文 | 歐陽捷
導讀：在未來很長時期，樓市都還將是政策管控之要塞。
在上期文章《歐陽捷：取消限購限價限售？樓市不會大亂！》裡，我們提到：“我們終究還是要回到依法治國的軌道上”。
不過，“社會主義市場經濟不會一步到位。……短期來看，或許可以由國務院授權設置調控措施過渡期”。
其實，依法治國之路真的很漫長，我們走得也很蹣跚。
從現實的角度看，十九大報告明確：“使市場在資源配置中起決定性作用，更好發揮政府作用”，兩句話的並列，意味著政府管控將與市場經濟並行不悖。
樓市，在未來很長時期，都還將是政策管控之要塞。
借用一張微信群裡的煤炭行業的政策管控與煤價走勢，我們可以清晰地看到“政策市”如何影響煤價。
限制產能、安全檢查、限制進口，結果煤價就漲；
釋放產能、保供穩價、放寬進口，結果煤價就跌。
在政策市下，樓市如何走勢？
哪怕有些不如人意的扭曲。
上週日，住房城鄉建設部發布《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。
通知不點名批評：“近一段時間以來，部分城市房地產市場出現過熱苗頭，投機炒作有所抬頭，風險不容忽視”。
這份文件字數不多、分量不輕。
我們嘗試逐條解讀文件內涵。
01 “各地要牢固樹立‘四個意識’，提高政治站位”
——這說明一些地方政府有點缺乏“四個意識”，政治站位過低，沒有認真領會中央“房住不炒”的定位，更缺乏穩房價、抑泡沫、防風險的大局觀。
地方政府領導暗助房價上漲、爭取土地財政的小動作連綿不斷。
因此，在國際競爭環境不利、政經不確定性走強，國內經濟動能走弱、系統金融風險仍高的大背景下，中央政府及主管部門非常希望地方政府也站在中央的格局與視野，更加主動調控樓市，防止過熱狀況蔓延。
如果城市政府不能調控好城市房價，就是政治站位錯誤、四個意識缺失的大問題了。
02 “認真落實穩房價、控租金，降槓桿、防風險，調結構、穩預期的目標任務”
——文件提出18字方針，可以說，涵蓋了調控的三大終極目標——穩房價、控租金、防風險，給出了三個明確的操作指引——降槓桿、調結構、穩預期。
此次文件首提“控租金”，可見住建部已經意識到租金上漲將成為樓市調控的新重點，誠如我們過去所說：“租金將大幅上漲”。
在以散租為主的租賃住房市場，地方政府有什麼辦法“控租金”呢？
大量供應租賃住房顯然是一個辦法。
過去，我們提出：“未來三年，部分大城市土地供應或將有所回升，並將更多用於租賃住宅，推動更多集體建設用地入市，以緩解居住而非買賣的供需矛盾” 。
另一個辦法是啟用尚未真正發揮作用的政府租賃合同管理平臺。
未來，這一平臺可能會成為出租住房徵稅的租金價格信息共享平臺，其租金收入可以作為房地產稅或空置稅徵收依據。
必要時，政府住房租賃合同管理平臺或將會發揮租金備案價格管理的作用，不符合政府期望的租賃合同將不受法律保護，其租金收入也不能享受稅收減免優惠。
未來，或許很快會有城市嘗試推廣租賃住房合同的備案措施，這也會為未來設立、徵收房地產稅、空置稅提供收集信息和輔助決策等幫助。
03 “ 支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房 ”
——這句話已經闡述多次，但投機炒房至今無法杜絕。
最根本的原因是供求失衡導致房價上漲預期難以改變，投機投資客搶先入市，帶動剛需和改善型需求的恐慌性入市，加劇了供求關係失衡，進一步推升房價上漲預期，並導致剛性居住需求被擠出市場。
在這些供不應求的熱點城市，如果我們真的想“支持剛性居住需求”，我們何不限購一套住房呢？畢竟我們每天只能睡在一張床上啊。
文件只提遏制投機炒房，未提投資購房，這是明智的策略嗎？
事實上，政策為投資購房留了餘地，也為租賃住房市場留下空間。
不然的話，以近幾年新房供應趨勢性下降的現狀，沒有投資性新房補充二手房市場，二手房交易就會趨於枯竭，未來也會無房可租了。
04 “因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展 ”
——這句話既是為地方政府賦能撐腰，也是“進一步落實地方調控主體責任”。
目標只有一個“確保房地產市場平穩健康發展”，這與中央政治局“推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發展”要求如出一轍。
去年，我們預判：
這恰恰符合中央政府的核心訴求，而且也證明了精準的行政調控是可以按住樓市瘋狂的。
今年，我們已經看到住房市場逐漸走向“大穩小亂”。
我們相信，不只是今年，未來五年，只要行政調控手段不退出、不任性，不再過度刺激或過度打壓，樓市將持續“大穩小亂”的格局。
05 “ 2018年底前，一線、二線城市要編制完成2018年至2022年住房發展規劃 ”
——記得去年4月1日，雄安新區橫空出世。
同一天，住建部、原國土資源部發出《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》。
