和福田一樣，南山學位房的業主，也頂不住開始調價了。

接著上篇 ，現在咱們來看看，南山區的名校學位房的價格表現到底如何？

跟之前一樣，咱們以南山6所名校初中為樣本，分別是：

◇南山第二外國語學校海德初中部
◇南山外國語學校高新中學、◇南山外國語學校文華初中部、
◇南山實驗教育集團麒麟初中部、◇南山實驗教育集團南海中學、◇深圳育才二中。

以它們對應的學

位房做樣本，來試探究竟，南山這篇文章較長，但乾貨和信息較多，建議耐心看完。

注：以下數據均來自深圳樂有家，數據日期為2020年2月18日，漲幅是指相對2020年1月份的價格環比得出。

另外，文中數據並不能代表市場的全部情況，只能作為部分參考。

南山第二外國語學校海德初中部

從最新統計到的數據來看，南二外海德初中部，目前掛盤在售的房源約35套，主要分佈在以下8個小區。

其中，91%的房源均為滿5年狀態，且51%的房源為滿五年唯一，紅本在手房源佔比40%。戶型方面，學區內在售2房房源僅2套，而3房和4房佔比較多，分別為49%和29%

從掛盤價格表現上看，學區均價為13.45萬/㎡，中位數均價為13.02萬/㎡，各樓盤均價漲幅已經基本停止，更多樓盤甚至出現了下跌。

作為中考界排名的南山“一哥”，南二外海德初中的學位房，在面臨疫情的打擊後，掛牌價表現出了鬆動跡象，降幅在4-8%區間為主。

不過，值得注意的是，儘管大部分的樓盤均價都出現了下滑，但各戶型總價的起步價，卻沒有明顯降低。

3房及以上報價，起步價要比2房價格稍低，例如天海花園90㎡3房，起步價位1050萬，封頂價位濱海之窗110㎡4房戶型，報價2300萬。

而從2房的報價上看，總價水平表現出來的高度，還是比較“嚇人”，起步價位1250萬，最高價位1400萬，面積段在74-86㎡間。

海洋之心以及瑞鏵苑57-62㎡小2房戶型，甚至放盤量為零。

所以，想獲得較低門檻總價的房源，入手南二外海德初中的學位房的朋友，我的建議是暫時可以緩一緩，先等一等。

可以等等低門檻房源，例如重點持續關注海洋之心以及瑞鏵苑這兩個小區，看未來有沒有最新房源放出，然後對比以往歷史成交價，評估完房源的性價比，再入手也不遲。

目前2房的價格，不太適合入手，等一會我會講到具體原因。而三房及以上大面積戶型房源，有能力的朋友，可以適當關注。

南山外國語學校高新中學

目前南山外國語學校高新中學學區內在售掛盤房源量，約為59套，主要分佈在14個樓盤裡。

其中，79%的房源滿5年，32%的房源是滿5年唯一，紅本在手的房源佔比36%。

另外，4房佔比42%，3房佔比17%，2房佔比15%，1 房佔比暫時為0%，其餘為5房及以上房源。

作為以改善面積3房及以上為主的學區，1房戶型房源供應量，向來都佔比較小，但不至於為供應完全為0。

目前沒有供應，這也在一定程度反映出，相關業主在面對疫情，觀望惜售的狀態。

目前整個南外高新學區，均價為14.9萬/㎡，中位數均價在14.6萬/㎡，在南山名校學位房價格對比中處於“領先”的高度，而且價格水平表現比較“堅挺”。

57%的樓盤均價上漲，29%的樓盤有下跌趨勢，漲跌空間幅度都不大，大致保持在5%以內。

目前3房及以上戶型價格，起步價在1500萬開始，最高價高至5000萬。其中，1500-2000萬區間的房源，佔比32%；其餘68%的房源，集中在2000-5000萬區間段，比例偏高。

