鄭州發展的下一個“王炸”？科學谷的野心遠不止建設一個新區

​如果說這兩年在鄭州哪個區域概念讓大家備受關注，那一定是白沙科學谷。

高大上的定位，讓人眼前一亮的規劃，無疑不讓白沙科學谷聚焦了更多的目光。

白沙科學谷的關注度有多高，今天的土拍就是最有力的證明。

在鄭州，哪個區域的土拍能從掛牌開始就成為焦點，毫無疑問北龍湖。和北龍湖的土拍一樣，白沙科學谷的首次大規模土拍早在一個月前剛掛牌就成為新聞報道的焦點，關於區域的規劃、區域的價值、區域的現狀各種報道也是比比皆是。

而今天的土拍，相信不少人在盯著。其原因在我們看來有以下兩點：

1、不同以往的土地出讓，本次土拍的准入模式全部為產業准入用地，這裡最值得一提的是，競拍企業必須滿足三個條件：

首先針對競買人註冊資本金有限制，不能少於10億元，且競買人或其股東需具有大數據、基金產業園區開發運營經驗不少於2年；其二、競買人或其股東近兩年主導承建省級網上政務服務平臺、大數據共享平臺搭建；最後就是競買人或其股東累計承建政府投資類項目不少於180個，累計投資額不低於250億元。

足見准入條件之高、要求之嚴。這和科學谷的定位打造國際影響力的數字經濟高地有關，也意味著在政府的規劃中，科學谷這個處女地

2、白沙科學谷地塊，很多人對這個已經存在於概念中的區域認知不多，以後這裡將建成一個什麼樣的區域，未來房子賣給誰？

說了這麼多，我們先來看下今天的競拍的14宗地都在哪兒？

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這14宗地所在片區的四至範圍：

前程大道東、云溪北路南、雁鳴路西、云溪南路北

這裡是白沙科學谷軟件小鎮一期工程，總面積約135.11公頃（摺合2027畝），共21宗地。

按照規劃，6宗二類居住用地面積共計194173.33平方米，摺合291畝，最大容積率為小於2.8，最小容積率為小於1.7，人口容量達12280人；

9宗商務用地面積共計163216.06平方米，摺合245畝，除一宗容積率為小於4.0外，其餘地塊容積率最大為小於2.3；

4塊商業用地面積共計42502.83平方米，摺合64畝，容積率為小於1.0~小於1.8；

2塊中小學用地面積分別為15831.98平方米（23.75畝）、17155.97平方米（25.73畝），容積率分別為小於0.8、小於0.7，為兩所18班小學。

整體來看，這個片區最高容積率控制在2.8以內，未來該片區是一個低密宜居的居住片區。

不過，從實地探盤現狀來看，目前，這個片區的地塊主要以農林用地、空閒地、水域為主，這個季節更是遍地綠油油的小麥和油菜花。

而今天，參與競拍的是其中14宗土地。這是競拍結果，

鄭政東出〔2020〕1號（網）地，雲松路東、云溪北路南、西科路西、西秀路北，面積53261.33㎡，城鎮住宅用地、商務金融用地兼容零售商業、批發市場、餐飲、旅館用地、城鎮村道路用地，競得人河南數字小鎮開發建設有限公司，起始價49681萬元成交，摺合621.85萬元/畝，樓面價4476元/㎡。

鄭政東出〔2020〕2號（網）地，雲松路東、西秀路南、西康路西，面積47083.31㎡，商務金融用地兼容零售商業、批發市場、餐飲、旅館用地、文化設施用地、體育用地、醫療衛生用地、城鎮住宅用地、城鎮村道路用地，競得人河南數字小鎮開發建設有限公司，起始價38252萬元成交，摺合541.62萬元/畝，樓面價4423元/㎡。

鄭政東出〔2020〕3號（網）地，尚清路南、西科路西，面積8323.17㎡，商務金融用地兼容零售商業、批發市場、餐飲、旅館用地，競得人河南數字小鎮開發建設有限公司，起始價4252萬元成交，摺合340.58萬元/畝，樓面價3406元/㎡。

鄭政東出〔2020〕4號（網）地，尚清路北、西秀路南、西康路東、西科路西，面積18288.94㎡，商務金融用地兼容零售商業、批發市場、餐飲、旅館用地，競得人

同樣，後面的10宗地依然被河南數字小鎮開發建設有限公司競得，具體信息可以加“中原樓市小助手（微信號zyloushi001）”私聊。

按照科學谷軟件小鎮軟件產業集聚基地、軟件展示交流平臺、複合活力創新園區的定位以及產業准入的限制來看，能夠達到這種條件的要不是以科技巨頭牽頭的集團軍，要不是政府主導的巨無霸，傳統房企的傳統開發模式並不適用於這裡。

結果確實如此，河南數字小鎮開發建設有限公司，正是由政府主導的巨無霸，其背後是國有資本鄭州市中融創產業投資有限公司、鄭州市鄭汴開發建設有限公司、河南信息產業投資有限公司，其業務涉及的也主要是產業運營和高科技技術的研發。

