和福田一样，南山学位房的业主，也顶不住开始调价了。

接着上篇 ，现在咱们来看看，南山区的名校学位房的价格表现到底如何？

跟之前一样，咱们以南山6所名校初中为样本，分别是：

◇南山第二外国语学校海德初中部
◇南山外国语学校高新中学、◇南山外国语学校文华初中部、
◇南山实验教育集团麒麟初中部、◇南山实验教育集团南海中学、◇深圳育才二中。

以它们对应的学

位房做样本，来试探究竟，南山这篇文章较长，但干货和信息较多，建议耐心看完。

注：以下数据均来自深圳乐有家，数据日期为2020年2月18日，涨幅是指相对2020年1月份的价格环比得出。

另外，文中数据并不能代表市场的全部情况，只能作为部分参考。

南山第二外国语学校海德初中部

从最新统计到的数据来看，南二外海德初中部，目前挂盘在售的房源约35套，主要分布在以下8个小区。

其中，91%的房源均为满5年状态，且51%的房源为满五年唯一，红本在手房源占比40%。户型方面，学区内在售2房房源仅2套，而3房和4房占比较多，分别为49%和29%

从挂盘价格表现上看，学区均价为13.45万/㎡，中位数均价为13.02万/㎡，各楼盘均价涨幅已经基本停止，更多楼盘甚至出现了下跌。

作为中考界排名的南山“一哥”，南二外海德初中的学位房，在面临疫情的打击后，挂牌价表现出了松动迹象，降幅在4-8%区间为主。

不过，值得注意的是，尽管大部分的楼盘均价都出现了下滑，但各户型总价的起步价，却没有明显降低。

3房及以上报价，起步价要比2房价格稍低，例如天海花园90㎡3房，起步价位1050万，封顶价位滨海之窗110㎡4房户型，报价2300万。

而从2房的报价上看，总价水平表现出来的高度，还是比较“吓人”，起步价位1250万，最高价位1400万，面积段在74-86㎡间。

海洋之心以及瑞铧苑57-62㎡小2房户型，甚至放盘量为零。

所以，想获得较低门槛总价的房源，入手南二外海德初中的学位房的朋友，我的建议是暂时可以缓一缓，先等一等。

可以等等低门槛房源，例如重点持续关注海洋之心以及瑞铧苑这两个小区，看未来有没有最新房源放出，然后对比以往历史成交价，评估完房源的性价比，再入手也不迟。

目前2房的价格，不太适合入手，等一会我会讲到具体原因。而三房及以上大面积户型房源，有能力的朋友，可以适当关注。

南山外国语学校高新中学

目前南山外国语学校高新中学学区内在售挂盘房源量，约为59套，主要分布在14个楼盘里。

其中，79%的房源满5年，32%的房源是满5年唯一，红本在手的房源占比36%。

另外，4房占比42%，3房占比17%，2房占比15%，1 房占比暂时为0%，其余为5房及以上房源。

作为以改善面积3房及以上为主的学区，1房户型房源供应量，向来都占比较小，但不至于为供应完全为0。

目前没有供应，这也在一定程度反映出，相关业主在面对疫情，观望惜售的状态。

目前整个南外高新学区，均价为14.9万/㎡，中位数均价在14.6万/㎡，在南山名校学位房价格对比中处于“领先”的高度，而且价格水平表现比较“坚挺”。

57%的楼盘均价上涨，29%的楼盘有下跌趋势，涨跌空间幅度都不大，大致保持在5%以内。

目前3房及以上户型价格，起步价在1500万开始，最高价高至5000万。其中，1500-2000万区间的房源，占比32%；其余68%的房源，集中在2000-5000万区间段，比例偏高。

另外南外高新学区内，2房的起步价也很高，总价区间在1100-1300万内，户型面积段主要分布在68-88㎡内。

这类房源，我个人认为，无论从投资或是自住自用的角度看，性价比都不高。

因为它的总价太高，而且已经高到了全深圳这类房产的“顶峰”价位阶段，没有人敢说它们之后还会继续攀高。刚刚提到的南二外海德初中学区2房，也是类似情况。

房产，作为交易低频，且持有周期较长的投资品种（至少持有三年），切忌不要追高。

这类房产说老子价格高成了第二，其他类房产就不敢说第一的1-2房物业。

咱们看看这些2房，或小2房的户型，很多总价已经高至1100万以上，这个价位可以说在深圳房产界里，甚至是在全球范围内，都属于比较“扎眼高价”的存在。

我劝你不要急匆匆冲进去接盘，去义务帮别人探路摸出新的高度。这类房产，如果还能继续涨，未来3年内是否还能跑赢你的投资预期？

我觉得，在确定性上，还是要打大大的问号的。

所以，个人建议是，与其追高这类资产，不如多了解一些同类档次名校学位房，其他2房户型价格的情况，说不定还会有更好的选择。

这里的关键点在于，要想办法找到房产价值的落差，做确定性价差物业的追随者，找到那些跟它一样有名气的名校学位房，但价格上有“明显”价差的1-2房物业。

南山外国语学校文华初中部

南山外国语学校文华初中部学区在售房源数量，约为22套，分布在7个楼盘，数量是所有学区里相对最少的。

其中，满五年状态房源量占比79%，满5年唯一房源占比32%，红本在手房源占比36%；户型方面，1房房源占比为0%，4房占比数量最大为42%，其次3房占比17%，2房占比15%。

