A股排隊上市四年無果後，金輝轉身啟動港股IPO。3月25日，金輝控股（集團）有限公司（以下簡稱“金輝”）正式向港交所遞交上市申請。
閩系房企向來以“敢拼”著稱。但金輝作為TOP50中少有的未上市房企，相較之下，對外形象較為低調。但這並不妨礙其逐年前進的行業速度。
根據克而瑞研究院數據，金輝2017-2019年的全口徑銷售額分別為445.1億、746.8億、888.6億。過去三年銷售額排名穩定在行業40名左右，同時每年會實現1-2名的提升，整體業績發展速度稍快於行業平均水平。
金輝曾在過去幾年不同場合提及過千億目標，且這一目標是基於公司發展階段而設定的節點式目標，因此，並未對該目標設定嚴格的時間表。但根據公司自身發展節奏，金輝曾估算在2020年能達到這一結果。而2019年888.6億的銷售額確實也在逼近這一目標。
雖然千億在如今的地產圈已不算一個奢侈的門檻。但需要指出的是，這是金輝在並未得到資本市場助力下取得的成績，一旦資本大門開啟，金輝的業績絕不僅限於此。
某分析師向和訊房產表示，
2015年和2016年一些民企加大槓桿擴張規模，所以在2017年和2018年，這些企業迅速進入千億陣營。而近兩年類似案例也比比皆是，中梁、美的和正榮上市後，不僅規模大幅增加，融資成本也明顯降下來了。從中可以預判到金輝上市後的發展路徑。穩健發展
得益於合理節奏和佈局
2019年萬科業績會上，萬科董事會主席鬱亮提出一個“萬變不離其宗”的觀點：不管外在天氣如何變化，企業唯一正道就是做好農民種好地，提升經營管理效率和效益。
於1996年成立於福建、2009年將總部搬遷至北京的金輝，不論是偏安一隅，還是啟動全國化擴張，始終堅守自己的發展節奏，在市場和行業多重調控、外部因素高度不確定下，年複合增長率增長強勁。
招股書顯示，在2017年、2018年及2019年三年裡，金輝控股持續經營業務的收益分別為117.77億元、159.71億元、259.63億元，複合年增長率48.5%，其中2019年度增幅達62.56%。
增收又增利是金輝近幾年經營的亮點之一。在2017年、2018年及2019年三年裡，金輝控股的淨利潤分別為22.21億元、23.00億元、26.90億元，複合年增長率10%，其中2019年增幅為16.96%。
金輝的穩健發展，得益於其合理化的城市佈局。金輝進入城市的策略為，根據區域戰略佈局，精心挑選進入區域，深耕已進入的區域，這些城市基本分佈於全國經濟活躍的二線城市以及部分三線城市。
招股書顯示，金輝的產品主要為針對首置和首改客戶的住宅物業，而強二線城市，則是其佈局的核心。目前，金輝已經完成長三角、環渤海、華南、西南及西北五大區域的佈局，進駐城市達30個，且在多個城市中進入銷售前十強。
比如，在部分深耕的市場，重慶、西安、福州等，均獲得了卓越的品牌和產品溢價：2018年，金輝在西安、重慶、福清等城市都處於前十陣營；2019年在西安已提升至前三的位置。
此外，雖然金輝主要以房地產開發為主，但在近些年，金輝還加快了商業地產業務的發展速度，不斷擴張商業地產業務規模及效益，快速提升資產管理和運營能力，優化資源結構，擴大經營規模，沉澱優質資產，充分享受資產增值，規避單純開發業務的週期性調整風險。
根據金輝2019年7月22日發佈的《金輝集團股份有限公司2019年面向合格投資者公開發行公司債券募集說明書》顯示，商業地產開發業務方面，金輝商業地產開發項目主要是上海金港商業廣場項目。最近三年及一期，金輝商業地產簽約銷售面積分別為0.40萬平方米、1.68萬平方米、8.71萬平方米和6.07萬平方米；分別實現簽約銷售金額0.38億元、2.03億元、14.51億元和10.01億元，呈逐年大幅遞增趨勢。
穩健財務
去預收款後負債率低於行業均值
房地產項目的開發週期長、資金需求量大，現金流量的充足程度對維持公司正常的經營運作至關重要。而金輝的穩健和健康還體現在對財務的把控上。
金輝資產負債率在2019年、2018年度、2017年度分別為85.68%，85.46%，83.17%。中國房地產測評中心發佈的《2019中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，125家上市房企的淨負債率均值為92.52%。金輝淨資產負債率低於行業平均水平。
不過，由於房地產行業在計算負債時，通常會把預收款計入負債，因此造成了一定程度上的數據失真，導致房企負債水平被高估，未扣除預收款的資產負債率與扣除之後的差值在30%—50%之間，差值越大，說明這類房企的財務健康度越被低估。
如果剔除掉預收款，金輝的負債率，從2016年到2019年，分別為55.47%、57.10%、51.99%和47.73%。
