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“春江水暖鴨先知，樓市冷暖地先知”。
隨著疫情被控制，各地已經拉響土地市場，地王的地王，熱土的熱土。
相比之下，重慶的“土地”市場顯得有些遜色。
但是，不得不說，重慶土地似乎也開始有了表現。
就在前天，重拍出一南一北兩塊地，巴南+蔡家。
我看到部分重慶地產類媒體號，又在號稱“地王”了，似乎又把我們帶入了2019年的“南北之爭”，也帶入了“今日可以蔡家，明日只能水土”的歷史氛圍之中。
今天是隨筆，想到什麼說什麼，邏輯不一定連貫，但還是有個別真相值得你關注。
01.南北之爭下的李家沱。
回顧一下發現，前天巴南區李家沱組團地塊，被弘陽以總價8.45億元，樓面價6313元/㎡拿下，22.08%的溢價率。
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沒有驚喜，只有地產人的誇大，只能說非常符合目前的市場預期，成為重慶樓市接下來的主力價格梯隊，屬於夯實核心的打法。
1.巴南房價表現。
巴南區在重慶主城的地理位置並無特別大的優勢，整體來看屬於扶貧對象，這一輪去庫存但是部分板塊表現不錯。
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如圖，巴南區二手房均價表現1W，屬於重慶低價區域，也是17年過後剛需的主場地，尤其集中在一些熱點板塊。
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而結合去年和目前的房價走勢來看，巴南房價一直處於低區，即便在去年9月也沒能突破均價1.1W。
從前的巴南區房價表現和樓面價來看，靠土拍拉房價不可能，靠土拍提升市場熱度難度係數也不小。
2.巴南區的房價怪象。
巴南區的房價怪相，就跟重慶這座多板塊城市一樣，非常的魔幻，頹廢N年過後的李家沱商圈大換血，爛尾樓整體都被品牌商接納，似乎要造就全新的商圈。
但這一輪房價熱點卻集中在了更遠處的龍洲灣，魚洞等等，最奇怪的是地域價格劣勢在市場上表現的淋漓盡致。
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如圖，這是大家熟悉的二塘板塊，一個南岸區尾部和巴南區頭部相連的板塊，之後還有“一橋一洞”的建設，但就是少了環線的加持，略顯遜色，也成就可它獨特的居住特性。
這裡我們主要對比一下地處巴南區頭部的“藍光林肯公園”和地處南岸區尾部“萬科金域學府”，“保利觀塘”，同品二手房均價相差2500元/平。
重慶的地域性房價表現估計要從這裡展開，說實話在本輪上漲前，三盤入手價不相上下，可惜經歷了樓市漲幅洗禮之後，才發現地域歧視也在重慶上演了。
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如圖，對比三盤價格漲勢就非常明確，在區域問題上，仍然會給房價帶來更好的價格幅度。
地處巴南區的藍光林肯相比之下就顯得非常遜色了，如果買在17年的高單價，哪怕是套內價格，到目前為止可以說毫無賺錢可言。
02.地王之爭下的蔡家。
只說蔡家似乎就讓大家忘了它屬於北碚區，和巴南區很相似的一點是地理位置，一南一北的偏遠。
同樣，回顧一下前天的土拍，北碚蔡家組團地塊被重慶金科中俊房地產開發有限公司 以總價13.75億元，樓面價6731元/㎡拿下。
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雖然價格無驚喜，但是和南區相比似乎更讓人心安。重慶一路向北發展戰略方向始終沒變，外圍土拍市場越火熱，內圈房價就會夯實的越快。
更何況從戰略層面來講，蔡家板塊屬於兩江西區範疇，長遠看非常值得期待，短期變現難度大並不影響未來。
1.北碚區房價表現。
北碚區二手房整體均價表現和巴南區相差不大，整體來看也屬於低價區域，在內部分老城區和新區。
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如圖，北碚整體二手房表現單價1W/平，這一輪去庫存，最熱的板塊當屬蔡家，似乎走出了北碚區相對獨立的路線，一路高歌。
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在均價表現上，整體趨勢起起落落，但始終沒能突破低單價稱號，唯一亮點估計就是蔡家板塊。
2.蔡家房價獨立領漲。
目前來看，北碚區二手房均價表現最高能級就是蔡家板塊。
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如圖，蔡家板塊在地理優勢下，二手房均價表現1.2W/平，個別新房價格表現更可觀，但溢價太高，變現需要時間長度。
03.重慶樓市“地王”遇冷，3萬單價有幾分可以期待？
看著重慶土地市場的逐漸復甦，看著大家“地王”的噱頭，讓我聯想到了重慶土拍名副其實的“地王”。
猶記得去年火熱的重慶土地市場，在2019年5月28日的時候，榮安拿下位於九龍坡灘子口一塊地，成交總價10.8億，樓面價13549元/㎡，溢價率高達50.54%，成為2019年的重慶樓市名副其實的“地王”。
而如今，白駒過隙，這塊地王項目開始面世，預售前夕，已經在楊家坪步行街開啟了城市展廳名為——榮安九龍壹號。
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常有人說，成本決定價格，樓市也不例外。欲戴王冠、必承其重，去年備受關注的地王項目，能否成為灘子口板塊的價格標杆呢。
地王產品即將面世，但樓市偶遇“黑天鵝”，市場冰冷刺骨，是否會開出好的價格，就讓很多朋友非常擔心了。
根據顧問透露，項目大概4月底開售樓部，5月底左右開盤，看來是早有準備，欲待市場需求市場，從觀望到回暖，抓住買房人心裡下了功夫啊。
雖然目前的價格暫時還沒有出來，但是結合周邊的拆遷建麵價格1.7-1.8萬來看，這個項目未來的價格也並不便宜，留給了大家足夠的想象空間，但是否能破3萬就值得深思和等待了。
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