。（有意思的是，高新區雖然以“發展高新技術產業”為主要目標，但這三條地鐵線路，沒有一條是經過主要工業園區的）
▍商圈、住宅區與工業區
下面兩張圖，在高新區實際已通車的路網基礎上，增加了一些已經投入使用的城建配套、商業學校、知名企業等，並大致圈定了“住宅區”、“工業區”和“待建區”。
▲城建配套與知名企業分佈圖
▲圖片太大可能會被平臺壓縮，原圖知識星球內附
從以上兩圖中，可以看出：
①高新區目前僅有“天山海世界”和“益新購物”兩個商圈，並且天山海世界和益新購物的主體規模都比較小，業態不完整，只能滿足基本生活所需，高新區的朋友普遍反映，購物娛樂下館子還是得去二環內。
▲益新購物中心
▲天山海世界
②高新區目前圍繞著這兩個商圈，形成了
兩個比較成熟的住宅區，大致範圍為：太行大街以西、南二環東延線以北、珠峰大街以西、和平路以南。但其中，還夾雜著相當數量的藥廠、工廠、待建空地、在建工地，以及宋營、北豆、中仰陵、東仰陵四個城中村。
▲太行大街和珠江大道交口
③高新區目前大部分工廠和園區位於太行大街以東、南二環東延線以北區域，但也有很多企業位於“住宅區”，比如以嶺健康城、石藥、華藥的部分廠區。同時，實地走訪的時候，我發現很多工業地塊實際只佔了50%左右的地塊面積，開發深度明顯不夠。
▲石家莊四藥
④南二環東延線以南區域，除了天山公園周邊以外，基本完全處於待建狀態，現在到處都是玉米地，有東仰陵、西京北、東京北、東羊市、郄馬、東佐、信家莊、段幹、八方、韓通等十幾個村落。
▲玉米地和不遠處的在建樓盤
▍現狀總結
根據實際調研和高新區規劃圖，作者又做出下面這張圖，標識出開發區目前所有地塊的實際現狀。
▲開發區所有地塊實際現狀
▲長江大道與天山大街交口，是開發區目前最繁華的地段
▲高新區“住宅區”的街道都比較整潔
▲學苑路兩側的市容市貌就顯得有些“落後”，雖然已經是高新區比較成熟的區域了
從上面的圖片中，不難看出，高新區目前的“成熟”城區範圍很小。火炬廣場只能算半個公園，天山公園又遠離“住宅區”，所以市民實際可以休閒遊玩的場所很少。而且，高新區藥企、工廠很多，幾乎是石家莊空氣質量最差的區域。（就算是大白天，藥企附近也有很明顯的止咳水味道，有點甜）
教育方面，除了一中實驗學校、想象國際小學有些口碑外，其他的都是弟弟，有追求的家長都會把孩子送入二環周邊的學校。不帶歧視的講，高新區很多小學的生源，基本都來自城中村和藁城趙縣等區域。同時，高新區的專科院校非常多，尤其是大專、中專、技工類學院，本科院校幾乎沒有。
醫療方面，省二院、三院、四院在高新區均設有分院，但只集中於海世界商圈。
綜上，目前高新區路網交通很不完善，商業娛樂教育配套比較落後，地鐵規劃值得表揚，僅有約四分之一的區域屬於“成熟住宅區”，生物醫藥和裝備製造是其核心產業，但經濟體量仍然偏小，空氣汙染嚴重，待拆遷村落約有19個，除海世界周邊區域以外，市容市貌與城鄉結合部無異。
土地市場概況
作者從業時間僅有三年多，所以只能找到2016-2019年8月間、高新區所有已出讓的住宅用地信息，詳細的區位和畝單價走勢如下兩圖。（完整土拍表格太長，加在文章末尾）
▲2016-2019年8月，高新區所有已出讓住宅地塊分佈圖，含簡略信息與部分藁城地塊
▲2016-2019年8月，高新區住宅用地牡丹江走勢圖
從上面兩圖，有心的讀者可以看出，——雖然高新區每年住宅地塊的畝單價一直在漲，但類似海世界周邊的“黃金地塊”甚至比東三環的地塊還要便宜。這其實引申出另外一個問題，——
高新區的土地市場很亂，早年間幾乎所有樓盤都是先蓋樓再拿地，很多小區的土地性質並不是住宅用地，本土房企跑馬圈地的現象很普遍，幾乎所有住宅用地都已經“名花有主”，比如融創臻園壹號，就是融創從潤江手裡拿到的。這種情況，2017年以後才有所改善。所以，高新區的實際土地價值是比較難界定的，“實際成本”隱藏在土拍之下，一般人是看不出規律的。舉個例子，南二環東延線、北樂鄉那一帶，很多房企的地塊集中在同一片區域，萬科新都會和全業地塊是畝單價七百二十多萬，萬合就只有二百七十多萬，保利卻得掏九百二十多萬。華遠甚至得花1305萬/畝的價格，搶天山公園周邊的一塊“淨地”。
還有，高新區的用地規劃和已經公佈的規劃圖不符，很多地塊標的是非住宅用地，實際會通過“調規”變成住宅用地，所以高新區的住宅用地供應量也是無法確定的。起碼，本文作者接觸不到真正的用地規劃圖。
二手房市場簡析