价格方面，目前学区均价10.41万/㎡，中位数均价为10.07万/㎡，目前放盘的7个楼盘里，不涨不跌、跌了和涨了的状态各占约三分之一。

2房户型，仅3套，总价区间在820-900万，面积段为75-80㎡；其余为3房及以上户型总价区间在760-1950万区间。

和南二外海德初中以及南外高新中学学区，南外文华初中的起步门槛稍低，可以适当关注，但缺点是，可选的楼盘及房源量太少。

南山实验麒麟初中部

南山实验麒麟初中学区目前放盘量，约为51套，主要分布在11个小区里。满5年房源占比70%，满五年唯一状态房源占比50%，红本在手房源占比34%。

3房户型占比最多，为39%；其次为2房户型；4房及5房户型占比分别为18%和14%。除了1房占比6%极小外，其他各户型放盘量差距相对没那么大。

目前学区均价为10.95万/㎡，中位数均价为10.54%，楼盘均价下跌占主导状态，

1房户型，全部集中在麒麟花园三期40-55㎡段中，总价区间在650-685万，单价区间12-14万/㎡，对比上面提到的三个学区，总价有所下降，值得后续关注。

2房户型，主要分布在麒麟花园，少量分布在缤纷年华、绿茵丰和家园以及荔林春晓这3个小区。总价区间在718-970万，且满五年唯一状态房源至少占比40%。

3房户型，主要分布在麒麟花园1期和2期，其次是荔林春晓，其余则少量分布在缤纷年华、悠然天地以及嘉庭苑。房源状态几乎都是满5年，并且不少为红本在手满五年唯一的状态。价位区间方面，860-1200万。

4房户型，主要分布在麒麟花园二期，该小区价位段主要分布在1100-1300万区间，面积段108-140㎡区间。其余4房少量分布在御林华府、明舍御园以及悠然天地家园，面积段在140-192㎡内，总价2000-2400万区间。

5房户型，目前约为7套房源，总价区间在1330-3700万不等。

作为老牌名校学区，南山实验麒麟初中学区的学位房，对比之前的三个名校的在售学位房，

南山实验南海中学

再来说说，南海中学。

目前南山实验南海中学学区内房源挂盘数量，约为129套，主要分布在36个小区里，属于所有对比学区里面，房源数量最多的学区。

其中，满5年的房源占比56,%，满5年唯一状态房源占比35%，红本在手房源占比16%。

户型方面，3房房源占比最高，为38%；其次为2房，占比33%；4房占比14%，1房占比仅为9%，其余户型占比8%。

学区目前整体均价为9.69万/㎡，中位数均价为9.65万/㎡，64%的小区均价出现了不同程度的下调，下调幅度大多都在5%以内。42%的小区均价出现上涨， 涨幅幅度在6%以下为主。

1房总价区间在228-420万，满5年尤其是满五年唯一的房源极少，有可能业主属于投资出货的情况居多，可以趁着此刻行情试着砍砍价，看能否淘到性价比高的房源标的。

2房，分布楼盘较广，且楼盘档次差异较大，所以体现在价位区间较大也是必然，总价区间在395-1000万。

其中，满五状态的房源占比42%，且满五年唯一住房占比28%，居家换房的业主房源也比较的多。

通常来说，这类“满五唯一”的房源，出现趁机砍价大割肉的概率较小，但是不排除急卖换房的业主，想做相应的调整。

如果折价幅度能在5-10%区间，在加上满五年唯一省去一笔税费，那相当变相“大降价”，可以趁机入手。

同理，这个思路也可以应用到其他户型房源上。

3房， 其价差区间表现类同2房，总价范围在438-1480万内。作为改善类居家较优质的楼盘，在预算范围内可重点关注城市山林，鼎太风华系列、诺德国际、中熙君南山以及铭筑等楼盘。

4房，730万起步，但总价的主力区间段还是处在1000-1600万内。主要分布在鼎太风华系列、诺德国际、铭筑、雷圳0755等这几个小区里。

另外，作为名校后起之秀的南山实验南海中学，虽然2-3年中考成绩排名有所下滑，但是在南山区内它仍然是一线名校高价够不着之后的替代品。

而且南海中学学区，还有一个明显优势，就是：

在这个学区内，我们有机会以更低总价淘到更大面积的房源，而且淘到最低总价学位房的概率也比较高，这是在其他南山名校学区所无法做到的。

深圳育才二中

目前深圳育才二中学区内挂盘房源数量，约为115套，仅次于南山实验南海中学学区的数量，并主要分布在27个小区里。

其中，满5年状态房源占比60%，且满5年唯一的房源占比28%，红本在手房源占比23%。

1房小户型占极少，仅为6%；2房的占比，30%；3房，占比27%；4房，占比20%；5房及以上，占比17%。有点类同南山实验南海中学的房源户型挂盘比例，除了1房，户型相互间供应差距不算太大。

