每當市場發生變化時，都會遵循房地產市場的法規。
4月17日，自然資源部發布通知，住宅用地供應將實施差別監管：
如果商品住房庫存消化週期超過36個月，則應停止土地供應；在36至18個月內，應適當減少土地供應。
在18〜12個月內，保持土地供應水平；持續12〜6個月，增加土地供應。對於六個月以下的人，有必要大幅增加和加速土地供應。
引入這項政策的背後是房地產市場中的高股票市場不復存在的現實。
根據國家統計局剛剛發佈的數據，截至2018年3月，全國商品房銷售面積為51646萬平方米，庫存量創近五年來新低。
可以看出，去庫存化已經完成了其歷史使命。當然，在城市之間，庫存和去化週期顯示出差異化趨勢。
那麼哪些城市需要增加土地供應？哪些城市應減少土地供應？該政策將對全國房地產市場產生多大影響？
01
哪些城市應該停止供應土地，哪些城市應該增加土地供應？
土地供求一直是決定房價的核心因素之一。
所謂的脫化學週期，通常是過去六個月中庫存與銷售面積平均數的比值，用來衡量城市中商品住房庫存的清算時間。
顯然，脫化週期越短，市場供求關係越緊密，隨之而來的是增加土地供應的需求，反之亦然。
根據規定，如果脫化期超過36個月，則應停止土地供應。實際上，除了像鶴崗和玉門這樣的偏遠承包城市之外，大多數城市都不會達到這一水平。
根據Zeping發佈的報告，2019年3月，第一，第二和第三，第四條生產線的樣品去庫存週期分別為11.7、10.5和11.4個月，基本在可控範圍內。
無論是第一線還是第二線，還是第三線和第四線，大多數城市都不會出現高庫存問題。當然，沒有“停止土地供應”之類的事情。相反，這些城市必須增加土地供應。
其中，杭州和西安的去化週期不到6個月，這是一個需要大量增加和加速土地供應的城市。
南京，重慶，武漢，上海，南昌，廣州，長沙，長春，蘇州，成都和福州等城市的成立時間不到12個月，屬於需要增加土地供應的城市。
青島，寧波，濟南，深圳，北京等城市的解構週期不到18個月，應保持現有土地供應水平。
天津和廈門等城市的去化週期超過18個月，這是一個適當減少土地供應的城市。
但是，化學脫除週期是一個動態數據，一旦房地產市場復甦，化學脫除週期將大大下降。
近幾個月來，廈門的房地產市場已經復甦，交易非常囂張。如果在接下來的幾個月中保持市場熱度，則脫化週期將大大縮短。將來，土地供應不會減少，反而會增加。02
三四線麻煩：誰敢增加土地供應？
三線和四線城市的庫存不如想象中的高。
從可售庫存的銷售週期來看，三線和四線城市甚至低於一線城市。這是因為在過去，這一輪棚已經貨幣化，第三和第四條生產線的庫存已基本耗盡。高庫存不再是問題。
根據要求，脫化期少於12個月，必須增加土地供應。從這個角度來看，三四線城市也在保持土地供應，甚至在增加土地供應，但問題是，這些城市真的敢於效仿嗎？
應當指出的是，在過去兩年中，三線和四線城市通過棚屋釋放了大量土地。這些土地很快將被轉換成新的商品住房存量，第三和第四條線的銷售已經開始減弱。它將隨之而來。
在這方面，可以通過廣義種群和土地消化週期來衡量。
從土地消化週期的角度來看，三線和四線城市明顯高於一線和二線城市。
一線和二線城市的消化週期都小於一年，而三線城市的消化週期為1.2年，四線城市的消化週期高達2.1年。
在這種情況下，有多少三，四線城市敢於增加土地供應並創造新的房地產存量？
3月初，山東省菏澤市成武縣出臺了新的房地產政策，規定城鎮農民首套房享受300元/平方米的首付，首付不超過30％。
縣城重新啟動住房補貼的背後，是房地產市場和商品住房庫存低迷的跡象。
03
對房地產市場的影響有多大？
對於房價的走勢，長期以來一直有傳言是：短期金融，中期土地，長期人口。
土地供求很重要，因為土地供求通常可以成為地方政府推高價格的一種手段。只要人們人為地限制土地供應，或者讓土地供應不跟人潮同步，自然就會造成供求不平衡的狀況，從而可以維持高房價。
因此，該官員強調，12個月以下庫存的土地供應增加或減少是基於某些城市復甦的現實。
從深層次的房地產市場邏輯的角度來看，必須調節熱量，而放鬆感冒。這符合政策型城市的現實邏輯和穩定的房地產市場的含義。
無論是增加土地供應量還是限制土地供應量，其核心都是維持房地產市場的穩定，這一法律將繼續得到驗證。
結束-
閱讀更多 小妹看房經濟 的文章
