2017年，东莞在不改变现有园区、镇、街道行政架构和空间范围的前提下，将全市划分为6大片区。其中滨海湾新区与东莞经济强镇长安、虎门、厚街、沙田（东莞港）划为六大片区中的滨海湾片区，且将滨海湾新区作为滨海湾片区的先行区，全面对接深圳大空港、前海和广州南沙，积极融入粤港澳大湾区发展战略，对接“一带一路”国家战略，增强区位发展优势。
本文围绕滨海湾片区优势、前期服务商招引、更新单元划定、“1+N”方案报批四个方面，为大家介绍滨海湾片区城市更新市场现状，以方便大家更进一步了解滨海湾片区投资价值及发展潜力。
滨海湾片区：其实就是4个镇：长安、虎门、沙田、厚街。这4个镇所在的区域统称为滨海湾片区。
滨海湾新区：是指长安和虎门靠近海边的区域，即长安新区、虎门沙角片区、虎门威远岛片区。
1.【优势分析】
01.区位
滨海湾片区东临深圳前海蛇口自贸片区、大空港，西与广州南沙自贸片区隔江相望，是广深科创走廊上的重要的支点，从地图上看，其“黄金之喉”的区位优势一目了然。
02.交通
滨海湾片区作为连接广深的重要交通要塞，集结了全市大部分的交通优势，通过虎门南站、地铁、虎门二桥和穗莞深城际连通，滨海新区将融入国家铁路网和“珠三角”一小时交通圈。
03.经济
滨海湾片区拥有东莞乃至中国最强的镇域经济体。2019年镇街经济数据尚未公布，但早在2018年，虎门和长安已是GDP总量突破630亿元的超级
经济强镇，厚街镇GDP也超过了400亿元，再加上沙田镇（虎门港）150多亿，滨海湾片区内GDP总量超过1800多亿元。
04.产业
作为广深之间的通道城市，东莞接受港澳制造业的梯度转移，承接广深两座城市的产业外溢。虎门、长安、厚街、沙田4镇已经形成极富竞争力的产业集群，为滨海湾片区统筹发展打下了坚实基础。同时，在广深科技走廊规划下，作为东莞核心创新平台之一，滨海湾新区将成为滨海湾片区与东莞市的科技创新引擎，加速科技创新应用与产业转型升级。
05.房地产市场
从交易量看，虎门、沙田长期位于区域成交榜前三，成为成交热门区域。从长期看，自2019年5月24日东莞市自然资源局发布了《关于东莞市滨海湾新区城市总体规划（2018-2035年）的批前公示》以来，其规划效应巨大，城市人口吸附和积蓄潜力无限，滨海湾区房地产发展长期看涨。
2.【前期服务商招引情况】
01.滨海湾新区站北市政公园区
区位：位于东莞市滨海湾新区沙角半岛，紧邻沿江高速
属地：共包含宴岗村和路东村
占地：约2463亩
改造方向：商住
前期服务商：华润
02.沙田镇港湾新城东岸产城融合更新片区
区位：沙田镇西面
占地：约4395亩
改造方向：商住
前期服务商：六合创新
03.沙田镇齐沙村人工智能小镇
区位：沙田镇南部片区，属地齐沙村，范围为广深沿江高速南北侧
占地：约442亩
改造方向：商住
前期服务商：汇景
04.沙田镇民田社区AI小镇（一期）
区位：位于沙田镇中心片区，民田村
占地：约2370亩
改造方向：商住
前期服务商：时代
05.滨海湾新区粤港澳台青年创新创业城
区位：位于滨海湾新区沙角半岛，紧邻沿江高速，属于路东社区
占地：约1092亩
改造方向：商住
前期服务商：德思勤
06.厚街镇赤岭中豪广场片区
区位：位于莞太路厚街赤岭路段与南城石鼓、蛤地相连
占地：约193亩
改造方向：商住
前期服务商：中天
07.厚街镇陈屋社区城市更新项目
区位：位于东莞市256省道与陈屋大道路交界处
占地：约300亩
改造方向：商住、公建配套
前期服务商：康华
08.虎门镇白沙高铁南城市更新项目
区位：白沙社区虎门高铁站莞太路西侧
占地：约443亩
改造方向：商住
前期服务商：东方伟业
09.虎门镇虎门五中周边城市更新项目
区位：新湾社区与东风社区交汇处，紧邻莞佛高速与威远岛
占地：约1300亩
改造方向：商住
前期服务商：万科
10.长安镇沙头社区西坊工业区商住类更新单元
区位：沙头社区西坊工业区
占地：约162亩
改造方向：商住
前期服务商：鸿荣源
11.长安镇厦边社区振安西路以北商住类更新单元
区位：厦边社区，长安镇的西南部
占地：约210亩
改造方向：商住
前期服务商：鼎峰
3.【前期服务商招引情况】
从改造方向看，多个项目文件以产业引进、产业升级为主要改造目的，但所有项目改造方向为商住类为主，产业类型的改造占比较少。
从改造体量看，滨海湾新区、沙田镇、虎门镇出现多个单个项目超1000亩的情况，预计后期该项目改造范围存在调整和分期的可能性。长安镇经济较发达，其现状厂房、民宅现状建筑体量都比较大，改造难度较大，因此目前可见改造主要以“工改居”为主，且改造范围适中，都在250亩以下。
文章来源：东莞开启城市更新，侵删。一、关注【旧改plus】头条号，每天了解更多旧改资讯、干货。二、关注我，私信回复【旧改】，即可获得旧改资料礼包一份。三、如果你喜欢我的文章，不妨点赞、转发、收藏一下喔！
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