科技城3W+
尹山湖3W+
高鐵新城3W+
吳江太湖新城3W+
今年上半年，在經歷了一波行情的上漲後，這些板塊的二手房房價紛紛爬上了破“3”的高峰，深刻觸動著房東和購房者的神經。
然而，一場“7.24”新政調控的降臨，使得“劇情”有了極大的反轉：各熱門板塊二手房大幅降價，房價一路回跌，板塊內新房二手房倒掛的歷史或許即將結束，要涼一陣了。
前幾日，筆者走訪了新區科技城板塊，證實了二手房“降溫”的事實，科技城板塊內二手房降價二三十萬是普遍現象。不光是科技城，新區的核心地段獅山板塊亦是如此。（延伸閱讀：一套房降價超百萬？實探新區二手房內情！）
最近一段時間新房較為活躍的青劍湖，二手房市場也是徹底轉涼：二手房業務基本停止，有帶看也難成交，各大房產經紀人大多轉而代理蘇州其他區域及外地的新房。
（延伸閱讀：現實！有人降價拋售，有人淡定依舊，青劍湖二手房市場轉涼！）
這一次，筆者又“轉戰”來到了吳江太湖新城板塊，這裡的二手房市場如何？來，讓我們一起來看。
先用簡單的幾句話，概括一下吳江太湖新城當下真實的二手房市場。
① 掛牌均價2.8W左右，實際成交均價2.6W左右，相比上半年直降約2-4K
② 成交、帶看量相比7月之前下降50%，投資客大幅減少
③ 板塊內
新盤倒掛，供應加大，購房者首選新房//////////
總結幾個關鍵詞：降價、投資、倒掛。
關鍵詞一：降價
“今年上半年，吳江太湖新城的二手房均價一度飆到3W+，那時是二手房房價的最高峰，但從7月新政出臺以後，這裡的成交均價相比高峰時期下降了20%，帶看量和成交量也大大下降了。 ”某房產經紀人表示。
該房產經紀人繼續說道：“雖然相比7月之前房價有所下降，但是就整體而言，相比去年還是有所升高，目前的價格基本已經降到底線，後期也不會下降太多。”
（2018.11-2019.10月吳江太湖新城二手房均價走勢圖）
據鏈家網顯示，從去年11月到今年4月，雖然板塊內成交均價有略微的上浮，但普遍維持在2.1萬/平以內，從今年4月到7月開始大幅上漲，直至7月以後，開始呈下降走勢。
從這張走勢圖來看，未出現房價破“3”的臨界點，原因在於就吳江太湖新城整個板塊而言，還包含了一些價格對較低的老破小和拆遷安置小區，拉低了整個板塊的均價。
果然，在實探過程中，筆者發現多家房產經紀門店上掛出的房源均價不一，普遍在2-2.6萬/平之間。
（門店展示的房源）
（門店展示的房源）
為了能夠清晰的對比，筆者特意甄選了一些房源做了一張表格。
（門店掛出的房源）
一位房產經紀人說：“如果按照行政區域劃分，吳江太湖新城的範圍其實很大，而我們平常說的吳江太湖新城其實主要指的就是蘇州灣片區，主城區的二手房價一直以來都相對穩定，今年下半年房價明顯下調的主要還是蘇州灣片區。”
至於存在價格差的原因，另一位房產經紀人說：“蘇州灣片區多為新盤和次新房小區，位於吳江的核心位置，地理位置更有優勢，而主城區內多為老破小和拆遷安置小區，位置和小區品質相對較差，所以目前掛牌均價仍維持在2萬/平左右。”
（吳江主城區的拆遷安置小區）
據兩位房產經紀人介紹，筆者還得知，房產經紀門店所掛出的房源多為價格相對較低且較為急售的房源， 並不具備代表性。
（鏈家網蘇州灣片區二手房掛牌均價）
於是，筆者在鏈家網上查找了蘇州灣片區的房源掛牌均價地圖，發現蘇州灣的掛牌均價確實在2.8萬/平上下，最低是新城吾悅花園，掛牌均價2.6萬/平，最高是楓丹壹號，掛牌均價3.2萬/平。
那麼實際成交均價呢？
（鏈家網吳江太湖新城近期成交的房源）
從鏈家網上吳江太湖新城近期成交的房源來看，如藍光天悅城、首開玖瓏花園、灣上風華等小區，實際成交均價在2.6萬/平左右。
而究其吳江太湖新城二手房降價的原因，筆者又採訪了多位房產經紀人，看他們怎麼說。
房產經紀人一：
主要是受新政的影響，一方面限購加碼，一大批客戶暫時失去了購房資格；另一方面二手房5年限售，房子買到手後短期內無法出售，對於一些急於變現的客戶來說風險大大的增加。
房產經紀人二：
今年上半年火的有點“過”，房東內心的預期大幅膨脹，紛紛漲價，短期內很多客戶都不容易接受。新政後觀望情緒高漲，都抱著“等等看”的心態，房子賣不出去，只能壓低價格出售。
