萬科和華夏幸福作為今年主要持有的地產倉位，最近已經公佈了2019年年報和2020年一季度業績報告了，簡單分析下！
萬科篇
2019年業績
2019年，萬科實現營業收入3678.9億元，同比增長23.59%，淨利潤388.7億元，同比增長15.1%。單純從數據來看，略低於市場預期。
現金流方面，經營現金流456.8億元，同比增長35.9%；經營現金流與淨利潤之比為1.17，賺的是實實在在的錢。
分紅方面：每十股派送10.45，分紅總額佔淨利潤約30%，股息率約3.8%，低於預期。
負債方面：淨負債率33.87%【（有息負債-貨幣資金）/淨資產】，優秀！
物業服務：收入127億元，同比增長29.64%。保利物業2019年收入59億元，目前市值約450。
2019年利潤增長低於營收增長，從財報來看最主要的原因是土地增值稅大幅增加了接近100億元。一般來說，土地增值稅應該是項目竣工之後再清算計提的，但是萬科先計提了部分土地增值稅準備金，費用前置後影響了當期利潤。從邏輯上來說，萬科本來可以不計提的，這樣就能增加100億元左右的利潤了，所以也有人說萬科隱藏了利潤。
2020年第一季度業績
2020年一季度營業。收入477億元，同比-1.24%，淨利潤12.5億元，同比增長11.5%。
華夏幸福篇
2019年業績
2019年，華夏幸福實現營業收入1052億元，同比增長24.4%，實現淨利潤146.1億元，同比增長24.4%。
現金流方面，經營現金流為-318億元，較2018年大幅增加，現金流差這是華夏一直被詬病的地方。
分紅方面，每10股派15元，並以公積金每10股轉增3股，股息率接近6.5%，雖然現金流很差但是卻維持了高分紅，超預期!
截止至2020年5月2日，華夏2020年一季度業績報告還沒有出來。
總結
房地產的利潤實際上是滯後的，房子預售時就已經獲得的收入在交房的時候才會結算計入財報，2019年的業績實際來自於2017年售房收入。所以當我們在留意房企每個月的房地產銷售數據的時候，實際上是掌握了未來的業績，也就是說2020年大部分房企全年利潤大概率還是正增長的。
從財務的穩健性來看，萬科優於華夏幸福，從彈性和想象空間來看，產業園模式的華夏幸福更具備想象空間。
2019年萬科和華夏幸福淨利潤分別為388.7億元和146.1億元，截止至2020年4月30日，萬科和華夏幸福總市值分別為3028億元、721億元，靜態市盈率分別為7.77和4.96，都處於歷史估值曲線底部區域。
房企物業股在香港上市後得到了熱捧，保利物業2019年收入約60億元，而市值達到了450億元港幣，而萬科物業收入127億元，應該值多少呢？現階段的萬科和華夏值不值得擁有，每個人心裡都有把稱。
今年一季度GDP-6.8%，全年要實現5%以上的正增長，後面三個季度平均要8%的增長以上，房地產作為支柱行業之一能不貢獻一份力嗎？主要一線城市房價還要漲！
最後提醒一句，低估的企業股價可能繼續不漲，高估的企業股價可能繼續上漲，以上不作為投資建議，僅是個人投資思考！
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