萬科:種地不求天

編者按:2019政策調控業績成色幾何,2020“黑天鵝”之下企業如何應對?伴隨上市房企2019年度業績陸續披露,風財訊【直擊財報季】特別欄目,多維解讀200家品牌房企的“2019成績單”。

萬科:種地不求天

“當好農民種好地。做農民是不需要預測天氣的,無論天氣好和壞都要種地,不能顆粒無收。我們要做的是,心無旁騖、腳踏實地,守好自己本分,把自個兒的種地能力提高。”——鬱亮在萬科業績會上回答疫情對房地產市場政策影響預測。

作為TOP3房企中第一家準備好2019年業績彙報的房企,萬科集團在3月17日晚掛網發佈了年報業績,1小時候後董事局主席鬱亮攜高管現身業績媒體見面會。

業績會上,公眾對於萬科的關注不出意外從應對肺炎的企業決策開始,進一步聯繫到近期高層人事調整、多元化業務轉型的戰略,一連串問題拋給了鬱亮以及臺上的一些新面孔們。

鞏固“基本盤”

2019年的萬科是怎樣的萬科?反映到銷售數據上,“務實”萬科在2019年的銷售數據並不驚豔。

過去一年,萬科實現銷售額金額6308.4億元,同比增長3.9%;實現銷售面積4112.2萬平方米,同比增長1.8%。儘管今年1月份的數據相當不錯——以合同銷售金額549.1億元重新奪回“老大”寶座,打響開年第一槍。

但是不可忽視,2019年,萬科被恆大、碧桂園甩在身後。

銷售額增速的下滑似乎也體現在拿地上的不那麼積極,對比往年,2019年萬科拿地規模收縮。年報顯示,2019年萬科獲取新項目147個,權益地價總額約1549.6億元。 2017、2018年萬科新增項目分別為221個、241個,新增的建築面積達到4613萬平方米、5071萬平方米,拿地權益總價則分別為1957.93億元、1659.82億元。

這基本應了鬱亮在2019年一直強調的“收斂聚焦、鞏固基本盤”的總體基調。按照鬱亮自己的解釋,就是“保持如履薄冰的危機感”。

但是正如外界始終質疑萬科喊出那句“活下去”的初衷,儘管鬱亮始終強調這三個字更多是公司內部自我警醒的標語,但是行業依然從中讀出了萬科所釋放出來的滿滿危機感。一如萬科去年的拿地勢頭:同比過往確實有所放緩,但是對比同行萬科依然是去年拿地最多的一家房企。

萬科董事張旭對此解釋,對於拿地機會,為了確保企業穩定,萬科每年都會有一個倉位,這樣才能保持持續的發展,在此基礎上,我們會積極尋找好的投資機會,無論市場怎麼恐慌,無論週期怎麼運轉,我們評判的標準還是以項目為綱,以項目價值和價格是否匹配、是否是客戶願意買單的產品和服務。

萬科的家底

張旭從必要性的角度解釋了萬科在2019年拿地的邏輯,他將萬科拿地的合理性解釋留在了年報數據中。

2019年年報顯示,截至報告期末,萬科持有貨幣資金1661.9億元,遠高於短期借款和一年內到期長期負債的總和938.9億元;淨負債率為33.9%,持續保持行業低位。

具體來看,2019年底萬科有息負債達2578.5億元,較2018年底減少33.8億元,這也是過去六年多時間裡首次降低負債。

同時,萬科2019年總體融資成本繼續處於行業低位。其中,萬科完成總額45億元的住房租賃專項債券發行,最低發行利率3.55%;5億元超短期融資券發行利率3.18%;美元中期票據最低票面利率3.15%。

現金流方面,2019年經營活動產生的現金流量淨額為456.87億元,投資活動產生的現金流量淨額雖然比2018年末-673.64億元有所改善至-286.27億元,依然沒有回正。

整體而言,優異的成本和現金流控制成為了萬科能夠在2019年繼續較大規模拿地的底氣所在。回過頭看,2019年鬱亮所堅持的“收斂聚焦、鞏固基本盤”恐怕也出乎他自己意料,在2020年的開頭幫助了萬科保證資金的安全。

萬科總裁兼首席執行官祝九勝承認,疫情確實給萬科的交付也帶來了新的壓力,一季度中,疫情讓萬科對1萬戶的客戶有交付延緩的可能性,全年的影響大概涉及到3.9萬戶。今年的開工比以往年度整整晚了40天。

但是對主營業務的聚焦,讓萬科在2019年的多元化步子沒有邁出更大。到今天為止,萬科92%的項目是普通項目,這類項目售賣相對容易、變現率高,能夠幫助企業保證有足夠的流動性,渡過危機。

“多元化”開花待結果

疫情倒逼萬科對於主營業務的聚焦也會從另一層面引發市場的猜測——萬科的多元化業務的如何面對不確定的未來?