注：高新區二手房成交數據，來自國大內網，共接近三千條買賣過戶信息，時間跨度2016-2019年8月。國大在高新區二手房市場佔比很高，2018年房管局數據顯示，高新區二手房總過戶量為1385套，國大660套，佔比超過40%。因為高評騙貸、低價避稅、戶口差異、私人過戶等原因，房管局的數據，可靠度不高，這是業內共識。所以這三千條中介公司的內網成交數據，反而可以反映出高新區四年內的真實市場行情。2017年3月17日石家莊出臺“限購”，所以作者把2017年的數據從4月分割開來，用來分析限購對高新區樓市的影響。
▍房價與成交量
從上圖可以看出：高新區房價從2016到2017下半年，大約上漲了50%，2018年以後，房價開始下跌，但跌幅很小；同時，2017年4月以後，成交量下跌明顯，2019年成交量進一步下挫。
高新區樓市調研下篇，會做出每一個月的房價與成交量走勢圖，方便讀者可以更清晰的瞭解到成交量變動與房價走勢之間的關係，敬請期待。
▍購房者與房主
▲房主與購房者 年齡段分佈對比柱狀圖
▲2016-2019年，河北省與石家莊市戶口的購房者佔比走勢圖
▲購房者戶口來源佔比分佈圖，注：每個地區所佔百分比是相對於總體的
從以上四張圖表中，可以看出：
①房主中，70和80後居多，購房者中，80和90後佔絕對優勢；
②如果將房主看作“上一代購房者”，那麼買賣雙方的戶口來源是極其相似的，都有約90%的原始戶口來自河北省，55%-60%左右的原始戶口來自石家莊市；
③通過對比，不難發現，2017年4月、也就是“限購”出臺前後，購房者戶口來源中，來自“石家莊市”的戶口占比變化不大，甚至略有提升，充分證明了作者一直以來的觀點——“限購”前後，石家莊主要購房群體沒有發生明顯變化，也就是說，一直都是同一撥人在買石家莊的房子。
④購買高新區二手房的主要群體，佔比最高的是河北省石家莊市戶口（55.38%），石家莊二十多個區縣中，購買高新區房產最多的群體來自藁城（11.42%）、趙縣（5.81%）、辛集（3.68%）、無極和正定，這四個縣區緊靠高新區。這證明
，高新區購房者中地緣性客戶佔比最高。⑤河北省其他地級市中，邢臺（8.86%）、保定（5.64%）、邯鄲（5.92%）、衡水（5.25%）、滄州（3.36%）佔比最高，也就是說，來自冀中南地區的購房者佔比很高，甚至超過了石家莊市很多區縣。
▍其他
▲四年間，高新區二手房成交面積段分佈
▲近期高新區二手房成交套價分佈
▲四年間，高新區二手房小區成交量佔比排名
▲2019年高新區所有 有成交記錄的二手房小區數據統計，原圖太大，知識星球內附
從以上四張圖表中，可以看出：
①高新區二手房最受歡迎的面積段是60-120平，尤其是90平左右的兩室，佔比最高；同時，2018年至今，高新區房價跌幅不大，成交量最大的套價區間為100-200萬，尤其是130-150萬左右的兩室，佔比最高。
②高新區目前共計有40多個二手房小區，是有房本、可以交易的，這些小區加起來共計七萬多戶，國大內網在售房源數量約三千套，平均到每個小區約70套。同比其他城區，比如長安區共計約600個二手房小區，內網上架房源數量約一萬套，平均到每個小區約17套。也就是說，高新區的二手房小區出房率明顯比其他城區要高。
③從小區來看，高新區二手房成交集中度很高，以天然城、水榭花都、同祥城為代表的12個小區成交量佔高新區總成交份額超過76%。這也從側面說明，高新區成熟城區面積很小，購房者可挑選餘地太小。（恆大綠洲屬於藁城，但其實大多數人都把它看作高新區的）
④2018年高新區二手房總過戶量為1385套，2019年大概率會跌到1000套左右，那麼按照現在的行情來看，
高新區二手房市場的整體去化週期預計會超過三年。④目前，高新區很多小區都在陸續下房本，預計房源上架數量會越來越高。
在售樓盤營銷概況
注：下面這張表格中的“剩餘貨量”，來自於國大商品房事業部的實時統計，基本是最接近樓盤實際情況的，雖然肯定會存在誤差，畢竟每個樓盤的真實銷量和剩餘貨量屬於開發商的核心數據，絕對不會隨意透露。但這張表，應該是目前普通購房者和業內能接觸到的最真實客觀的數據了。
高新區目前在售的住宅樓盤數量是石家莊主城區最多的，從2018年至今，出現過很多“現象級樓盤”，比如去年的融創臻園壹號、萬科新都會，今年的潤江壹號、保利時光印象等。聯繫實際營銷情況與上圖數據，可以得出以下結論:
