萬科2019年的財報公佈後，市場普遍解讀為“業績不及預期”，同時遭遇股市大跌，尤其是內房股在港市被“絞殺”。
受此兩線不利因素的影響，萬科A的股價近期連番暴挫。
短短十幾個交易日，回撤高達20%。
房地產企業從本質上講，是一個特殊類型的生產製造企業。
其主要生產流程是：買地，蓋樓，賣樓，回款，再買地，再蓋樓，再賣樓，再回款，再再買地………
其生產過程，就是從現金到購買原材料、到生產製造、到庫存銷售、最後回款再到現金。
所有的生產製造企業，其生產經營過程，就是一個從現金再到現金的過程。
具體到房地產企業，土地是主要生產材料，企業買地後，在地上蓋樓，在樓房銷售並移交給客戶前，土地、在建房、建好但還未銷售移交出去的成品房，都是作為“存貨”體現在資產負債中的；存貨中的成品房被賣出並移交給客戶之後，馬上作為“經營成本”體現在利潤表中；而為了擴大再生產，房企會把賺來的錢再拿出一部分用於購置新的土地，以備新一輪的生產，這批用於購地的款項，會在現金流量表裡，以“
購買商品及勞務支出”的面目體現出來；與其他生產製造企業不同，房地產行業有個預售制度，即在房子還沒完全建好之前，可以先向客戶預售，客戶先交的這部分款項，會作為“預收款項”體現在房企的資產負債表裡——2018年之後，企業根據新的會計準則，把這部分款項記在“合同負債”賬戶上，實際上跟以前的“預收款項”是一個意思。通過上述基礎流程的梳理，我們會發現房地產企業的業績預估，有一個比較清晰的邏輯線。
我們以萬科為例——
它2018年、2019年的經營成本，都能從財務報表中直接提取出來。
每年年初、年末的存貨，也同樣可以直接提取，兩者相加再除以2，可以得出當年的平均存貨。
用經營成本除以當年的平均存貨，就可以計算出年度存貨週轉率。
如下圖表所示：
萬科2018年的存貨週轉率約為0.276，2019年則為0.285。
這個數據是什麼意思呢？
就是說，萬科以2018年的銷售能力，把存貨全賣完，約需3.6年；以2019年的銷售能力，把存貨全賣完，約需要3.5年。
計算這個數據的意義是什麼呢？
我們可以據此粗略推算出萬科的一個經營週期，即從現金到存貨到銷售再到現金的這樣一個過程，大致是3－4年。
計算它的經營週期又有什麼用呢？
因為我們可以通過3、4年前的購地、存貨等數據，來倒推現在及未來的房企業績——
這是萬科從2013年以來的土地購置費用統計表。
表中“購買商品及勞務支出”條目中的“購買商品”，就是指購買土地—— 這個項目的數據當然包含著支付蓋房工人的工資等費用，但主要是指購買土地。
所以，我們通過這個科目數據，可以大致檢驗出企業購地的整體趨勢。
萬科從2015年之後，就不斷地在增加購地的資金投入。
換言之，就是土地儲備，一直在不斷地加大。
現在是2020年，大家注意3、4年前的相關數據及其增幅。
我想說什麼，有點明白了嗎？
購入的土地，會規劃開發，在沒賣出前，甚至在賣出後但還沒完全移產產權之前，企業都會將其列入“存貨”的範疇。
大家看，萬科的存貨數據是不是跟上邊提到的購地數據同趨勢起伏？
對應起來看，相應年度的增幅是不是也同趨向變化？
注意，2019年賣掉的房子，應該主要是2015、2016年的存貨——那麼請問，2020年賣掉的房子，應該主要是哪兩年的存貨呢？
2021年呢？
2022年呢？
2023年呢？
我想表達的意思，是不是更明白點了呢？
房子還沒蓋好，但可能已經通過簽定合同預售出去了——這部分客戶的繳款，叫預收款項——剛才說了，2018年後，叫“合同負債”。
當房子完全建好，並完全移交給客戶之後，房企確認收入——從現金到現金的最後一個現金，實現。
因此，預收款項，也能很好地提前反應房企未來的營收情況：
大家對比一下存貨的統計圖表：萬科2018年7500億的存貨，對應著當年5000億的預收款項；2019年的8900億存貨，對應著當年5800億的預收款項。
這說明什麼呢？
這說明後一年的銷售業績，早在前一兩年的預收款項中就鎖定了啊。
有朋友問我：你為什麼買萬科啊？
現在我可以回答了：
土地儲備、存貨數據、預收款項等核心數據，都一致性地表明，萬科至少在2024年前，都是有業績保障的，而且是有相應的增長保障的。
從以上數據推算，3、4年後，萬科的業績將在現有基礎上至少再翻一倍！
目前萬科7倍的市盈率，相比未來三四年20%以上的年化複合增長率，PEG數值僅0.3倍左右，顯然處在嚴重的低估中。
什麼是成長股？
草，這才是成長股！
什麼是便宜貨？
草，這才是便宜貨！
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