王炸！
大泉州
再祭出重磅土拍！
根據《福建日報》消息安溪縣自然資源局將於3月10日出讓位於安溪縣城解放路西片區改造項目一期的一幅商住地塊。
地塊總建築面積超23.13萬㎡
（其中住宅188558.46㎡，商業面積42755.73㎡）
將採用“限房價競地價”的方式出讓
該地塊商品住宅（毛坯房）最高銷售均價為18284元/㎡，
精裝標準為2000元/㎡，
精裝限價20284元/㎡！！
其毛坯限價18284元/㎡
高過泉州市區城東五中旁17825元/㎡的城建地塊
略低於津淮街19036元/㎡的群盛地塊
位列大泉州毛坯限價的榜眼位置
不過，由於津淮街地塊並未規定精裝限價
而南益廣場地塊為早先拿地
預售期也在2017年以前
因此安溪縣城的這幅地塊憑藉
20284元/㎡的精裝價格
成為近年來大泉州首幅“破2”地塊
坐穩了大泉州限價地塊的頭把交椅
一、泉州的破“2”往事
2017年以來，大泉州啟動限價，市場分兩步走：一是已出讓地塊，新預售房源，價格需接受政府指導；二是新出讓地塊，普遍採用“限房價競地價”的方式，即地塊拍賣之初就設定好售價上限。
而2萬元/㎡，似乎就是這個市場心照不宣，“久捅不破”的窗戶紙。
又像是水中月、鏡中花，很多次都貌似唾手可得，又最終都是霧裡看花、竹籃打水，求之不得。
宣朗君大致統計了一下，2017年以來大泉州區域內大致有過這麼幾次關鍵的“衝2”戰役：
1、2017年刺桐一號、中駿天璟報批預售
2017年中，位於泉州市中心萬達旁的刺桐一號籌備開盤，原本開發商的目標為均價超1.8萬元/平，部分房源單價破2萬元/平。
最終整體均價被控制在1.7萬元/平。
2017年底，同樣位於市中心，號稱中駿“天字系”的中駿天璟準備拿證。按照開發商的前期摸客，項目放出風聲將賣到帶精裝2.5萬元/平。
最終在項目開了一場盛大發佈會後，價格被主管部門“無情”地壓在了毛坯1.75萬元/平左右。
以上兩個項目雖然不排除個別高層房源備案價格在2萬元/平以上，但拿著最核心的地塊抑或優質的景觀，也難以整盤破2。
從那以後，再也沒有一個庫存地塊項目膽敢向2衝擊了，就算有，也從沒人成功過。
2、2018年南安石井毛坯限價19800元/平地塊出讓
2018年五月，號稱廈門東的南安石井成為樓市關注的焦點。當月，位於石井岑兜村兩幅地塊出讓，毛坯限價19800元/平，最終兩幅地塊均被一家名為桐翔置業的房企收入囊中。
不過，一年多時間過去了，市場並未有太多地塊消息。據宣朗君瞭解，該地塊後續已作為人才房之用，並未有商品房推出。
3、群盛樓面價16427.5元/㎡，拿下津淮街毛坯限價19036元/㎡地塊
這注定是一場載入泉州樓市史冊的土拍盛宴。在2018年7月，泉州市中心津淮街中段2018-6號地塊的爭奪戰中，本土房企群盛以近乎瘋狂的16427.5元/㎡的樓面價拿下了這塊限價19036元/㎡的地塊。
賬面空間不足2610元/㎡，這還未扣除稅收、建安等硬性成本。
市中心、高限價，引發的是一場刺刀見紅的土拍肉搏。這個項目究竟要怎麼操盤？
答案，估計只能留給時間了。
經歷以上三場戰役，以及19年底保利拿下的寶珊、西湖地塊，東海拿下的北峰地塊，泉州中心城區多個組團迎來了區域限價的新突破。
只是，無論怎麼掙扎，2萬元/平似雷池一般，終究還是無人敢往前跨越一步。
市中心苦苦掙扎，緣何在內陸的山城安溪開出了花？
常產神仙盤的安溪縣城，這次推出的又是怎樣重量級地塊？
二、縣政府一街之隔，一線鄰水
