房小評 中國房評報道 昨天
79輪競爭之後，合景泰富（01813.HK）以總價7.53億元，摺合樓面價6890元/平米，溢價率11.36%，斬獲了津濱開（掛）2019-1號地塊。
這個消息讓天津土地市場興奮起來——在此之前，今年天津土地出讓平均溢價率只有6%，罕有多輪競拍，這是不是意味著天津土地市場要熱起來了呢？
今年以來，旭輝、藍光、新城等房企紛紛在天津拿地，天津市一季度土地出讓金收入達442億元，名列全國第三。
據中國指數研究院數據，2018年1月份以來，天津房地產市場月均銷量不到90萬平米，而目前天津商品住宅庫存量高達1820萬平米，全市商品房去化週期超過20個月。
如此高的庫存壓力之下，開發商們為什麼還成群結隊去天津拿地呢？
結隊撿漏
據諸葛找房數據中心監測，2019年3月六城土地收入過百億，3月天津市土地出讓收金以261億元位居榜首，杭州市以181億元位居第二，重慶市以163億元緊隨其後。
從天津2019年一季度成交的57宗住宅用地所在區域來看：市內六區3宗（河北2宗+南開1宗）；環城的四區22宗（北辰8宗+西青6宗+津南5宗+東麗3宗）；濱海新區16宗（高新區14宗+塘沽2宗）；遠郊五區16宗（靜海5宗+寶坻3宗+薊州3宗+寧河3宗+武清2宗）。
這些成交地塊所處區域多是當前天津市房屋銷售熱點區域。而且今年一季度，天津所推地塊總面積遠超2018年同期，地價穩中有降，因此被開發商認為是“抄底”的機會。
據中國指數研究院數據，2019年一季度，天津市共推出各類建設用地128宗，土地面積約767萬平米，規劃建築面積1057萬平米，分別較2018年同期上升106%，124%和134%。
綜合各類用地價格卻比2018年同期大幅下降。2018年一季度天津市所賣各類建設用地的土地價格均價為7413元/平米，摺合樓面地價為5628元/平米，而2019年一季度所出讓各類土地均價約為4543元/平米，摺合樓面均價僅為3295元/平米，
分別比2018年降低約38%和41.4%。
今年一季度，天津市所推土地當中，住宅用地規模增加，共推出10宗住宅用地，土地面積約63.6萬平米，規劃建設面積89.29萬平米，分別較2018年同期增長500%、783%、932%。
吸引開發商們的是，這些住宅用地價格便宜——2019年一季度，天津市住宅用地成交土地價格和折後樓面地價分別是8274元/平米和5893元/平米，分別較2018年同期增長16%和降低0.7%。
相比2018年一季度，如今在天津拿地的開發商們覺得“佔便宜”了——時間過去了1年，地價幾乎沒漲，而且住宅用地質量比較好。
其實，除了天津外，還有無錫、武漢、杭州等二線城市在3月份迎來了賣地豐收。只是，萬科帶頭喊出來的“活下去”口號言猶在耳，如今開發商們怎麼突然有了錢？
易居克而瑞的一份研究報告指出，去年的銷售回款是如今開發商拿地的主要資金來源，去年年底開發商們謹慎拿地，3月份全國重點城市土地市場量升價跌，多地政府主動調低了土地競拍保證金等拍地門檻，激發了開發商拿地熱情。
當然，對於開發商們拍地資金的來源，還有一種說法：今年1月份新增人民幣貸款3.23萬億元，而房地產企業抵押品充足，是信貸擴張最早受益的行業，當貸款量增長的時候，房地產企業總能受益。1月份的鉅額信貸擴張，讓開發商手裡增添了拿地資金。
除了有錢，開發商們判斷今年房地產行情平穩，而且公司拿地願望迫切，也是助推開發商們在天津大舉拿地的原因。
2018年，很多黑馬房企通過加槓桿，敢拿地，將銷售額衝刺到了千億以上，行業排名直線上升。這無疑給那些還沒有大舉加槓桿的中小房企一個示範：要麼像這些黑馬房企一樣敢於賭一把，加槓桿，將規模衝上去，要麼隨著行業兼併重組加劇，被別的房企收併購掉。
在今年一季度積極買地的房企中，我們發現了很多名不見經傳的區域型中小房企，恐怕他們都在學習2018年的黑馬房企們，豪賭一把。
而那些在2018年將銷售規模衝上來的黑馬房企們，也不輕鬆，他們要繼續保持銷售規模的高增長，就必須繼續吃進土地。
很多房企為了衝刺2018年的業績，已經將能形成貨值的土地儲備都消耗掉，當下急需補充土地，這也是如今在天津大舉拿地的房企，多為2018年黑馬房企的原因。
而觀察萬科、碧桂園、恆大等頭部房企，因為已經擁有充足的土地儲備，不急於此時出手，對天津市場保持冷靜觀望。
撿漏還是掉坑？
此時在天津大舉拿地的房企們，無疑都懷著一顆“撿漏”的心，但是目前的市場形勢下，在天津拿地，究竟是撿漏，還是掉坑呢？
首先要肯定的是，天津作為經濟總量可觀的直轄市，擁有常住人口1559萬人，2018年推出的“海河英才”行動計劃引進人才13.3萬人，天津市房地產市場需求量可觀，而且持續存在。
2018年11月，《中共中央國務院關於建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》中提到，要以北京、天津為中心引領京津冀城市群發展，帶動環渤海地區協同發展。“雙中心”發展對於天津，是一個新的利好。
天津與京冀兩地已經形成便利的交通網絡，作為承接北京非首都功能疏解的重要區域，2018年京、冀企業來津投資達到1233億元。同時，全市2018年生產總值（GDP）為18809.64億元，經濟基礎較好。
但需要注意的是，這兩年天津市經濟發展速度低於全國水平。2017-2018年連續兩年，天津市GDP增速在3.6%左右，在全國省市排名中倒數。在實行“海河英才”計劃的前提下，2018年天津市常住人口僅新增2.73萬人。
天津房地產市場同樣處於低迷狀態。
據中國指數研究院數據，截至2019年2月底，天津市商品住宅庫存量高達1820萬平米，當月全市商品住宅銷售面積僅為90.48萬平米，而且天津市近12個月的商品住宅銷售面積月均為95萬平米，按照這個銷售速度計算，目前天津市商品住宅庫存量出清需要超過20個月。
按照國土部和住建部2017年4月聯合下發的《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，各地要根據商品住房庫存消化週期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序：庫存在36-18個月的城市，要減少供地。
但是，2019年一季度天津土地供應規劃建設面積高達1057萬平米，接近2018年天津市全年所賣商品房的量。
2018年天津商品房住宅成交總量在1204萬平米，環比下跌12.63%，低於近5年的平均成交量1544萬平米。而2018年天津土地供應卻上漲26.75％，未來天津市房地產供應過剩趨勢繼續深化。
從2019年2月份天津市房地產成交數據來看，當月成交房價環比下跌0.57%，同比下跌7.63%，全市成交均價為15270元/平米，中小戶型和低總價商品房是銷售主力。這充分說明，天津房地產市場主力需求是“房住不炒”的剛需族。
“天津市城區的中小規模盤比較好賣，郊區大盤會陷入滯銷，”一位天津地產項目營銷負責人說，未來2-3年內，天津樓市銷售壓力會很大，地段和產品將決定房子是否能夠順銷，開發商在進入天津拿地的時候，應該判斷清楚這個背景，避免掉坑。
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