2017年，東莞在不改變現有園區、鎮、街道行政架構和空間範圍的前提下，將全市劃分為6大片區。其中濱海灣新區與東莞經濟強鎮長安、虎門、厚街、沙田（東莞港）劃為六大片區中的濱海灣片區，且將濱海灣新區作為濱海灣片區的先行區，全面對接深圳大空港、前海和廣州南沙，積極融入粵港澳大灣區發展戰略，對接“一帶一路”國家戰略，增強區位發展優勢。
本文圍繞濱海灣片區優勢、前期服務商招引、更新單元劃定、“1+N”方案報批四個方面，為大家介紹濱海灣片區城市更新市場現狀，以方便大家更進一步瞭解濱海灣片區投資價值及發展潛力。
濱海灣片區：其實就是4個鎮：長安、虎門、沙田、厚街。這4個鎮所在的區域統稱為濱海灣片區。
濱海灣新區：是指長安和虎門靠近海邊的區域，即長安新區、虎門沙角片區、虎門威遠島片區。
1.【優勢分析】
01.區位
濱海灣片區東臨深圳前海蛇口自貿片區、大空港，西與廣州南沙自貿片區隔江相望，是廣深科創走廊上的重要的支點，從地圖上看，其“黃金之喉”的區位優勢一目瞭然。
02.交通
濱海灣片區作為連接廣深的重要交通要塞，集結了全市大部分的交通優勢，通過虎門南站、地鐵、虎門二橋和穗莞深城際連通，濱海新區將融入國家鐵路網和“珠三角”一小時交通圈。
03.經濟
濱海灣片區擁有東莞乃至中國最強的鎮域經濟體。2019年鎮街經濟數據尚未公佈，但早在2018年，虎門和長安已是GDP總量突破630億元的超級
經濟強鎮，厚街鎮GDP也超過了400億元，再加上沙田鎮（虎門港）150多億，濱海灣片區內GDP總量超過1800多億元。
04.產業
作為廣深之間的通道城市，東莞接受港澳製造業的梯度轉移，承接廣深兩座城市的產業外溢。虎門、長安、厚街、沙田4鎮已經形成極富競爭力的產業集群，為濱海灣片區統籌發展打下了堅實基礎。同時，在廣深科技走廊規劃下，作為東莞核心創新平臺之一，濱海灣新區將成為濱海灣片區與東莞市的科技創新引擎，加速科技創新應用與產業轉型升級。
05.房地產市場
從交易量看，虎門、沙田長期位於區域成交榜前三，成為成交熱門區域。從長期看，自2019年5月24日東莞市自然資源局發佈了《關於東莞市濱海灣新區城市總體規劃（2018-2035年）的批前公示》以來，其規劃效應巨大，城市人口吸附和積蓄潛力無限，濱海灣區房地產發展長期看漲。
2.【前期服務商招引情況】
01.濱海灣新區站北市政公園區
區位：位於東莞市濱海灣新區沙角半島，緊鄰沿江高速
屬地：共包含宴崗村和路東村
佔地：約2463畝
改造方向：商住
前期服務商：華潤
02.沙田鎮港灣新城東岸產城融合更新片區
區位：沙田鎮西面
佔地：約4395畝
改造方向：商住
前期服務商：六合創新
03.沙田鎮齊沙村人工智能小鎮
區位：沙田鎮南部片區，屬地齊沙村，範圍為廣深沿江高速南北側
佔地：約442畝
改造方向：商住
前期服務商：匯景
04.沙田鎮民田社區AI小鎮（一期）
區位：位於沙田鎮中心片區，民田村
佔地：約2370畝
改造方向：商住
前期服務商：時代
05.濱海灣新區粵港澳臺青年創新創業城
區位：位於濱海灣新區沙角半島，緊鄰沿江高速，屬於路東社區
佔地：約1092畝
改造方向：商住
前期服務商：德思勤
06.厚街鎮赤嶺中豪廣場片區
區位：位於莞太路厚街赤嶺路段與南城石鼓、蛤地相連
佔地：約193畝
改造方向：商住
前期服務商：中天
07.厚街鎮陳屋社區城市更新項目
區位：位於東莞市256省道與陳屋大道路交界處
佔地：約300畝
改造方向：商住、公建配套
前期服務商：康華
08.虎門鎮白沙高鐵南城市更新項目
區位：白沙社區虎門高鐵站莞太路西側
佔地：約443畝
改造方向：商住
前期服務商：東方偉業
09.虎門鎮虎門五中周邊城市更新項目
區位：新灣社區與東風社區交匯處，緊鄰莞佛高速與威遠島
佔地：約1300畝
改造方向：商住
前期服務商：萬科
10.長安鎮沙頭社區西坊工業區商住類更新單元
區位：沙頭社區西坊工業區
佔地：約162畝
改造方向：商住
前期服務商：鴻榮源
11.長安鎮廈邊社區振安西路以北商住類更新單元
區位：廈邊社區，長安鎮的西南部
佔地：約210畝
改造方向：商住
前期服務商：鼎峰
3.【前期服務商招引情況】
從改造方向看，多個項目文件以產業引進、產業升級為主要改造目的，但所有項目改造方向為商住類為主，產業類型的改造佔比較少。
從改造體量看，濱海灣新區、沙田鎮、虎門鎮出現多個單個項目超1000畝的情況，預計後期該項目改造範圍存在調整和分期的可能性。長安鎮經濟較發達，其現狀廠房、民宅現狀建築體量都比較大，改造難度較大，因此目前可見改造主要以“工改居”為主，且改造範圍適中，都在250畝以下。
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