通知要求：“2017年6月底前，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣（縣級市）應編制完成住宅用地供應中期（2017-2021年）規劃和三年（2017-2019年）滾動計劃，並向社會公佈”。
時至今日，我們能夠找到的如期公佈的城市約有83個，其中一二線城市只有11個，相對於37個一二線城市和全國3100多個市縣，公佈滾動計劃的城市是少之又少的。
這次，住建部要求各一二線城市在年內編制完成2018年至2022年住房發展規劃，並報住房城鄉建設部備案後向社會公佈實施，顯然對於地方政府來說，這又是一個很大的難題。
當然對住建部來說，也是政府公文公信力的極大挑戰——因為，這是要向全社會公佈的。
增加住房供應的前提是增加住房用地供應，增加土地供應的前提是增加建設用地指標，增加建設用地指標的前提是增加農用地佔用，而農用地佔用涉及到基本農田保護規劃調整和18億畝耕地紅線保護國策。
顯然，這不是住建部一紙公文所能解決的問題。
退一步說，即便是一二線城市都能制訂這樣的規劃，也難以真正落實。
過去很多城市公佈的住宅用地供應計劃少有完成的，未必是城市政府不努力，而是城市真的無地可供。
如果可售住宅和租賃住宅用地總量供應不能真正增加，尤其是當增量住房供應越來越少，住房總存量很可能不會增加（危房拆除與拆遷），人們轉向購買二手房或租房，可交易、可出租住房將越來越少，房價和租金將同時形成更大的雙上漲壓力，如果租金不受控，上漲速度會更快。
儘管如此，我們還是期待住房規劃的公佈，以期合理引導社會預期和樓市共識。
06 “ 抓緊調整住房和用地供應結構”
——文件提出：“各地要落實人地掛鉤政策，有針對性地增加住房和用地有效供給。”
這其實是2016年國務院政府工作報告中明確的要求，從邏輯上來說，顯然是正確的。
但是，目前很多一二線城市出臺了搶人才大戰，卻未見“人地掛鉤”，我們甚至很少看到、聽到有地方政府統籌考慮大力引進人才之後如何匹配住房問題？
在政府內部，政策顯然是不協調的。
住建部再次提出“切實提高中低價位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供應中的比例”，這顯然是不得已而為之的治標之策了。
我們又回到中低價位、中小套型的老路上。
過去的調控並沒有證明這是一條正確的適合中國國情的正確道路，因為調結構只是權宜之計，並不能滿足人民群眾追求大而寬敞的美好住房的生活需要。
07 “ 要改進商品住房用地供應方式，建立房價地價聯動機制，防止地價推漲房價 ”
——過去我們說過：“地價的上漲勢必帶來房價上漲壓力，如果限價令在這些城市的執行有所放鬆，就會帶來“追漲殺跌”的投資邏輯”。
文件公開承認了“地價推漲房價”的現實。
不過，改進供地方式是國土部門的事權，控制房價是房管部門的職責，如何能讓兩個部門建立房價地價聯動機制呢？
“限房價、競地價”、“限房價、限地價”都是住建部比較推崇、國土部門普遍操作的方式。
從控房價、控地價的效果上看，的確起到了明顯的作用。
今年以來，各地流拍土地漸多、土地溢價率下降，也從另一個側面反映了土地市場因此而有所理性降溫。
可以相信，未來的土地市場還會繼續降溫，不過，不會出現歷史上急速降溫的可能了。
畢竟，熱點城市政府已經嚴格控制了土地供應，“僧多粥少”的格局之下，地價基本不會下降，合適的土地還是會有不少房企心儀而爭搶的。
08 “ 熱點城市 要提高住房用地比例 ”
——文件提出：“住房用地佔城市建設用地的比例建議按不低於25%安排”。
這是官方首次提出熱點城市住房用地佔比要求。
顯然，過去住房用地供應比例明顯偏低，導致瞭如今的供求失衡。
從去年一二線城市公佈的供地計劃來看，只有25個城市公佈了當年供應用地計劃，其中住宅用地佔城市建設用地比例高於25%這一要求的只有不到一半。
從今年一二線城市公佈的供地計劃來看，全年時間已經接近過半，只有12個城市公佈了當年供應用地計劃，其中滿足住宅用地佔城市建設用地比例高於25%這一要求僅有5個。
公佈計劃並非難事，關鍵是敢不敢公佈。
如果我們的住房用地計劃是逐年減少的，顯然，公佈供地計劃不利於穩定樓市。
但是，不公佈計劃豈不是有掩耳盜鈴之嫌？
信息透明既是現代社會管理的必然規律，也是政府執政能力的嚴峻挑戰。
如果我們不能妥善地應對這些挑戰，我們又如何能夠贏得全社會的信任與支持呢？又如何能夠讓政策得到全社會的響應與配合呢？
09 “ 要大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應 ”
——文件提出：“力爭用3—5年時間，公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上”。
所有熱點城市都達到這一目標恐怕有點難。
即使真能達到這一目標，在住房用地供應本身不足、供求關係見漲的情況下，可售型住房的稀缺性將越發凸顯，投資投機購房更加難以平抑。
