一直以來，房價之所以漲勢綿綿不絕，是因為有2個“保溫層”在起作用。
1，城鎮化帶來的人口集聚。
澎湃新聞此前報道稱，2018年人口淨流入量排名前三的地方分別是，廣東(84萬人)、浙江(49萬人)、安徽(28萬人)，均為南方地區。
換言之，粵浙皖三個省份，去年流入了超過150萬的人口，僅一個廣東，就足以令其他地區汗顏。與之對應的，是北方人口大省的無奈，山東、河南分別淨流出20萬人和7萬人，豫魯兩地流出近30萬人。
單單一個廣東省，就吸納了近百萬級的人口數量，這在以往是難以想象的。
這就是城鎮化的威力，“天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往”，人口天然會向經濟發達的區域流入，由此帶來的是城區住房價值不斷抬升。
2，貨幣源源不斷的流入房地產。
經濟學家任澤平前兩天發了一組數據：2020年1月，中國廣義貨幣M2首次超過200萬億，距離2013年3月突破100萬億不到7年。
過去四十年，中國廣義貨幣供應量M2年均增速15%，1998-2017年，M2增長了16倍。
所謂的M2，就是“流通中的貨幣”，這些錢流入到社會上，必然要有去處，顯然，過去這些年錢都流入到了房地產裡面。
“上車”早的購房者，房貸利率動輒打7折，持有房產幾乎沒有什麼成本，變現時的稅費也都由買家承擔，這讓買房成了一件“一本萬利”的“生意”。
然而，2020年開始，樓市兩大“保溫層”消失了。
城鎮化方面，已經進入“瓶頸”期，距離天花板越來越近了。
從2000年至2010年，我國城鎮化率年均升幅為1.4%，其中2010年當年的城鎮化率就增加了1.6%。
而從2010年到2018年，年均升幅降至1.2%，2018年當年的升幅僅為1.06%，這意味著城鎮化的進程正在顯著放緩。
根據國際經驗，城鎮化的第1個拐點是30%，自此進入快速發展階段。第2個拐點是70%，隨後人口流入城市的速度會放緩。
而我們的城鎮化率，在2018年就達到了59.58%，到2025年達到70%的城鎮化率幾無懸念。
從資金面來看，房地產的吸引力也在日益下降。
最典型的表現就是信託，據某信託金融研究院發佈的報告，2019年第四季，度房地產信託募集資金1410.62億元，環比下滑達26.43%。
此外，從2019全年來看，行業投向工商企業和基礎產業規模佔比顯著上升，投向房地產的規模佔比已從一季度的15%左右降至四季度的10%以下。
2020年，這樣的形勢在加劇。
以剛剛過去的2月份為例，房地產信託產品的募集規模下滑最為明顯，募集規模221.8億元，同比下滑46%，環比大降58%。
事實上，不止是信託規模在降，銀行貸款等渠道的融資也變得越來越少，在央行、銀保監會反覆強調的“房住不炒”氛圍下，即便降息、降準的措施有一大堆，資金也很難像以前那樣流入房地產。
城鎮化到達天花板後，買房的人必然會減少，樓市購買力會折損。
資金面不再向房地產傾斜後，房產升值的基礎自然被“打破”。
照此來看，未來5年房價假如開始走“下降通道”，又會跌多少呢？
海通證券首席經濟學家姜超曾指出：以加拿大的經驗為參考，在房價大漲後，多倫多、溫哥華均出臺了交易稅、房產空置稅等調控措施，效果立竿見影，從2017年至今溫哥華房價下跌近30%，但經濟運行仍然很健康，這足以證明一點：經濟離開了房地產照樣轉。
另外，在姜超看來，因為我們的首套房首付比例普遍在30%以上，二套房首付普遍50%以上，所以只要房價跌幅在30%以內，就不會出現所謂的“房屋負資產”。
也就是說，未來5年，儘管房價下跌趨勢很明朗，但回落的幅度也很有限，一些土地稀缺的一二線城市，依然還會有充沛的購房需求，而那些人口常年流出的三四線小城、城鎮、農村，房價下降幅度可能在10%-30%之間。
關於這個問題，央媒最近用“13個字”明確回應了。
《中國日報》於3月13日發佈評論文章：不能靠刺激房地產來拯救經濟。
文章指出：如果還靠房地產刺激中國經濟，可能會使大量銀行信貸資金或者社會資金流向房地產領域，就有可能重蹈前十幾年經濟靠房地產拉動的覆轍，使剛剛治癒的房地產的“依賴症”有可能重新復發，尤其土地財政可能再一步升溫。
這一席話可以說是“醍醐灌頂”，過去這些年房地產擴張的太過迅速，以至於各個城市、房企、購房者習慣了靠賣地、蓋房、買房來增加收入。
但是，當城鎮化逐步走弱、社會資金不再向樓市流入後，房價必然會走入“穩中有降”的趨勢中，央媒這一番話，更是為當下的樓市提了個醒：房地產已經無法重複昨日的輝煌了。
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