①從去化速度來看，高新區的在售住宅樓盤月均去化量比主城區絕大多數樓盤都要好。其中，剛需購房者尤其青睞“大房企”“均價13000以下”的樓盤，比如南二環東延線與東三環交界處、萬科保利的項目。
②對比各樓盤去化量，可以發現：海世界周邊新建樓盤，單價15000左右極受市場歡迎，比如潤江壹號，超過一萬五，去化量會急劇降低；學苑路沿線也是如此，金盛悅府雖然均價15500，但存在備案差價、捆綁車位的情況，實際首付偏高，所以去化速度也不快；
南二環東延線板塊，單價一旦超過13500，去化速度會明顯降低，比如萬科新都會，開盤均價12500，近400套房源當天清盤，現售均價14500，月均去化量很低，而一牆之隔的保利時光印象，均價13300，開盤三個月以來一直保持著上百套的去化量；東北三環方向的融創臻園和保利堂悅命運相同，首次開盤均價12000左右，去化速度極快，現在漲到13000、小戶型房源緊缺後，去化速度顯著降低；東南三環方向，目前在售樓盤僅有高遠旭東城一家，雖然一再推出“購房送車”等促銷活動，月均去化量依然十分感人，證明現階段購房者普遍無法接受到該區域購房置業。
▲去往萬科新都會的路途
③高新區目前絕大多數住宅樓盤都捆綁車位或地下室，部分樓盤存在備案價差，實際首付比例超過35%，南二環東延線接近東三環的樓盤屬於藁城區，首付可以做到20%。（除了上圖中出現的樓盤外，富力城、雅都園、雍雅錦江、仕林銘邸、翰林甲第、天山熙湖三期等，都或多或少有房源在售，但銷量都不樂觀）
綜上，高新區的在售住宅樓盤，目前呈現“冰火兩重天”的現象，——成熟“住宅區”一萬五左右、北樂鄉一萬三左右、無捆綁的樓盤去化速度很快，小的樓盤甚至幾個月就可以清盤；但房價一旦超過上述界限、或捆綁車位、備案價差等，去化速度就會變得很慢。（不算沒有房本的村證房小區，粗略估計，目前高新區的商品房總戶數應該在10萬套左右，實際居住人口不好統計，村民都有平房，村證房小區也非常多）
文末總結
高新區這篇文章籌劃了一個多月，尤其是二手房成交數據，我是一條一條、分門別類、從內網“扒”下來的，方便通過excel直接篩選然後做出每一張圖表。規劃圖也是一個地塊一個地塊慢慢PS的，估計還會存在一些小錯誤，但不會影響到最終結果。
文章最後，可能讀者最想問的問題還是——你怎麼看待高新區的發展前景？
這個問題其實和石家莊這座城市的“調調”有關。你們看，石家莊高新區從成立至今，已經接近三十年了，除了近五年內建成一大批商品房小區與兩條地鐵外，其他地方乏善可陳。比如，天山海世界是1999年建成的，20年過去了，高新區的核心商圈還是隻有一個天山海世界。經濟方面，高新區GDP在石家莊市勉強能排進前十，但還不到藁城的一半。教育方面，二十多年，只有一所“一中實驗”可堪一戰，其他的專科院校就不提了，畢竟整個河北省一所985 211都沒有，高新區還奢求什麼？今年，市政府又重新提到了高新區，要“加快高新區的發展建設”，我覺得很難評價。
其實，高新區的發展，也是整個石家莊市的縮影。主城四大區和周邊其他城區幾乎都有割裂帶，往北有條河，過去十年想強行跨過去發展正定新區，結果現在幾乎要放棄了；往南是大片空地，但南北貫穿主幹道很少，前幾年做出來一個東南片區規劃，炒了兩年，賣了一大批地，結果一條路都沒修，因為發現得砸大把銀子才能跨到欒城；往東，一條京珠高速綠化帶把高新區隔離了；往西，主幹道倒是不少，但都是山區，前段時間出了一個全國聞名的“金山湖”，接近半年，鹿泉區不敢再賣一塊地。
回過頭來說高新區，它其實還有發展空間，藁城有經開區、循環化工園區，大家有的是銀子，未來石雄城際會穿過正定新區、高新區、直達欒城，高新區人口增量也是石家莊最高的，看起來都不錯。但仔細想想，這些也會反過來限制高新區，這麼多工業園區，主要發展的就是醫藥和機械製造，空氣汙染那麼大，讓誰住？難道說，還要再逼工廠繼續搬遷？高新技術產業開發區，五到八年內，三條地鐵沒有一條是穿到工業園區的，所以地鐵究竟是為什麼而建設開發的......
東南西北全試一遍，還是找不到“發展方向”，最近提到了“中央商務區”。這些年，整個城市規劃重點發展方向的感覺如同——盲人摸象，摸到那兒就敲板。你們看，石家莊就是這樣，甚至我們河北都是如此，曹妃甸、京津冀、雄安新區......好像都和河北有關，卻最終都是無關的。
以上，感謝閱讀，轉發到朋友圈，就是對作者最大的幫助。
PS.下文預告：石家莊開發區樓市調研
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