根據媒體報道，此次出讓的安溪解放路西片區改造建設項目，同宣朗君去年報道的沼濤實驗小學舊改項目一樣，同為安溪縣城中心重要的拆遷改造項目。
據悉，安溪解放路西片區改造項目，位於安溪縣城核心區位，東至解放路、西至河濱北路、南至大眾街、北至三十六米大街以及池頭巷片區，總佔地面積119.94畝，規劃17棟商住樓、總建築面積52萬平方米。
主要建設安置住宅、店面、幼兒園、社區配套用房、車庫等其他公用配套設施，致力打造成為安溪又一高標準、高品位的城市商貿綜合區。
從地圖我們獲悉，地塊緊鄰安溪縣政府，周邊安溪中醫院、安溪縣實驗小學等最核心資源環伺，且西至河濱北路，具備一線的景觀資源！
可謂兼具城市核心配套資源與自然景觀資源於一身。
三、魔幻的安溪樓市
在早前的文章中，宣朗君也提到過，作為泉州縣域高房價的代表，安溪縣城時常有“神仙盤”出沒。
早在2018年1月，與本次出讓的安溪解放路西片區基本同區域的（往上看一眼，碧湖佳苑就在地圖的左下角），三安大橋旁“碧湖佳苑”第一批216套期房，最高拍到了19800元/平！
由於現場太過火爆，且留有更名的空間，安溪的那次房屋拍賣還一度引發了省住建廳的關注。
而後，備受上頭關注的碧湖佳苑二期“慘遭”限價，但最高限價也鎖定在了16474元/ 平，依然是羨煞泉州主城區的存在。
2019年7月，還是縣政府板塊，同樣位於河濱北路的東昇家園取得預售證，預售單價約16400-18800元/㎡
而後就是同是舊改項目的安溪沼濤實驗小學2019-7號商住地，在2019年8月6日出讓。
由謝姓個人買家，以近乎100%的溢價率競得，地塊毛坯限價17668元/㎡，精裝限價19668元/㎡
而從區位對比圖來看，本次出讓的解放路西地塊更靠近縣政府核心區，因而限價比去年的沼濤實驗小學地塊多了616元/平，似乎也情有可緣。
另外，在神仙盤頻出，又有同區位碧湖佳苑毛坯19800元/平的最高拍賣價的掩護，緊鄰縣政府的解放路西地塊，精裝限價設定在2萬之上，似乎也是底氣十足。
四、地塊基礎數據和出讓條件
位置：安溪縣解放路西片區改造建設項目一期
總建築面積：231314.19㎡。其中，住宅面積188558.46㎡，商業面積42755.73㎡，車位1737個。
可售商品住宅毛坯限價：18284元/㎡
可售商品住精裝限價：20284元/㎡（精裝標準2000元/㎡）
拍賣時間：3月10日
安置房回購情況：
1.回購住宅約175558.46㎡，商業面積34192.06㎡，無償提供標準車位36個；
本項目扣除回購房源面積後，剩餘住宅約13000㎡、車位約1612個（含微型車位、人防車位）
2.回購的住宅房源(戶型、房號）及無償提供的36個標準車位由改建辦及鳳城鎮政府優先選定確認。安置後剩餘的回購房源(含住宅、商業、車位)，由政府或政府指定的國有單位統一組織拍賣銷售，開發商應視同為房產銷售配合辦理相關手續（包括但不限於銷售許可、售房合同簽訂等），並按成交價開具增值稅普通發票提供給中拍成交人。
3.回購的住宅、商業，回購單價按回購面積統一為3500元/平方米，無償提供的標準車位為36個。
配建及其它相關重要要求：
1、開發商應按照改建辦提供的經施工圖審查機構審查合格的設計施工圖進行施工建設，不得再對施工圖進行優化調整。
2、應設置物業管理用房(建築面積820㎡以上)、文體活動室(建築面積540㎡以上)、社區居委會(建築面積330㎡以上)、社區衛生室(建築面積80㎡以上)、公共衛生間(建築面積450㎡以上)、垃圾收集間(建築面積80㎡以上)及設備用房等公共服務設施；應配套建設居家養老服務設施用房，建築面積不得少於340㎡；