未來這裡吸引的必將是國內一流軟件龍頭企業、以及軟件創新創業的高端人才。

行文至此，我們回答一下文章開頭提到的一個問題，存在於概念中的白沙科學谷是一個什麼樣的區域，這裡的房子將賣給誰？

這是一個什麼樣的區域，相信大家已經有了初步認識：打造國際影響力的數字經濟高地。而從2017年以來，白沙科學谷也頻繁出現在鄭東新區的政府工作報告中。

2017年

高標準謀劃總建築面積290萬平方米的雲湖智慧城和佔地20平方公里的科學谷，拓展了產業發展空間。也就是在這一年10月份，科學谷概念第一次被正式提出。

2018年

堅定不移構築大數據為代表的信息服務業新高地。10月底前開工建設科學谷。儘快完成科學谷城市設計成果完善，啟動科學谷一期建築設計招標及相關交通、市政、水系等設計。

結合科學谷規劃，儘快啟動連霍高速南北輔路建設，打通龍湖至科學谷土方運輸通道。3月底前開工6座跨賈魯河橋樑。開工科學大道以及北三環、平安大道2條道路東延，錦繡路、雁鳴路2條道路北延及跨連霍高速立交工程。開工107輔道綜合管廊、東四環綜合管廊、白沙綜合管廊二期，構建綜合管廊骨幹網絡。超前佈局電力等公共設施，開工建設變電站19座、加油站5座。

科學谷局部現狀

在建的科學大道

在建的道路

2019年

科學谷4月底前啟動寫字樓、人才房等重點工程建設，釋碼大華、軟通智慧、南威軟件等項目上半年落地。

推動重點區域基礎設施融合貫通。白沙園區全面啟動科學谷核心區基礎設施建設，3月底前開工建設科學大道東延工程，年底前開工建設鄭信路、前程路等4條主幹道路北延工程，啟動錦繡路等3座跨云溪橋及云溪北路等3座跨楊橋乾渠橋樑建設。

而2019年，除了基礎實施的開建，對於科學谷來說，最大的進度就是科學谷軟件小鎮建設規劃的獲批，也有了第一期工程的具體規劃。

科學谷在白沙組團的位置

科學谷軟件小鎮一期規劃設計圖

軟件小鎮局部效果圖

如今，科學谷軟件小鎮一期14宗地成功出讓，區域也終於要進入實質性施工階段，而按照政府提出的“先招商後建設、邊招商邊建設”的理念，目前，華為、南威、印度國家信息技術學院（NIIT）、軟通等一批龍頭企業已明確表示入駐軟件小鎮。其中，華為已經佈局了中原鯤鵬生態創新中心，計劃將鯤鵬計算產業生態落地軟件小鎮，引進6400名研發人員。軟通計劃建設軟通動力研發中心項目，引進5000名研發人員。

而未來，政府還將重點跟蹤洽談華為、阿里、海康威視、軟通、紫光、新華三、浪潮等企業的生態聯盟企業，著力構建產業鏈、服務鏈、創新鏈高效銜接的發展格局。

未來這裡的房子賣給誰？

從規劃來看，目前已經公示的科學谷軟件小鎮一期規劃中，21宗地，只有6宗住宅用地，可見，住宅用地是作為配套存在，今天出讓的土地中，

至於未來，出讓地塊是否可以作為商品房對外出售，我們尚不可知，可以確定的是此次出讓的地塊未來建成的房子不是你想買就能買。

但換一個角度來看，可售商品住房的稀缺，讓區域現有的住房也更具價值。何況這個區域的商品房，近可享受科學谷的先進規劃，南可享受白沙象湖未來行政中心的輻射和象湖的優美環境。

目前，區域可售的商品住房只有瀚海觀象和碧桂園豫府。全部為高端改善住宅，瀚海觀象，大平層，據說裝修標準對標的都是一線豪宅工程建築標準，比如一線豪宅標準的鋁合金模板系統、精裝雙入戶大堂、3.2-3.4米的超高層高、銅+石材的立面等等，最小面積168㎡，最大面積340㎡，整體均價23000元/㎡；

碧桂園象府，產品業態比較豐富，高層、小高層、洋房都有，戶型面積162-283㎡，據說小高層房源已基本售完。

這兩個項目主打改善，除了區域定位問題，也能夠滿足後續科學谷引進的高端人才對居住的需求。

鄭州的發展需要新的動力，然而未來鄭州的發展方向在哪兒？

白沙科學谷的土拍，讓我們看到了鄭州未來發展中的另一種可能。

和其他新區的誕生一樣，也許我們對白沙科學谷持有懷疑態度，但並非不看好。正如我們所瞭解的曾經新區中不乏一些軟件小鎮的的概念，也不乏借軟件小鎮之名行地產之實。如今，白沙科學谷提出的鄭州首個軟件小鎮概念，讓我們抱有期待，其根本原因，在於時代之勢、城市之未來。

未來中國的發展方向在哪兒，必然是以5G基站建設、特高壓、城市高速鐵路和城市軌道交通、大數據中心、新能源汽車充電樁、人工智能、工業互聯網為核心的新基建，誰能夠率先搶佔這些市場，誰將最先拿到下一場遊戲的入場券。

於鄭州而言，鄭州最大的劣勢就是高端人才的稀缺，曾經的河南在最高層的定位是農業大省，省會鄭州雖有交通樞紐核心之優勢但並無核心競爭力，

正如，標題所寫科學谷的野心不止建設一個新區，而是建設一個能夠引領鄭州未來幾十年發展的數字經濟高地，一個能夠留住高端人才的宜居宜辦公的活力區。

未來，是屬於年輕人的。城市的未來又何嘗不是，曾經以火車站為核心的二七時代，現在以CBD為核心的鄭東新區時代，未來，鄭州必然會有新的中心出現。

而屬於鄭州的未來之城中，白沙科學谷未嘗不是一個新的方向。

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關鍵字: 鄭州 競買人 軟件