另外南外高新學區內，2房的起步價也很高，總價區間在1100-1300萬內，戶型面積段主要分佈在68-88㎡內。

這類房源，我個人認為，無論從投資或是自住自用的角度看，性價比都不高。

因為它的總價太高，而且已經高到了全深圳這類房產的“頂峰”價位階段，沒有人敢說它們之後還會繼續攀高。剛剛提到的南二外海德初中學區2房，也是類似情況。

房產，作為交易低頻，且持有周期較長的投資品種（至少持有三年），切忌不要追高。

這類房產說老子價格高成了第二，其他類房產就不敢說第一的1-2房物業。

咱們看看這些2房，或小2房的戶型，很多總價已經高至1100萬以上，這個價位可以說在深圳房產界裡，甚至是在全球範圍內，都屬於比較“扎眼高價”的存在。

我勸你不要急匆匆衝進去接盤，去義務幫別人探路摸出新的高度。這類房產，如果還能繼續漲，未來3年內是否還能跑贏你的投資預期？

我覺得，在確定性上，還是要打大大的問號的。

所以，個人建議是，與其追高這類資產，不如多瞭解一些同類檔次名校學位房，其他2房戶型價格的情況，說不定還會有更好的選擇。

這裡的關鍵點在於，要想辦法找到房產價值的落差，做確定性價差物業的追隨者，找到那些跟它一樣有名氣的名校學位房，但價格上有“明顯”價差的1-2房物業。

南山外國語學校文華初中部

南山外國語學校文華初中部學區在售房源數量，約為22套，分佈在7個樓盤，數量是所有學區裡相對最少的。

其中，滿五年狀態房源量佔比79%，滿5年唯一房源佔比32%，紅本在手房源佔比36%；戶型方面，1房房源佔比為0%，4房佔比數量最大為42%，其次3房佔比17%，2房佔比15%。

價格方面，目前學區均價10.41萬/㎡，中位數均價為10.07萬/㎡，目前放盤的7個樓盤裡，不漲不跌、跌了和漲了的狀態各佔約三分之一。

2房戶型，僅3套，總價區間在820-900萬，面積段為75-80㎡；其餘為3房及以上戶型總價區間在760-1950萬區間。

和南二外海德初中以及南外高新中學學區，南外文華初中的起步門檻稍低，可以適當關注，但缺點是，可選的樓盤及房源量太少。

南山實驗麒麟初中部

南山實驗麒麟初中學區目前放盤量，約為51套，主要分佈在11個小區裡。滿5年房源佔比70%，滿五年唯一狀態房源佔比50%，紅本在手房源佔比34%。

3房戶型佔比最多，為39%；其次為2房戶型；4房及5房戶型佔比分別為18%和14%。除了1房佔比6%極小外，其他各戶型放盤量差距相對沒那麼大。

目前學區均價為10.95萬/㎡，中位數均價為10.54%，樓盤均價下跌佔主導狀態，

1房戶型，全部集中在麒麟花園三期40-55㎡段中，總價區間在650-685萬，單價區間12-14萬/㎡，對比上面提到的三個學區，總價有所下降，值得後續關注。

2房戶型，主要分佈在麒麟花園，少量分佈在繽紛年華、綠茵豐和家園以及荔林春曉這3個小區。總價區間在718-970萬，且滿五年唯一狀態房源至少佔比40%。

3房戶型，主要分佈在麒麟花園1期和2期，其次是荔林春曉，其餘則少量分佈在繽紛年華、悠然天地以及嘉庭苑。房源狀態幾乎都是滿5年，並且不少為紅本在手滿五年唯一的狀態。價位區間方面，860-1200萬。

4房戶型，主要分佈在麒麟花園二期，該小區價位段主要分佈在1100-1300萬區間，面積段108-140㎡區間。其餘4房少量分佈在御林華府、明舍御園以及悠然天地家園，面積段在140-192㎡內，總價2000-2400萬區間。

