久期財經訊，1月16日，聯合評級國際有限公司(簡稱“聯合國際”)授予金輝集團股份有限公司(Radiance Group Co., Ltd.，簡稱“金輝集團”)“BB-”國際長期發行人信用評級。評級展望“正面”。
摘要
該發行人評級反映了金輝集團在中國房地產市場具有被認可的市場地位和優於同業的營利能力。該營利能力主要得益於其具有競爭優勢的土地成本和合理管控的房地產項目運營成本。然而，金輝集團的評級也受制於其前2年由於追求經營規模增長而加快土地收購的步伐所帶來的漸長的財務槓桿。
展望正面反映了聯合國際預期金輝集團：1)將保持不低於30%的毛利率水平，2)通過嚴格地控制其土地購置成本和加快收入結轉速度以逐步降低其財務槓桿水平，和3)在未來12至24個月，維持穩定的合同銷售增長。
評級依據
較低的土地成本支撐其高於同業的營利能力： 審慎的土地成本控制和更好地利用收購渠道支撐了金輝集團高於同業的營利能力。在2017年和2018年，金輝集團的毛利率水平均高於30%。金輝集團在獲取低成本土地方面具有優於同業的競爭優勢。金輝集團較低的土地收購成本主要由於其在收購前對整體土地成本的審慎控制。此外，金輝集團具有競爭優勢的土地成本還歸功於其具有前瞻性地在一些具有巨大房價升值潛力的戰略城市(例如：西安、重慶、武漢)提前佈局其土地儲備。
擴大和多元的土地儲備：金輝集團的土地儲備多元化。其項目分佈在中國包括環渤海，長江三角洲，東部，西北部，南部和西南部等6個地區的30個城市。金輝集團自2017年起持續擴大其土地儲備。截至2019年5月底，金輝集團可售土地儲備貨值達2847億元人民幣，足以支持其2.5至3.5年的合同銷售。
穩健的營運表現和審慎的成本管理：金輝集團在其房地產開發項目上運用了標準化運營模型，這有助於金輝集團控制質量和整體營運成本。除流程標準化外，金輝集團還採用了高週轉策略以保持相對較高的營運效率。短現金週轉週期和高現金回收率為金輝集團帶來了更多的現金流入，以滿足其擴張和營運需求。
高槓杆限制信用狀況：自2017年以來，金輝集團一直通過債務融資收購以擴大其經營規模。隨著資產規模的擴大，其債務水平也相應增加。另外，由於金輝集團通常需要花費1.5至2.5年的時間來交付一個地產項目，相對較長的交付週期使得其收入確認的速度落後於債務的增長速度，所以其財務槓桿水平(按債務/資本比率衡量)從2016年的63.7%上升至了2018年的74.6%。
評級敏感性
如果金輝集團激進地擴充其土地儲備，而使其財務槓桿上升而導致其EBITDA利息覆蓋比率下降至1.5倍，或者其經營表現出現惡化而使其毛利率水平持續收窄至28%以下，聯合國際將考慮下調金輝集團的評級。
如果金輝集團能夠降低其財務槓桿水平而使得其債務/資本比率持續低於70%，並且提高其盈利能力而使得其毛利率水平持續高於33%，聯合國際將考慮上調金輝集團的評級。
公司簡介
金輝集團股份有限公司是一傢俬營的中資房地產集團，其業務範圍從大型住宅物業開發和投資擴展到物業管理。1996年由林定強夫婦在福州成立，現總部設在北京。金輝集團由林定強先生及其妻子控股96%。
2016年至2018年，房地產開發部門是金輝集團的主要收入來源，佔集團收入的93%以上。輻射發展項目廣泛分佈於全國30個城市，包括上海、北京、西安、重慶、武漢等主要省市。金輝集團主要面向首次購房者和改善型購房者。
物業管理收入從2016年的2.76億元人民幣快速增長至2018年的4.49億元人民幣。金輝集團管理的項目規模超過2100萬平方米，所有管理的住宅項目均來自金輝集團自己的開發項目。
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