房產經紀人三：
板塊內新房二手房倒掛明顯，新房限價，只有2.1萬/平左右的價格，而二手房火熱的時候高達3萬/平，倒掛近1萬/平，誰還買二手房？
看來，“7.24”新政的出臺，對吳江太湖新城的二手房市場產生了不同程度的影響，政策調控終是一把利刃，理性或是吳江太湖新城未來的主旋律。
最後，我們來看降價的房源主要有哪幾類：
“目前成交量較好的以小戶型為主，比如板塊內賣的最好的首開玖瓏灣花園，就有90㎡的小三房，這類房源較為搶手，價格依然堅挺，反而一些大戶型的房源降價力度較大。”一位房產經紀人如是說。
（首開玖瓏灣）
普降是大環境，其中也不乏有房東急售大幅降價出售的房源。另一位房產經紀人說道：“上週我們門店剛剛成交的一套綠地太湖城的房源，由於房東急需用錢，不願再等，由原來的295萬下降到264萬，整整降低了31萬出售！”
（綠地太湖城）
當然，經歷過快速上漲時期的房東，內心的預期不穩，也有一部分仍不願降價，此類房東大多是掛牌試水。
關鍵詞二：投資
目前，吳江太湖新城的購房群體主要分為三大類：第一類主要是吳江本地置換的客戶 ，主要看中這裡的環境和配套；第二類就是首次置業的剛需，這類客戶的地域範圍較大，大部分集中在園區和吳中區；第三類就是我們所說的投資客了。
（配套資源）
前兩類客戶仍然是吳江太湖新城的購房主力，而投資類客戶大幅減少。“目前這裡的客戶仍以自住為主 ，新政之後，大批投資客失去了購房資格，再加上放款週期延長，從簽約到成交需要4-5個月的時間，投資的時間成本加大，導致投資客戶佔很小的一部分比例。”房產經紀人說。
“之前最火的時候基本上兩三組客戶同時看一套房子，不出幾天就能成交，去房產交易中心辦理業務都要連夜排隊，那時出現過控網籤的情況，每天就處理一定量的業務，現在明顯冷清了許多。”另一位房產經紀人說。
（近一年內吳江太湖新城供需走勢 來自：鏈家網）
據鏈家網展示的吳江太湖新城近一年內的供需走勢來看，帶看量和新增房源量在今年下半年急劇下滑，尤其是帶看量，在8月份以後更是跌到了谷底，其中原因在於流失了很大一部分的投資客戶。
關鍵詞三：倒掛
前一陣子，筆者特地跑過吳江太湖新城的新房市場，目前板塊內在售新房均價普遍約2.1萬/平，相比2.6萬/平的二手房均價，明顯倒掛近5000元/平。
例如中南紫雲集、新希望錦麟雲境，均價在2.1萬/平左右，基本上開盤就售完；位置稍微遠一點的繽紛桃李花園前段時間開盤也是小戶型全部賣光，僅剩幾套大戶型房源在售，在踩盤當天，售樓處內還有兩三組客戶看房；10月29日半島印象花園加推聯排和雙拼別墅，也是當天售完。
（繽紛桃李花園）
值得注意的是，雖然目前吳江太湖新城在售的新房房源不多，蘇州灣僅有繽紛桃李花園尾盤在售，但是從長遠角度來看，中南紫雲集、新希望錦麟雲境和半島印象花園後期還會加推，板塊內還有2個即將入市的項目、7個待入市地塊以及3宗待拍地塊。
也就是說在未來的一兩年裡，吳江太湖新城將有龐大的新房存量，這對二手房市場來說無疑一場壓倒性的打擊。
（吳江太湖新城項目/地塊信息）
“如今來太湖新城購房的還是首選新房，買不到新房的只能轉向二手房，還有一些有迫切需求的客戶，比如小孩讀書，會選擇學區房，再一個二手房的選擇性也多，更能挑到好地段。”房產經紀人介紹說。
如此看來，新房限價，短期內二手房市場受到新房牽制，一二手房倒掛還會持續，在政策不變的環境下，未來兩年內，吳江太湖新城的二手房市場仍會處於橫盤階段。
總結
那麼今後，我們該如何看待吳江太湖新城呢？
心態要擺正。
大環境下，新政作用明顯，2年社保要求、二手房5年限售，使得蘇州整個二手房市場都陷入低谷，投資客撤場，吳江太湖新城受到影響在所難免。
而新政實施已有3個月有餘，此時吳江太湖新城的二手房均價已經穩定下來，大環境不變的情況下，短期內房價很難會有大幅波動，如果有切實的購房需求的，不妨現在就入手。（延伸閱讀：深度解讀！蘇州“7·24新政”：樓市將產生哪些變化？）
因此無論是房東還是購房者都應該擺正心態，要跟著市場的趨勢走。
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