2019年西安房地產市場可謂是跌宕起伏，幾家歡喜幾家愁。有置業者這樣總結，“2019，搖號5到6次，沒有一次搖中，年底讓我去買個彩票中大獎！”
那麼，2019年房地產市場到底如何？近日從克而瑞發佈的2019西安房地產市場研究報告中可以看出，2019年土地市場“供大於求”供應約3200萬㎡，商品住宅市場整體“供不應求”，供應約11.54萬套房源。
全年中籤率大幅提升 去化率不如人意
從大的經濟走勢上看，2019年西安房地產市場處於“量低速快”的發展階段。房地產作為經濟發展的支柱產業，1-11月，固定資產投資同比下降0.1%，上半年投資增速在15%左右，6月開始累積增速出現下降，呈現負增長。
據克而瑞相關數據顯示，2019年中國房地產企業項目銷售top100排行榜中，西安有8個項目成為全國百強，總成交面積位列全國第三，但相比2018年仍然是下降了1個名次，究其原因，2019年下半年由於嚴苛的6·20政策的出臺，使得市場迅速理性，成交面減少也屬正常。
縱觀全年的供應量，上半年明顯要低於下半年，其中從上半年的取證樓盤來看，商品住宅僅為477.33萬平方。到了下半年，大量房源入市，全年才達到了預期。克而瑞數據顯示，2019年西安市主城區供應量1151.71萬㎡，同比下降9.5%，西鹹區域供應量約532萬㎡。
據不完全統計，西安市2019年入市房源11.54萬套，西鹹新區約2.49萬套。從開盤數據中可以看出，全年約407次開盤，10.8萬套房源進行線上登記，約21.4萬組家庭參與搖號（不排除同一家庭多次登記）。
從中籤率和去化率上看，兩極分化現象嚴重，購房者扎堆登記，導致部分樓盤登記人數較多，如華潤置地曲江九里、萬科翡翠國際等，平均最低中籤率達到了5.8%。
美城機構市場研究中心總監沈瑋表示，2019年去化率最高點是在5月份，整體去化率在87%，到了11月份去化率就已經降到了50%，而在搖號中籤率上，上半年差不多30人選一套房，到了下半年搖號樓盤中就是1.5個人選一套房，中籤率提升的幅度很大，這也說明了市場在逐漸回穩。
全年住宅成交均價14338元/㎡ 高新以17678元/㎡領跑全市
據統計，西安房價從2016年到2019年11月連續上漲45個月，並且在2019年上半年，西安多次位列全國70個大中城市房價漲幅前列。
從克而瑞發佈的數據中可以看到，2019年上半年在市場回暖的帶動下，價格達到了頂峰，年漲幅收縮到15%以內，全年成交均價14338元/㎡，比2018年成交均價13000元/㎡，漲了近1338元/㎡。其中高新以17678元/㎡領跑全市。
關於房價，西安歐亞學院人居環境學院客座教授朱鬱認為，西安房價漲勢不變，但漲幅收窄，在合理區間，仍有後勁。這與城市定位、城市基礎配套、城市GDP、人口基數等息息相關，而這些都處在上升通道。
沈瑋表示，2019年公示的價格中同一區域的樓盤價格有的幾乎一模一樣，但是產品類型卻不一樣，估計未來會有樓盤通過折扣手段來促銷銷售。
值得關注的是，從去年開始，西安湧現出了很多大平層和洋房。從陽光售房網發佈的數據中可以看到，去年面積區間120-140㎡的成交量最大，其次是100-120㎡和140-180㎡面積段的戶型。在房價選擇方面，總房價120-150萬佔成交量的大多數，其次是總房價150-180萬的成交量。由此可見，目前西安市場改善群體不在少數，並且改善購房門檻也在明顯增加。
朱鬱分析，目前西安市場逐漸進入改善時代和精裝時代，意味著需要好產品、好房子，告別3.0的產品時代，進入品質人居的新週期。
樓面地價走高 催生高端改善型產品持續增多
俗話說，土地是房地產市場的晴雨表，在市場規律下,未來的市場走勢能通過當年的土地市場有所預測。據克而瑞機構發佈的數據顯示，去年土地市場全年供應規模約3200萬㎡，成交規模出現10%以上降幅，但依然接近2700萬㎡水準。
土地熱點區域集中在西鹹新區（1050.4萬㎡）、滻灞（486.6萬㎡）、高新（391.1萬 ）和城北（363.1萬 ）,就此，朱鬱認為,土地供應源頭能夠看出市場發展的走向和重心，特別是供地區域在規劃層面更能說明市場潛在的活力，這些區域既是西安2018-2021年重點供地區域，也是城市重點發展區域。
從平均畝單價和樓面地價可以看出,住宅用地的平均畝單價為612萬,比2018年上漲78%，而平均樓面地價為3694元/㎡，比2018年上漲88%。從房企拿地熱情看,本土房企在2019年的土地市場上也有所貢獻。“西安陽光售房網”聯合“西安地產視線”發佈了2019年大西安拿地量及銷售業績TOP10中顯示,2019年大西安房企拿地量集中度較高，排行榜前10位房企拿地面積之和佔比大西安全年開發用地總量的41%。前三甲分別為中國恆大集團1228畝，綠地控股948畝，華僑城集團947畝，其餘七家均在200-600畝之間。
從區域看，2019年的土地成交分化明顯。成交排名第一的西鹹新區中，空港新城以1925畝出讓面積遠超西鹹新區其他區域，主要有中梁、綠地、金地集團先後入住空港新城，而萬科、新城控股、綠地集團摘地秦漢新城,由此可見,西鹹新區土地板塊成交從2018年灃東灃西開始向空港、秦漢等板塊移動，開發商也陸續完成西鹹新區的佈局。
另外，高新區也將是2020年改善型產品的集中地。數據顯示,高新區溢價率地塊佔比最多，其中最值得關注的是高新軟件新城和中央創新區。
沈瑋認為，高樓面價，低容積率及拆遷成本下，開發商為實現溢價需求，催生商品房產品持續改善化，大平層等高端產品將成為主流選擇。
華商報記者 黨蘭 張毅
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