經計算，以上配建面積不小於2640㎡
3、無償提供位於6#7#樓之間約271平方米土地(該土地所建建築不計入本項目建築密度和容積率指標）作為玄壇宮遷移建設用地（具體定位由改建辦及鳳城鎮政府指定），並承擔剪力牆及樁基、基礎回填等費用。
4、開發商應提供地下室所有非機動車庫以及地下室一層標準停車位86個、微型停車位3個為該小區摩托車、自行車的公共停車場所，開發商不得銷售，不予辦理不動產權證。
5、地塊設有保留價。
五、宣朗君的幾個觀點
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1、作為大泉州近年來首個限價破兩萬的區域，安溪是“強縣城”的典型代表。地域遼闊、多山的城鄉格局，使得相對平坦、山水相融的城關，不僅宜居，且匯聚了最好的學校、醫療等配套資源。
無論是鐵觀音、滕鐵等產業老闆，還是“信息產業”工作者，富錦還鄉的120萬安溪人，均以縣城置業為初級小目標。源源不斷湧入的人口和財富，支撐了縣城樓市的蓬勃發展；
2、作為大泉州衝2最前沿的陣地，安溪縣城也常有神仙盤出沒，那些同區位的迫近2萬元大關的項目，為此次的解放路地塊打了樣；
3、從規劃指標看，車位才是這個項目的利潤所在。總建23萬方的地塊，可售住宅僅為1.3萬方，且還需配建大體量的公建配套、無償提供車位、摩托車位，再加上3500元/平的一口價式的回購價格，雖然精裝限價達到了20284元/㎡，但賣住宅，這個項目依然基本沒錢可賺。
因此，跟去年的沼濤小學地塊一樣，1612個車位（雖含人防和微型車位）才是這個項目的利潤點所在；
4、疫情當前，百業待興，限價破兩萬猶如一劑強心針，滌盪了這個滿是75折甩賣、斷崖式下滑的悲觀市場氛圍。
限價體現的是官方對區域的價值預判，敢於在這樣的不明朗行情下推出這樣的高價寶地，進一步印證了官方的信心，以及市場分化的走向。
宣朗君預計，諸如安溪縣城以及泉州市中心這樣的強中心區域，受疫情影響雖有波折，但總體仍有支撐，後續存在持續向好的動能。
而真正受影響的，還是那些無實際配套和利好支撐的外圍板塊，這一波疫情，會加速潮水的褪去；
5、不止是安溪縣城，在早前的文章中宣朗君就提出，類似的大體量就地安置的模式將成為中心區舊改的主流方式，典型的還比如保利拿下的寶珊和西湖地塊。
而隨著這種模式的盛行，核心區適宜改善的高端二手房將愈發凸顯價值。因為大體量安置房中參雜的商品房，且很多是按圖施工，基本沒啥品質感可言。
尤其是人心惶惶的當前，迫於生意週轉及月供壓力，會有一小部分人選擇逢低賣房，而這就是“撿漏”的較好機會。
改善型二手房重點推薦，中心城區的湖景花園、經典名門、西湖一號、西湖豪庭、中駿天峰、國際星城等，東海的御花園，城東的雍景臺、三盛等；
6、好地段就該匹配好價格。去年的安溪沼濤小學地塊還在2萬的門外逡巡，而今年地段更好的解放路地塊就敢昂首邁進2萬的大關，這或許就是地產，這樣的資金密集型行業該有的增值軌跡，和價值判定標準。
宣朗君說過很多次，一味限價只會人為掐滅火苗。我們應該做的，還是讓房價的輪盤轉動起來，讓好地段匹配好價格，形成合理的房價梯度，由此人心可定、未來可期！
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