截至目前,萬科的業務架構為5BG(事業群)和6BU(業務單元),5BG即全國四大區域加物業服務,6BU為商業地產、物流、冰雪度假、海外、長租公寓以及教育。

從業績貢獻來看,萬科的“第二曲線”成果並不顯著。

萬科集團實現營業收入3678.9億元,而全部營業收入中,來自房地產及相關業務的營業收入為 3,526.5 億元,佔比 95.9%,來自物業服務的營業收入為 127.0 億元,佔比 3.5%。可見除房地產業務之外的其他業務,對於營業收入的貢獻較小。

但值得一提的是,作為唯一納入BG的非開發業務,萬科物業2019年業績不錯。

2019年,萬科物業實現營業收入127億元,佔總營業收入的3.45%,同比增長29.7%,累計簽約面積6.4億平方米,同比增長26.1%;新拓展項目的年飽和收入(指根據項目合同約定在一個完整年度的物業服務費收入)54.06億元,同比增長33.13%。

對於萬科物業的上市計劃,鬱亮回應稱,物業暫時沒有上市計劃,或者說在相當長一段時間之內沒有上市計劃,需要等到人們把萬科物業當做“城市服務商”時,我們才會考慮讓它上市,這一點請大家耐心等一等,讓它更好地成長後再上市。

對於去年喊停的萬村計劃,年報中顯示,萬科努力提升城中村內的長租公寓改造和開業效率,報告期內城中村內的長租公寓新增開業3.5萬間。

萬科董事會秘書朱旭表示,城中村業務目前分佈的城市最主要是在深圳,去年開業的基本都在深圳,其次在珠海、廣州和廈門也有少量分佈。對於萬科而言,由於我們經營性物業的能力還有待提升,服務意識也有待提升,客觀和主觀兩方面因素導致萬科長租公寓業務規模是全國領先,但目前還在爬坡期。

架構與構架

而除了對於業務架構的重新思考,萬科也一直在進行著區域架構和人事架構的調整。

在3月17日晚上的發佈會上,萬科公佈了新的人事調整,80後韓慧華晉升公司執行副總裁、財務負責人,從而接替了王文金的位子,張旭也將卸任執行副總裁、首席運營官。

鬱亮也在業績發佈會上就王文金和張旭的變動情況作出瞭解釋,並首次談及萬科用人觀。據鬱亮介紹,張旭和王文金的調動和萬科的兩大用人傳統不無關係,萬科一直鼓勵秀的將領去前線帶兵打仗。

值得一提的是,2019年萬科也是以一場人事“大手術”作為開場。彼時原公司執行副總裁、首席財務官、財務負責人孫嘉,接替高級副總裁張紀文,擔任南方區域事業集團首席執行官。而張紀文作為萬科元老級干將,被委任集團梅沙教育事業部首席執行官。

經過1年時間的檢驗,2019年報顯示,南方區域貢獻了1274.23億元的銷售額,在集團佔比20.20%,處於四大區域公司末位。

從數據來看,今年南方區域,在經歷高層變動,萬村計劃被叫停後,沒有改變排名倒數的情況。

萬科總裁兼首席執行官祝九勝表示,南方區域所處的城市以南方沿海為主,特別是深圳、廣州、珠海、廈門等,南方區域的城市公司從2014年開始,政府出讓土地時,越來越多綜合體,這些城市的客戶需求也越來越多樣化,這兩個因素決定了這些城市公司拿到的項目,純住宅、純開發即售的比例越來越低,對全週期經營能力的要求也很高,南方區域的合夥人還是非常努力的。

“再給他們一點時間,不光經營能力能提升,即售開發業務的量、數額以及回款率、回款質量、經營質量都會有更大提升。”祝九勝依然對孫嘉團隊抱有信心。

或許這一人事的調整效果確實需要更長時間才能夠在財務數據上有所顯現,而萬科也始終沒有放棄在人員架構上的“折騰”,例如在去年年底,萬科在內部發布大規模人事任免通知,調整涉及14位城市總。

儘管鬱亮強調無論天氣好和壞都要種地,但是這位萬科的當家人依然時不時要抬頭看看天,決定何時澆水,何時施肥,何時除草,何時豐收。


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