為還原真實的負債水平，和訊房產曾獨家發佈《2019上半年房企去除預收款後的資產負債表》顯示，TOP50房企資產負債率均值為49.6%。金輝最新負債率低於該均值。
截至2017年、2018年及2019年年度末，金輝的銀行借款、其他借款及公司債券總額為335.1億元、387.2億元、427.5億元。其中一年內到期部分分別為127.5億元、231.6億元、180.2億元。一年期佔比分別為38%，59.8%，42.1%。短期債務結構得到優化。
未上市的金輝，為保障財務健康度，也有系列預案措施：
第一，根據金輝2019年7月22日發佈的說明書顯示，籌資額不斷流入，最近三年及一期，金輝通過銀行借款、發行債券、信託融資等多種方式分別實現籌資活動現金流入182.16億元、244.46億元、320.44億元和47.23億元，大額的籌資活動現金流入為金輝項目開發與拓展提供了資金支持；
第二，2019年度259.63億元營收額、888.6億的全口徑銷售額是基本保障；
第三，公司產品高去化率成為重要保障，2019年金輝債券半年報的信息顯示，已完工項目銷售平均去化率達96%，在建項目平均去化率達87%，平均回款週期35天，每項均位於行業前列。
金輝港股IPO的土儲優勢
對於金輝為何此前堅持在A股上市以及重新啟動港股上市有何利弊的問題，和訊房產也諮詢了業內人士。其中的分析或也透露出金輝在兩個股市間轉身的心思。
克而瑞國際業務部總經理洪聖奇向和訊房產表示，目前房企要上A股也比較困難，所以轉戰港股並不意外，而港股上市的優勢也很多，例如監管體系成熟，海外集資便利，發行價沒有限制及股權轉讓容易等，所以，內房企在香港上市,本來就不是這兩年就有的潮流，是從2006年至今14年的大勢所趨，大部分頭部房企也都在香港上市。
洪聖奇同時表示，就目前來說，因為受到美市暴跌的影響，內房企在香港上市的估值普遍落後於A股。
“對於想做百年企業的房企老闆來說，其實沒必要太糾結於估值這問題，平臺不同規則和估值自然也略有不同，任何平臺都能達到企業融資壯大的需求, 單看上市那一下的估值完全沒有必要。一開始起點低，基石投資者能在二手市場賺到錢，對公司未來融資肯定也是有利的。”洪聖奇表示，這幾年隨著外資進入A股，中資透過港股通進入H股，大趨勢是肯定在估值的趨同。
那麼，金輝此次轉身港股IPO，從A股和港股對企業的衡量標準對比，金輝是否具有自己的獨特優勢呢？
洪聖奇從A股和港股對企業的側重點不同分析，A股邏輯主要是把房企當成一家資產管理公司，假設貨源可以源源不絕補充進來，考慮的主要是淨利潤的持續性，也就是PE值，所以更看重的是管理層的經營能力、產品的去化能力。但這一點對於宏觀市場的環境變化也較為敏感，例如最近因為疫情而導致去化能力減少，就缺乏考慮。
而香港房企估值的方法，更接近國際主流的方法，也就是主要考慮目前現有土地儲備變現（也就是NAV）的市值，再乘以一部份無法去化的折扣, 按行情和企業自身城市佈局有30-70%的折價。所以這裡面比較少考慮到管理層的執行能力、管理效率等沒法量化的因素。
對於金輝而言，截至2019年12月31日，金輝所持土地儲備總建築面積為2667.44萬平方米，其中98.6%位於二線及核心三線城市，優質的土儲，也成為未來業績的有效保障。
2019年，在全行業進入週期低谷的大背景下，金輝集團逆週期而動，抓住土地市場低迷的窗口期，也以較低代價進行了土地儲備的有限擴充。招股書顯示，截至2019年12月31日，金輝共有144個處於不同開發階段的物業開發項目，其中102個項目由金輝控股旗下子公司開發，42個項目為金輝控股的合營及聯營公司開發。
而在去化和週轉方面，截止2019上半年，已完工項目去化率96%，在建項目去化率87%。克而瑞發佈《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》時分析表示，目前市場去化壓力猶存，企業整體的去化率水平仍處於相對低位。從房企全年的推貨及去化情況來看，2019年規模房企整體在售項目平均單盤產能較2018年下滑，業績增長主要靠項目在售項目的數量提升。在此背景下，金輝的土儲變現能力值得肯定。
在洪聖奇看來，港股衡量的主要標準之一就是對企業目前土儲的變現能力作出評估，而此前一批批做起來的華南企業在資本市場講的就是“土地寶藏”的故事—有足夠的土地儲備去支撐未來幾年的銷售增長, 甚至還有各種潛在的舊改項目可以增厚自己的利潤，去對抗下行時的風險。
因此，對於港股IPO的金輝而言，接下來的任務就是向資本市場闡述清楚“拿的什麼地，賣的什麼產品，以及變現能力如何，能不能把握好時機融資,融資的成本是多少”。而資本市場的助力必將為金輝的跨越式發展提供充足的資金支持。
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