看了最近萬科董事長鬱亮在公司內部講話的稿子，其中透露出萬科對行業，對當下經濟形式的看法和思考，黑馬給你解讀。
作為中國最早的民營企業，上市公司，萬科一路參與並見證了中國的市場經濟改革，萬科的看法還是有深度的。
1 房地產行業的轉折點已經到來，在社會迎來全方位轉折的背景下，所有行業無一倖免
首先萬科確認房地產行業喊了很多年的拐點已經到來，這和以前的預測是不一樣的，過去的說法是“房地產行業的黃金時代結束了，白銀時代來臨了”，有什麼區別？
從1998年房改以來，房地產就確立了在國民經濟中的支柱地位，高速發展了20年，給中國經濟的增長貢獻了巨大力量，但是任何一個行業都不可能一直高速發展，今天房子在中國不是少了，而是多了，去各個小區可以看到黑燈瞎火的房子很多。所以房地產黃金時代已經過去了，但是還有白銀時代，意思是雖然不再有高速發展，但是中國的城鎮化水平依然很低，還有幾億人需要從農民變成市民，他們還需要大量的房子，加上市場上的改建房，房地產依然有很長的白銀時代。
但是這一次萬科鬱亮的說法明顯沒有以前樂觀，“在社會迎來全方面轉型背景下，無一倖免”，用詞悲觀，為什麼會從樂觀到悲觀？在2012年萬科的研究報告中曾經提到，中國地產調控千萬不要出現韓國模式，比如買房憑票，賣房限制”，市場經濟已經走了很多年，所以萬科在那時候不相信會走回頭路。為什麼千萬不要出現這個模式？因為這個模式下房企不會有機會做大，但是“過去不相信會出現的東西還是出現了“，所以看法變了。
房地產行業的生命線是土地和資金，在調控政策下，更加依賴於和政府合作了，比如房子賣什麼價格，容積率是多少，建什麼樣的房子等都只能在政策下運行，任何一個政策的變化都將影響企業的生死，舉個例子就明白了，建設部這次下發了“堅決遏制房價上漲，取消預售制度的意見”，這只是無數調控中的一條，但是足以要房企 命，因為房地產開發商極度依賴資金的高槓杆運行，本來一個10個億的項目只需要1個億夠了，現在需要至少5個億，這等於是改變了房地產行業的運作模式，一下掐住了房企的脖子，血液不再快速流動。
在這種情況下企業的活動空間會越來越小 ，做大做強就非常困難，企業的發展戰略就要從做大做強調整為生存優先。正是基於這個思考，鬱亮提出”今年的回款目標是6300億，沒有達到這個目標就把所有其他事情放下，因為回款不到位缺乏發展其他事情的基礎，也證明萬科沒有能力發展其他事業“
2 今天我們面臨的轉折是全方位的：xx，經濟，國際，xx，在90年代實施宏觀調控的時候，出現了明星逃稅判刑的案例，為什麼20年後又出現類似情況？因為在社會全面進入轉折點時，無一倖免。
如何才能讓萬科這艘行駛了三十多年的輪船安穩的度過顯然成為了管理層第一思考的問題，
正是基於這個判斷，萬科的應對是”收縮和聚焦“，戰略圍繞”活下去“而展開，過去可能戰線拉的有點長，資金的使用效率很低，企業風險大，現在三個停止：不賺錢的業務一律停止，投入和產出不匹配的一律停止，風險和收益不匹配的一律停止，能要回來的錢全部要回來，達不到資金回籠目標萬科可以暫停其他事情，可見態度之決絕。
這並非萬科一家面臨的問題，而是整個行業的挑戰，所以現在很多房地產企業都開始改名，把房地產幾個字改掉，去謀求發展其他業務。我認識的一個長沙地產老闆開始向古董領域轉型，恆大許家印早就試圖轉型了，投資大健康，造車等。
3 任何小概率事件都會讓房企命懸一線
鬱亮說，以萬科的體量即使以六西格瑪的標準管理，如果出現問題也是要命的，很多黑天鵝，小概率事件會讓企業命懸一線，比如滴滴司機事件，碧桂園的一系列事故差點讓企業關門。
對於房企來說這種風險更高，因為房企的社會接受度很低，當前的社會傾向於反資本，反大企業，最可怕的是已經達成了社會共識，政府和知識分子，民眾站在一邊，共同面對大企業和大資本。
在這種情況下房企有很強的危機意識，恆大的許家印一段視頻講話也讓人看出他的小心翼翼，如履薄冰。如果才能過冬？唯有小心翼翼，儲備更多的糧食和厚厚的棉衣才能過冬。
房企為什麼社會接受度很低？因為長期以來房企都扮演著賺暴利，賺黑心錢的角色，但開發商真的是暴利嗎？看下圖
這三個圖分別是萬科，碧桂園，恆大的財報，這些都是公開的數據，用淨利潤和營收之比得到的數據在8%-10%之間，這算暴利嗎？根本不算。所以房企是高房價的背鍋俠。
房地產暴利的印象之所以在老百姓心中根深蒂固，是因為房地產行業確實賺錢，一個樓盤動不動幾十個億的銷售額，10%的利潤也是幾個億，而過去大量的房地產老闆散落在全國各個城市，他們到處炫富，招搖過市，所以才和煤老闆，礦老闆一起成為了老百姓心中的暴發戶。
當下社會的貧富差距越來越大，社會的情緒醞釀越來激烈，這些慢慢的形成了對大企業，大資本的憤怒，認為他們賺的錢太多，不乾淨，他們是罪魁禍首。在這種情況下企業家會感到越來不安心，一不小心可能給企業滅頂之災，所以馬老師辭職才會引起軒然大波，許家印才會掏心掏肺的感謝。
企業是推動社會前進的核心力量，是社會進步的主要推動力，中國經濟發展到今天成為全球第二，真正的主角是企業，他們為消費者提供產品和服務，向國家納稅，提供就業機會，把各種技術商業化推動社會前進，讓人民越來越富裕，國家越來越強大。所以企業賺錢是非常好的事情，要鼓勵企業賺錢，他們賺不到錢人們會失業，會缺衣少吃，國家就沒有稅收，整個社會將陷入貧窮中。
賺錢是光榮的，只要不是違法來的錢就應該鼓勵。當下面臨經濟下行的壓力，為了改變這個局面，國家鼓勵創業創新，提出給企業減稅減費，這樣才能搞活經濟。但這一切的基礎是正確的認知企業及企業家，沒有安心的經營環境沒有企業家會安心搞好企業，甚至會想方設法離開。
所以鬱亮說“一個企業好，所有企業好，國家才能好”
4 未來房地產的投資機會
房地產行業的轉折點已經來了，儘管有各種調控，但長期看房地產其實還有非常好的投資機會。
第一，市場巨大，還可以發展至少20-30年
第二，市場極度分散，全國有幾萬家房地產企業，這對於任何一個行業來說都是太多了，未來大企業會逐漸佔有這些小企業的市場份額，行業的集中度越來越高，行業前100名的規模會越來越大
第三，在現有調控下，小的房企因為資金不足逐漸退出市場，這反而會讓供給越來越少，對大企業有利，利潤會越來越高。
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