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“春江水暖鸭先知，楼市冷暖地先知”。
随着疫情被控制，各地已经拉响土地市场，地王的地王，热土的热土。
相比之下，重庆的“土地”市场显得有些逊色。
但是，不得不说，重庆土地似乎也开始有了表现。
就在前天，重拍出一南一北两块地，巴南+蔡家。
我看到部分重庆地产类媒体号，又在号称“地王”了，似乎又把我们带入了2019年的“南北之争”，也带入了“今日可以蔡家，明日只能水土”的历史氛围之中。
今天是随笔，想到什么说什么，逻辑不一定连贯，但还是有个别真相值得你关注。
01.南北之争下的李家沱。
回顾一下发现，前天巴南区李家沱组团地块，被弘阳以总价8.45亿元，楼面价6313元/㎡拿下，22.08%的溢价率。
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没有惊喜，只有地产人的夸大，只能说非常符合目前的市场预期，成为重庆楼市接下来的主力价格梯队，属于夯实核心的打法。
1.巴南房价表现。
巴南区在重庆主城的地理位置并无特别大的优势，整体来看属于扶贫对象，这一轮去库存但是部分板块表现不错。
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如图，巴南区二手房均价表现1W，属于重庆低价区域，也是17年过后刚需的主场地，尤其集中在一些热点板块。
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而结合去年和目前的房价走势来看，巴南房价一直处于低区，即便在去年9月也没能突破均价1.1W。
从前的巴南区房价表现和楼面价来看，靠土拍拉房价不可能，靠土拍提升市场热度难度系数也不小。
2.巴南区的房价怪象。
巴南区的房价怪相，就跟重庆这座多板块城市一样，非常的魔幻，颓废N年过后的李家沱商圈大换血，烂尾楼整体都被品牌商接纳，似乎要造就全新的商圈。
但这一轮房价热点却集中在了更远处的龙洲湾，鱼洞等等，最奇怪的是地域价格劣势在市场上表现的淋漓尽致。
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如图，这是大家熟悉的二塘板块，一个南岸区尾部和巴南区头部相连的板块，之后还有“一桥一洞”的建设，但就是少了环线的加持，略显逊色，也成就可它独特的居住特性。
这里我们主要对比一下地处巴南区头部的“蓝光林肯公园”和地处南岸区尾部“万科金域学府”，“保利观塘”，同品二手房均价相差2500元/平。
重庆的地域性房价表现估计要从这里展开，说实话在本轮上涨前，三盘入手价不相上下，可惜经历了楼市涨幅洗礼之后，才发现地域歧视也在重庆上演了。
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如图，对比三盘价格涨势就非常明确，在区域问题上，仍然会给房价带来更好的价格幅度。
地处巴南区的蓝光林肯相比之下就显得非常逊色了，如果买在17年的高单价，哪怕是套内价格，到目前为止可以说毫无赚钱可言。
02.地王之争下的蔡家。
只说蔡家似乎就让大家忘了它属于北碚区，和巴南区很相似的一点是地理位置，一南一北的偏远。
同样，回顾一下前天的土拍，北碚蔡家组团地块被重庆金科中俊房地产开发有限公司 以总价13.75亿元，楼面价6731元/㎡拿下。
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虽然价格无惊喜，但是和南区相比似乎更让人心安。重庆一路向北发展战略方向始终没变，外围土拍市场越火热，内圈房价就会夯实的越快。
更何况从战略层面来讲，蔡家板块属于两江西区范畴，长远看非常值得期待，短期变现难度大并不影响未来。
1.北碚区房价表现。
北碚区二手房整体均价表现和巴南区相差不大，整体来看也属于低价区域，在内部分老城区和新区。
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如图，北碚整体二手房表现单价1W/平，这一轮去库存，最热的板块当属蔡家，似乎走出了北碚区相对独立的路线，一路高歌。
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在均价表现上，整体趋势起起落落，但始终没能突破低单价称号，唯一亮点估计就是蔡家板块。
2.蔡家房价独立领涨。
目前来看，北碚区二手房均价表现最高能级就是蔡家板块。
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如图，蔡家板块在地理优势下，二手房均价表现1.2W/平，个别新房价格表现更可观，但溢价太高，变现需要时间长度。
03.重庆楼市“地王”遇冷，3万单价有几分可以期待？
看着重庆土地市场的逐渐复苏，看着大家“地王”的噱头，让我联想到了重庆土拍名副其实的“地王”。
犹记得去年火热的重庆土地市场，在2019年5月28日的时候，荣安拿下位于九龙坡滩子口一块地，成交总价10.8亿，楼面价13549元/㎡，溢价率高达50.54%，成为2019年的重庆楼市名副其实的“地王”。
而如今，白驹过隙，这块地王项目开始面世，预售前夕，已经在杨家坪步行街开启了城市展厅名为——荣安九龙壹号。
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常有人说，成本决定价格，楼市也不例外。欲戴王冠、必承其重，去年备受关注的地王项目，能否成为滩子口板块的价格标杆呢。
地王产品即将面世，但楼市偶遇“黑天鹅”，市场冰冷刺骨，是否会开出好的价格，就让很多朋友非常担心了。
根据顾问透露，项目大概4月底开售楼部，5月底左右开盘，看来是早有准备，欲待市场需求市场，从观望到回暖，抓住买房人心里下了功夫啊。
虽然目前的价格暂时还没有出来，但是结合周边的拆迁建面价格1.7-1.8万来看，这个项目未来的价格也并不便宜，留给了大家足够的想象空间，但是否能破3万就值得深思和等待了。
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