5房戶型，目前約為7套房源，總價區間在1330-3700萬不等。

作為老牌名校學區，南山實驗麒麟初中學區的學位房，對比之前的三個名校的在售學位房，

南山實驗南海中學

再來說說，南海中學。

目前南山實驗南海中學學區內房源掛盤數量，約為129套，主要分佈在36個小區裡，屬於所有對比學區裡面，房源數量最多的學區。

其中，滿5年的房源佔比56,%，滿5年唯一狀態房源佔比35%，紅本在手房源佔比16%。

戶型方面，3房房源佔比最高，為38%；其次為2房，佔比33%；4房佔比14%，1房佔比僅為9%，其餘戶型佔比8%。

學區目前整體均價為9.69萬/㎡，中位數均價為9.65萬/㎡，64%的小區均價出現了不同程度的下調，下調幅度大多都在5%以內。42%的小區均價出現上漲， 漲幅幅度在6%以下為主。

1房總價區間在228-420萬，滿5年尤其是滿五年唯一的房源極少，有可能業主屬於投資出貨的情況居多，可以趁著此刻行情試著砍砍價，看能否淘到性價比高的房源標的。

2房，分佈樓盤較廣，且樓盤檔次差異較大，所以體現在價位區間較大也是必然，總價區間在395-1000萬。

其中，滿五狀態的房源佔比42%，且滿五年唯一住房佔比28%，居家換房的業主房源也比較的多。

通常來說，這類“滿五唯一”的房源，出現趁機砍價大割肉的概率較小，但是不排除急賣換房的業主，想做相應的調整。

如果折價幅度能在5-10%區間，在加上滿五年唯一省去一筆稅費，那相當變相“大降價”，可以趁機入手。

同理，這個思路也可以應用到其他戶型房源上。

3房， 其價差區間表現類同2房，總價範圍在438-1480萬內。作為改善類居家較優質的樓盤，在預算範圍內可重點關注城市山林，鼎太風華系列、諾德國際、中熙君南山以及銘築等樓盤。

4房，730萬起步，但總價的主力區間段還是處在1000-1600萬內。主要分佈在鼎太風華系列、諾德國際、銘築、雷圳0755等這幾個小區裡。

另外，作為名校後起之秀的南山實驗南海中學，雖然2-3年中考成績排名有所下滑，但是在南山區內它仍然是一線名校高價夠不著之後的替代品。

而且南海中學學區，還有一個明顯優勢，就是：

在這個學區內，我們有機會以更低總價淘到更大面積的房源，而且淘到最低總價學位房的概率也比較高，這是在其他南山名校學區所無法做到的。

深圳育才二中

目前深圳育才二中學區內掛盤房源數量，約為115套，僅次於南山實驗南海中學學區的數量，並主要分佈在27個小區裡。

其中，滿5年狀態房源佔比60%，且滿5年唯一的房源佔比28%，紅本在手房源佔比23%。

1房小戶型佔極少，僅為6%；2房的佔比，30%；3房，佔比27%；4房，佔比20%；5房及以上，佔比17%。有點類同南山實驗南海中學的房源戶型掛盤比例，除了1房，戶型相互間供應差距不算太大。

學區目前整體均價為10.54萬/㎡，中位數均價為9.88萬/㎡，均價出現下滑的樓盤佔比48%，出現上漲的樓盤佔比30%，不漲不跌的樓盤佔比22%，均價出現跌幅的樓盤佔比佔大多數，但漲跌幅度基本以5%以內為主。

1房，主要分佈在花園城三期、蘭溪谷二期10棟以及花園城一期，總價起步520-830萬，面積段在48-72㎡間不等。目前價格最低的，為花園城一期51.63㎡的戶型，為520萬，但現在該小區已經有確診疫情病例人員，而且第16棟樓已經被隔離，所以實地考察需謹慎。