学区目前整体均价为10.54万/㎡，中位数均价为9.88万/㎡，均价出现下滑的楼盘占比48%，出现上涨的楼盘占比30%，不涨不跌的楼盘占比22%，均价出现跌幅的楼盘占比占大多数，但涨跌幅度基本以5%以内为主。

1房，主要分布在花园城三期、兰溪谷二期10栋以及花园城一期，总价起步520-830万，面积段在48-72㎡间不等。目前价格最低的，为花园城一期51.63㎡的户型，为520万，但现在该小区已经有确诊疫情病例人员，而且第16栋楼已经被隔离，所以实地考察需谨慎。

2房，总价主要区间在420-800万为主，少部分在800-1000万。600万以下2房，均为80-90年代的楼梯房。

3房，1000-1700万以2010年以前的豪宅类或高档类社区为主；低于850万的，以80年代末及90年代的楼梯房为主。起步价在530万。

4房及以上户型，大部分以1000万起价。另外，华彩花园这个楼盘，虽然4房155㎡价格为810万，单价仅为5.23万/㎡，但请慎重考虑选择。

作为传统老牌劲旅名校的育才二中，表现力上跟南二外、南外高新&文华，以及南实麒麟初中相比，感觉已经出现有些力不从心的迹象。

但是，它仍有一竞高下的能力，所以大家想买南山学位房，依然可以多关注下育才二中。

尤其是如果你想买上千万的改善类物业，这里楼盘的物业品种，对比其他名校学区都毫不逊色，而且在价位上还能讨到不少便宜。

并且，育才二中的1房购入门槛，虽然不如南海中学那么有价位优势，但是比之其他学区学位房，也算是门槛“较低”了。

总结与建议

综合以上信息，最后我再为大家总结提炼一些观点和置业建议：

1、和福田区名校学位房的表现有点类似，此次疫情对南山名校学位房的量价影响还是比较直接。

尤其是楼盘挂盘均价表现上，年前表现出来的价格涨幅，涨价冲动的态势基本已经被抑制。

由于无法统计到成交价格，因此不太能完全确定，真实的成交降价情况是否存在，并且比例多大。

但是从挂盘均价的表现上，至少30%以上楼盘均价出现下调，甚至有的名校学区有60%以上的楼盘均价都开始降价。

不过，下滑的比例幅度，基本在5%以内。所以，这个时候，更应该留意是否存在“笋盘”的机会，做好“捡漏”的准备。

2、从学校的影响力和热度来看，目前以上提及的名校在排位上，会出现这样的结果：

第一梯队：南二外海德初中部

第二梯队：南山实验麒麟初中、南山外国语学校高新中学、南山外国语学校文华初中

第三梯队：育才二中、南山实验南海中学

纵向比较上，排位靠后的可以作为排名靠前的替代品；横向比较上，如果某个学区没有合适的房源，那么可以多看看同梯队的学位房情况。

所以，无论投资或者自用，选择的房产目标一定要有替代方案，至少准备2-3个“备选”。

有备选心才不慌，不是仓促下手，同时有对比才有伤害，决策才会更加合理。

3、关于入手1房或者2房的户型的名校学位房，尽量不要试图挑战买全市最高价水平的房子，虽然未来你有可能赚得盆满钵满，但是更有可能成为第一批吃野果中毒的先烈。

最确定性的做法是，当两个名校学区学位房出现差价的时候，尤其是当小户型出现较差价时，尽量选价低者优先入手，获取差价弥合的红利。

4、如果你是真想买房，且近期或者半年内有入手想法，请你现在一定要与中介一线业务员保持联系，尤其是那些非常专业、能给到你真实反馈及真诚建议的业务员。

我们都知道，现在看不了房，且因疫情影响，总体市面上的房源量是要比去年同期以及环比上个月要少。

房源少了，并不代表业主是真的惜售。一旦疫情出现好转并且趋于结束，房源量一定会回暖。

当然，回暖的因素除了业主自身的因素外，也跟一线业务员拓房源的努力投入是分不开的。

没房源怎么卖房，业务还怎么开展？所以说，业务员一定会努力拓展房源。

那么这个时候，在信息不对称的情况下，谁最容易掌握最一手的房源情况？

谁会知道哪个业主卖房更急切（无论是刚需换房还是去库存甩货卖房）？

哪个业主最有可能谈出客观幅度降价的可能？

答案是，专业熟盘的业务员，能更快更准的掌握这类源头和信息，这些隐形的核心机密，你在外网平台根本了解不到的。

所以，与这些业务员保持联系及微信沟通，是非常有必要的。

机会总是留给有准备的人，如果你最先知道，你就有机会占得先机，淘到真正的笋盘。

总而言之，疫情后的南山学位房市场，肯定会有降价房源，也肯定会有抄底的无限机会。

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