樓市“回血”速度挺快。
進入3月以來，石家莊各大售樓處陸續恢復營業，
個別售樓處甚至還有些火爆。最近，朋友圈時不時的就會冒出個“網紅盤”刷屏，基本都是靠“特價”出道，火速打響市場。
如果不小心刷到這些樓盤，“壓抑許久”的購房人的第一反應大概會是：“心動啊，糟糕，眼神躲不掉~”
但是，有不少網友也會在購房群裡問血拼小妹：XX樓盤的這個價格，確實便宜嗎？值得出手嗎？
所有，也就有了今天的主題：
你問我答
如何判斷一個樓盤的價格值不值？
今天，血拼小妹就跟大家聊一聊，如何判斷一個樓盤的價格值不值，“特價”是否真的實惠（以最近比較火的幾個代表樓盤舉例說明）。
考量一個樓盤的價格，我們可以從三個維度去判斷：
維度一 看同區域二手房價格
一般來說，二手房成交價一定程度上代表了這個區域的房價水平。用這個標準可以大體上判斷這個樓盤目前的“身價”是高了，還是低了。
如果說這個樓盤的價格低於同區域二手房成交價，也就是出現了一二手房價格倒掛，那麼說明樓盤價格處於區域內的低點，有較大的升值空間。
比如，最近“爆紅”的正基九宸，市場均價15000元/平，高層推出特價房，85折-88折，優惠後
12200元/平起（成交均價大概在13200元/平），降幅差不多超2000元/平。同區域內的天然城，與正基九宸一路之隔，二手房成交均價大概在14000元/平左右。
也就是說正基九宸的價格已經低於同區域二手房，同時也是樓盤歷史價格低點，基本可以判斷是處在價格窪地。
從樓盤品質來說，正基九宸是被動式住宅，容積率1.89，比起天然城等周邊二手房，品質相對更高，居住舒適性也更好。
所以，除了考慮區域價格水平，你還要考慮樓盤自身價值。這就要引入下一個維度：
維度二 看樓盤自身價值點
價值決定價格，這是最基本的認知。
房子的價值，其實並不在於房子本身，而是
房子所在的土地以及周邊土地上的配套。同樣的價格水平，樓盤自帶的“價值點”越多，價格水分就越少。也就是我們追求的所謂的性價比最大化。
高新區的同祥城五期——同祥四季，最近也推出了特價房，12600元/平起，什麼水平呢？
同祥四季的市場均價是13500元/平，同祥城二手房的成交價格要在14000元/平以上，12600元/平這個價格同樣能夠經得起第一個維度的考驗。
同時，給同祥四季加分的是配套價值。同祥四季周邊配套成熟度非常高，購物、教育、交通、生活一應俱全。幼兒園、高新區外國語學校；永輝超市、同祥優品街；周邊還有地鐵1號線、6號線（規劃中），距離石家莊東站800米。這些“價值點”讓同祥四季的價格更“抗打”。
還有銷量一直不錯的融創中心，融創中心二期均價16000元/平，前段時間推出了特價房，價格下探到了14000-15000元/平的區間。
上週末，融創中心出現了一波成交“小高潮”。因為新的“價值點”出現了，融創中心與石家莊外國語教育集團簽約，學校的事落定。學校配套是一個樓盤最硬的“價值點”之一。
所以說，更多“價值點”的加持，才是價格有力的支撐。說通俗點，就算房價整體波動下行，這類樓盤也有較強的抗跌性，價格更穩定。
維度三 看市場環境
這個維度其實是對時機的把握。你要清楚市場目前是上行，還是下行，未來價格是否還有進一步下調的可能？
一般來說，開發企業會有一些促銷的“黃金節點”，比如
金九銀十、年末衝業績。目前的促銷，其實是受疫情影響，開發企業面臨比較大的資金壓力，抓緊回款。從石家莊的市場情況來看，大部分推出特價房的樓盤，整體上大概能有1000元/平的降價空間。
特殊時期，會出現“特價”房源，但這個“撿漏”的窗口期不會一直存在。
後期隨著需求持續釋放，市場回暖，成交量回升，價格也會進一步趨穩。
進入3月份以來，永威楓林上院的銷售情況不錯。據血拼小妹瞭解，該樓盤的價格相較於年前，並沒有太大變化。高層起價8800元/平方米，7層帶裝修洋房起價11000元/平方米，基本上處在區域內的低點。
成交量增加的原因除了價格適合，還有當前的市場環境：一方面，疫情過後，積壓的需求集中釋放；另一方面，
同區域內的樓盤房源去化差不多了，永威楓林上院房源較充足，可選擇性多。加上一些優惠政策、2年半的首付分期的刺激，吸引了不少剛需和改善客戶，成交量明顯提升。
在“市場環境”這個維度，沒有精準的“神預測”，需要有一個心理預期價格做底。這個心理預期價格其實是基於前兩個維度的判斷。
此外，影響樓盤價格的因素還包括：土地成本、品牌溢價。
其中，土地成本是底線。相同區域內的兩個樓盤，由於拿地價格不同，也會影響後期的定價空間。
品牌溢價是加成。同區域內的樓盤，如果產品類型差不多，價格也差不多，一般傾向於選擇品牌房企的樓盤。
品牌的背後其實是售後服務、物業水平的保證，這些能夠延緩房子的損耗，在後期二手房的交易中，溢價也會高一些。
以上，是關於樓盤價格是否合適的衡量標準。
其實，還有一個重要問題：價格合適，你就該出手嗎？
具體到房子值不值得你買，就不能單考慮價格因素。如果是自住需求，你還要問自己三個問題：
第一， 這個房子能不能滿足我的需求。
一定要搞清楚自己想要什麼。如果你喜歡安靜，因為價格便宜，買了臨交通主幹道的房子，住進去肯定得後悔。
除了價格，還要考慮到具體的區域、綠化環境、通勤時間、樓層戶型、物業、學校等等，甚至是一些特殊習慣。你的“個人需求”決定了這個房子的使用價值。
第二，這個價格我能不能承受？
大多數人認為便宜，不代表對你來說也是便宜。 那些單價特別優惠的“大戶型”就不是所有人的菜，首付款能接受，月供也會把你壓垮。
買房不要“一口吃個胖子”，儘量在承受範圍之內，還要留足日常生活所需、家庭備用基金等，不要孤注一擲全押在房子上。
第三，我有沒有全面的實地考察過？
買房除了需要智慧，也需要付出體力。宣傳廣告天花亂墜，價格優惠算到崩潰，都不如親自轉一轉。
周邊的配套是否便利、交通是否通暢都需要驗證，甚至你還會發現一些不利因素，也會降低對樓盤價值的判定。
如果以上三個問題，你的回答也是：OK！那麼可以出手了。
說了這麼多，血拼小妹希望大家再遇到“低價”、“特價”房源，不要慌，用上面的標準去判斷一下，相信你會做出更加理性的選擇。
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