2房，總價主要區間在420-800萬為主，少部分在800-1000萬。600萬以下2房，均為80-90年代的樓梯房。

3房，1000-1700萬以2010年以前的豪宅類或高檔類社區為主；低於850萬的，以80年代末及90年代的樓梯房為主。起步價在530萬。

4房及以上戶型，大部分以1000萬起價。另外，華彩花園這個樓盤，雖然4房155㎡價格為810萬，單價僅為5.23萬/㎡，但請慎重考慮選擇。

作為傳統老牌勁旅名校的育才二中，表現力上跟南二外、南外高新&文華，以及南實麒麟初中相比，感覺已經出現有些力不從心的跡象。

但是，它仍有一競高下的能力，所以大家想買南山學位房，依然可以多關注下育才二中。

尤其是如果你想買上千萬的改善類物業，這裡樓盤的物業品種，對比其他名校學區都毫不遜色，而且在價位上還能討到不少便宜。

並且，育才二中的1房購入門檻，雖然不如南海中學那麼有價位優勢，但是比之其他學區學位房，也算是門檻“較低”了。

總結與建議

綜合以上信息，最後我再為大家總結提煉一些觀點和置業建議：

1、和福田區名校學位房的表現有點類似，此次疫情對南山名校學位房的量價影響還是比較直接。

尤其是樓盤掛盤均價表現上，年前表現出來的價格漲幅，漲價衝動的態勢基本已經被抑制。

由於無法統計到成交價格，因此不太能完全確定，真實的成交降價情況是否存在，並且比例多大。

但是從掛盤均價的表現上，至少30%以上樓盤均價出現下調，甚至有的名校學區有60%以上的樓盤均價都開始降價。

不過，下滑的比例幅度，基本在5%以內。所以，這個時候，更應該留意是否存在“筍盤”的機會，做好“撿漏”的準備。

2、從學校的影響力和熱度來看，目前以上提及的名校在排位上，會出現這樣的結果：

第一梯隊：南二外海德初中部

第二梯隊：南山實驗麒麟初中、南山外國語學校高新中學、南山外國語學校文華初中

第三梯隊：育才二中、南山實驗南海中學

縱向比較上，排位靠後的可以作為排名靠前的替代品；橫向比較上，如果某個學區沒有合適的房源，那麼可以多看看同梯隊的學位房情況。

所以，無論投資或者自用，選擇的房產目標一定要有替代方案，至少準備2-3個“備選”。

有備選心才不慌，不是倉促下手，同時有對比才有傷害，決策才會更加合理。

3、關於入手1房或者2房的戶型的名校學位房，儘量不要試圖挑戰買全市最高價水平的房子，雖然未來你有可能賺得盆滿缽滿，但是更有可能成為第一批吃野果中毒的先烈。

最確定性的做法是，當兩個名校學區學位房出現差價的時候，尤其是當小戶型出現較差價時，儘量選價低者優先入手，獲取差價彌合的紅利。

4、如果你是真想買房，且近期或者半年內有入手想法，請你現在一定要與中介一線業務員保持聯繫，尤其是那些非常專業、能給到你真實反饋及真誠建議的業務員。

我們都知道，現在看不了房，且因疫情影響，總體市面上的房源量是要比去年同期以及環比上個月要少。

房源少了，並不代表業主是真的惜售。一旦疫情出現好轉並且趨於結束，房源量一定會回暖。

當然，回暖的因素除了業主自身的因素外，也跟一線業務員拓房源的努力投入是分不開的。

沒房源怎麼賣房，業務還怎麼開展？所以說，業務員一定會努力拓展房源。

那麼這個時候，在信息不對稱的情況下，誰最容易掌握最一手的房源情況？

誰會知道哪個業主賣房更急切（無論是剛需換房還是去庫存甩貨賣房）？

哪個業主最有可能談出客觀幅度降價的可能？

答案是，專業熟盤的業務員，能更快更準的掌握這類源頭和信息，這些隱形的核心機密，你在外網平臺根本瞭解不到的。

所以，與這些業務員保持聯繫及微信溝通，是非常有必要的。

機會總是留給有準備的人，如果你最先知道，你就有機會佔得先機，淘到真正的筍盤。

總而言之，疫情後的南山學位房市場，肯定會有降價房源，也肯定會有抄底的無限機會。

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