目前，幾乎只有北京在大力推廣共有產權住房，但其實，我們還很缺乏對共有產權住房保障的體系化設計。
上海共有產權住房已經出現類似過去經濟適用房的問題，目前政府似無更好的解決辦法。
如果我們不能通過頂層設計，實現共有產權住房投資、進入、管理、退出的合理解決方案，今後共有產權住房很可能變成經濟適用房一樣品質不高、管理困難、轉手不易、有失公平的雞肋。
10 “ 熱點城市要積極探索推動供地主體多元化 ”
——文件指出：“在權屬不變、符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的情況下，非房地產企業依法取得使用權的國有土地可作為租賃住房用地”。
坦率地說，這是不是住建部越權自然資源部發聲了？
租賃住房用地性質究竟為何？
如果非房地產企業依法取得使用權的國有土地是工業用地、商業用地、科技產業用地、物流用地，是否都可以轉作租賃住房用地？是否都需要補繳土地出讓金？
去年8月，原國土資源部、住建部《關於印發的通知》，只是明確試點農村集體建設用地建設租賃住房，迄今為止，並未看到放開企事業單位用地建設租賃住房。
如果真能放開企事業單位存量用地轉為租賃住房用地，將會明顯增加租賃住房用地規模，推動租賃住房市場發展，同時彌補住房用地供應的嚴重不足。
文件點名北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都市，要在6月底前提出並上報建設租賃住房的具體實施方案，時間只有1個多月了。
如果各城市上報的具體實施方案包括企事業單位存量用地轉為租賃住房用地，自然資源部又會如何接招呢？
11 “ 要加強 個人住房貸款規模管理 ”
——住建部是不是又越權了？
“嚴格落實企業購地只能用自有資金的規定，加強住房用地購地資金來源審查，嚴控購地加槓桿行為”，這是自然資源部的職責。
“落實差別化住房信貸政策，強化對借款人還款能力的審查，嚴格管控消費貸款、經營貸款等資金挪用於購房加槓桿行為”，這是央行與銀監會的職責。
這反映了住建部的迫切心情，希望各地住建部門向城市政府反饋並協調相關部門的一致性動作。
目前，土地購置價款增速已經進入負增長區間，土地流拍漸多、溢價率走低，土地市場瘋狂景象有所降溫，購地加槓桿行為幾近絕跡，說明國土部門的執行力還是蠻強的。
信貸增速也已經明顯下降。
個人按揭貸款增速已經為負，定金及預付款增速也降為8.3%，未來還會呈現下降趨勢。
居民中長期消費貸款同比增速從2017年初就已經開始下降，短期消費貸款與中長期經營貸款增速也在今年掉頭向下，短期經營貸款僅佔全部居民貸款的11.1%,增速雖然有所提升，但同比增長不過1.5%，也幾乎可以忽略不計。
居民部門槓桿率正在收縮，銀監會不聲不響地壓降了居民槓桿。
開發貸款增速已經進入負增長，未來需要保持信貸政策的相對平穩和信貸資金的合理額度。
政策需要時時檢視，目前不宜繼續收縮開發貸款額度。
不然，我們可能又會陷入“打壓過度——市場冰封——再次刺激——市場火爆——再度打壓”的房地產市場反反覆覆的政策週期。
12 “ 加強輿論引導和預期管理 ”
——文件提出：“各地要全面落實住房銷售合同網籤備案制度，定期發佈權威信息，加強政策解讀和市場信息公開，及時澄清誤讀，正面引導輿論”。
過去，住建部嚴格禁止官員甚至政策研究部門解讀政策，從而喪失了引導輿情的主動權甚至丟掉了自己的輿論陣地，調控動作往往得不到社會的理解與支持，官員甚至不敢出面闢謠。
這次，文件賦予了各地政府住建部門發揮正確引導輿論的正能量，可以說是一個進步，這恰恰體現了我們過去所說大城市控房價的根本邏輯在於“增供應”與“控預期”。
不過，“控預期比控房價更難”。
問題的關鍵還是要正確引導。
只有權威信息是正確無誤的、理性客觀的，而且是持續穩定的、一以貫之的，才能正確引導輿論，才具有公信力和權威性。
文件還要求：“嚴厲打擊利用自媒體公眾號等網絡媒體炒作渲染房價上漲、散佈虛假信息等行為，營造良好的輿論氛圍，穩定市場預期”。
這對於維護市場秩序、預防羊群效應、降低市場過熱都是有好處的，也可以控制那些違背“房住不炒”定位的不當言論蠱惑民心、擾亂預期。
13 “ 進一步落實 地方調控主體責任 ”
文件提出：“住房城鄉建設部將加快建立房地產市場評價和監測預警體系，完善對地方房地產調控工作的評價考核機制，具體落實地方政府穩房價、控租金的主體責任”。
這對地方政府又上了一道緊箍咒，通過體系化的評價考核機制，相信對地方政府的調控主體責任會有更強約束力。
不過，文件還提出“嚴格督查，對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方，堅決問責”。
問誰的責？如何問責？問責可否持續？
這恐怕是調控中的又一個難題。
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