久期財經訊，3月25日，標普將易居(中國)企業控股有限公司(E-House (China) Enterprise Holdings Ltd.，簡稱“易居企業控股”，02048.HK)的長期發行人信用評級以及發行評級從“BB”下調至“BB-”。
標普預計易居企業控股在最近收購房地產之後，債務槓桿率將有所上升，2019年的經營現金流復甦和非核心業務支出將放緩。
此外，這家房地產服務提供商2020年的收入增長將很大程度上受COVID-19爆發所制約，可能導致其房地產銷售和代理費下降。
“穩定”展望反映了標普的預期，即該公司的槓桿率將在未來12-24個月內穩定在2.5-3.0倍的債務/EBITDA。標普預計其收入將在2021年恢復溫和增長，這得益於龐大的項目渠道和強勁的市場地位。
標普下調了易居企業控股的評級，以反映槓桿率飆升，這種情況在未來一至兩年內不大可能出現實質性好轉。在一定程度上是由於COVID-19的爆發對易居企業控股的主要房地產代理業務和債務擴張造成打擊，其速度超出了標普的預期。
標普下調評級也反映了標普預計易居企業控股2019年經營現金流繼續為負。標普預期，出現虧損的主要原因是，該公司通過向網絡參與者預付佣金和向開發商支付高額“特許權金”的方式，對其經紀網絡服務“房友”進行投資，以確保項目安全。
標普預計，易居企業控股在股東友好措施、非核心業務和固定資產投資方面的支出將對其槓桿率產生影響。在2019年回購近1億美元股份後，該公司最近以16億元人民幣收購了上海的各類建築和辦公場所，用於員工培訓和教育。標普估計至少一半的資金將來源於債務融資。因此，標普預計其槓桿率將從2018年的0.7倍升至2019年的2.2倍-2.4倍，2020年進一步提高至2.7倍-2.8倍。
標普認為，根據標普對房地產行業的看法，2020年易居企業控股的主要代理業務可能會減少10%的交易量。其房友業務也將受到冠狀病毒爆發所制約，並將增長率降至20%-25%。相比之下，標普之前的假設是易居企業控股的交易量增長為4%-5%，房友業務增長35%-40%。因此，標普預計該公司的收入在2019年僅增長4%-5%，在2020年僅增長6%-8%。
在標普看來，易居企業控股將保持其在大部分業務領域的領先地位，特別是在一級代理和房友。例如，標普估計截至2019年底，該公司一級機構的市場份額從2018年的3.5%增至4.5%-5.0%。截至2019年6月，易居一級代理服務項目渠道總面積超過2.8億平方米。標普認為，這堅定地支持了其未來5至6年的盈利穩定。
鑑於易居企業控股正採取客戶群多元化等措施，並將重點放在佣金及時支付的項目上，標普預計該公司今年的經營現金流將轉正。由於開發商面臨流動性收緊，2020年應收賬款天數可能會再次小幅增加，但對營運現金流的影響應該屬於溫和。這是因為標普預計支付給開發商的特許權金不會增加，房友的業務增長將放緩。
標普認為流動性風險不會十分緊迫，因為標普估計，截至2019年底，該公司的短期債務至多約為15億元人民幣，而現金為30億元人民幣至40億元人民幣。
“穩定”展望反映了標普的預期，即公司將在未來12-24個月內保持良好的盈利能力，其收入將溫和反彈。標普也預計槓桿率不會進一步惡化；其負債/EBITDA應保持在2.5倍-3.0倍之間。易居企業控股的營運資本管理也應有所改善，以致從2020年起該公司營運現金流轉為正。
如果易居企業控股：（1）進行比標普預期的更為重大的債務融資投資；或（2）由於競爭加劇，其收入和盈利能力低於標普目前的估計水平，因此其負債/EBITDA在未來12-24個月內升至3.0倍以上，且沒有改善跡象，標普可能會下調其評級。
如果易居企業控股的營運資本管理比標普預期的要弱，以致其營運現金流在2020年或2021年沒有實質性改善，標普也可能下調易居企業控股的評級。
除非易居企業控股能夠控制其債務增長並進一步償還其在岸或離岸債務，否則在未來12個月內，該公司評級上行空間有限。同時，該公司還需要表現出穩定的業務增長，從而實現營運現金流在持續一段時間內為正。如果負債/EBITDA保持在2.0倍以下，而營運現金流/負債超過20%，則表明情況有所改善。
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