你聽說過“法拍房”嗎？
對於一些地區沒有購房資格的人來說
不受限購政策影響的“法拍房”
成為了購房新選擇
價格也有一定優勢
可是實際生活中
為什麼很多人還是不願購買法拍房呢？
小廖和小英是大學同學，也是一對戀人，畢業後兩個人都在一家外貿公司上班。雙方父母一直催促兩人結婚，小英提出唯一的求就是在成都買套房。但是受成都限購政策的影響，購房只能成為夢想。眼看房價一天天的上漲，兩人只能望房興嘆。
在一次和同事的交談中，小英瞭解到，購買“法拍房”不受限購政策影響。回家後，小英和小廖趕緊上網查詢了法拍房的相關信息，很快就相中了一套正在拍賣的法拍房，房子已抵押給銀行，由銀行委託法院進行查封拍賣，預估價、起拍價都比較合理。二人在對這套拍賣的房產進行實地勘察後，就開始準備拍房的事項。最終經過法院拍賣，小廖和小英以150萬元的成交價獲得了這套拍賣的房產，成為了該標的的買受人，他們給法院交納了後續的房款。
取得房產證後，小廖才發現，他們買的這套房已經被前房主出租給了小賴一家，他們在這裡已經住了5年了，當初原房主與小賴簽署了一份長達20年的租賃合同，約定租金每月3500元，租金也已經一次性付清，雙方還規定了5萬元的違約金。
小廖要求小賴一家立即搬走，可小賴表示，“買賣不破租賃”，小廖要麼再等15年，要麼就一次性支付剩餘年限的租金和違約金，否則他們是不會搬走的。
小廖和小張花了150萬買房，卻無法入住，他們欲哭無淚。難道法拍房對他們來說真的成了一個“坑”？！
四川蓉城律師事務所 曹瀟尹
法拍房
法拍房是法院拍賣房產的簡稱，是指被法院強制執行拍賣的房屋。當債務人無力履行按揭合同或者無法清償債務時，被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價款滿足債權。此外，被司法拍賣的房子也屬於法拍房。
法拍房確實不受限購政策的影響嗎？
各地針對法拍房的政策都有一些不同，部分地區有一定限制，例如北京；不過總體原則法拍房受到的限制比較少。在成都，法拍房是不受戶籍、社保等限制，這也就是說：只要你有錢就可以參與競拍。
購買“法拍房”有哪些注意事項？
01 詳細閱讀拍賣公告
司法拍賣中會詳細的列出“競買公告”“競買須知”“標的
物介紹”等拍賣公告，包括房屋的地方、面積、價格、特別說明、拍賣流程等，提醒大家要特別注意標的物的瑕疵，包括物管水電費、租約等。
02 實地看房，租賃及被佔有的房子要當心
法拍房想看房可沒那麼方便，不去實地考察看房，很可能遇到存在建築瑕疵的房產，而法院對房子的瑕疵是不擔責的。去看看，也能瞭解到這個買賣的房子是不是存在對外出租了或者是被佔有的情況。 在法律上“買賣不破租賃”，也就是說這個房子買賣是不影響租賃合約的，如果原房主租給了別人居住或者做生意，你是沒有權利趕走租房的人的，只能等合約到期或者賠付對方違約金才可以。如果遇上那種租給品牌店鋪和酒店式公寓之類長期租戶，那交接、騰退處理起來都很複雜，成本也特別高。
03 是否有能力在競拍後限定時間內付清全部款項
首先要了解該套房屋是否接受銀行貸款，自己是否符合銀行貸款的條件等。同時要特別注意，法拍房的稅金比較高，而且一般都是由競拍者全額承擔。
什麼是“買賣不破租賃”？
買賣不破租賃，即在租賃關係存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。
帶租約的“法拍房”能不能買？
這個需要具體分析，自身購買該房屋的需求是馬上使用，還是進行投資？如果僅為投資，帶租約的法拍房往往比較合適，因為這類房屋的價值一般不會很高；如果是馬上要實際使用的，那建議一定要謹慎。
買到帶租約的“法拍房”
是否一定要履行租約？
不一定。大家應該都聽說過“買賣不破租賃”，原則上，新買主需要繼續履行租約，但是法律有規定一些突破了“買賣不破租賃”原則的情況，這個具體跟債權的類型、法院查封時間、租客入住時間等等細節都有關。在司法實踐中，一些帶租約的“法拍房”也能成功收回，並且不需要支付額外費用，有可能租客還要支付給新房東房屋佔用費。
如果拍到法拍房後反悔，該怎麼辦？
一般參與法拍房會交一筆保證金，競拍成功保證金轉為部分購房款，競拍失敗保證金會第一時間退回。如果競拍成功後後悔了，保證金會被暫時扣住，待下一次拍賣結束後將拍賣的差價以及可能產生的重新評估、競拍的費用補足後差額部分予以退還。但最後是否還有差額或者差額還有多少是不確定的，所以建議大家參與競拍的時候一定要謹慎再謹慎，以免承擔不必要的費用。
主管：成都市司法局
總編：劉子厚 主編：張婭
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