★ 本月關注 ★
政府對房企融資保持謹慎收緊適度鼓勵
本月在疫情肆虐、經濟有下行壓力的背景下，政府依然保持了堅持“房住不炒，不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的態度。央行、財政部以及銀保監會等部門接連發聲，要落實房地產長期管理機制，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，因此整體來看房企的融資環境近期不會有大的放鬆。而與此同時，住建部在26日提出要促進銀企合作，鼓勵商業銀行給予信用優良的企業以融資支持，同時部分地方政府也在“一城一策，因城施策”的思想指導下對當地房企的融資政策給予了優惠，這也可能對房企融資產生利好。
本月房企融資額環比腰斬融資成本大幅下降
本月95家典型房企的融資總額為855.5億元，環比下降53.8%，同比下降24.5%。其中，本月企業境內外發債總量576.8億元，環比下降57.2%，同比下降26.6%。本月單月融資成本5.68%，環比下降2.55個百分點。其中境外債券單月融資成本7.49%，環比下降1.55個百分點，境內發債成本也下降了0.86個百分點到3.64%。主要在於1月份境外發債企業較多，部分企業成本相對較高，從而使得1月的單月房企發債成本較高，另一方面，本月發行海外短債及超短融資券較多，也拉低了融資成本。
擬上市房企及物業公司為15家
本月沒有房企或房企旗下公司完成上市，但是仍有企業遞交了招股說明書：房企方面有河北的鵬潤控股，房企旗下公司則有主營代建業務的綠城管理。因此截至2020年2月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分別有7家和8家。此外，有傳言稱華潤、朗詩和卓越也有分拆物業上市的計劃，房企分拆物業上市的熱情依然不減。
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企業發債
債券發行：疫情影響房企融資腰斬，海外短債及超短融火熱發行
本月95家典型房企的融資總額為855.5億元，環比下降53.8%，同比下降24.5%。主要在疫情影響下，房地產行業銷售、復工等受到影響，相關的融資動作往後延遲，疊加月初因出行及活動管控等導致大部分融資機構路演停擺，監管層面在融資審批方面進度放緩疊加等原因，房企融資減少。特別是在境外發債方面，本月境外債權融資329.2億元，環比下降70.9%，同比下降48.2%，融資額不到上月三成，下降幅度較大。境內債權融資512.11億元，環比下降5.7%，同比上升73.7%。
其中，本月企業境內外發債總量576.8億元，環比下降57.2%，同比下降26.6%，主要在於疫情爆發後，房企的發債持續受到影響。具體的融資方式來看，境外債發行量為305.4億元，環比下降72.4%，同比下降51.9%，其中本月房企重啟海外短債的發行，達到8筆，而2019年月均僅為2筆。此外，本月境內債環比上升12.5%至271.4億元，屬於2019下半年以來的最高水平；其中，公司債發行103億元，中期票據發行76億元，而超短融資券的發行8筆，超過2019年的平均每月5筆的水平。由於疫情突發，導致部分資金緊張的企業融資需求激增，海外短債及超短融發行上漲。
本月單月融資成本5.68%，環比下降2.55個百分點；其中境外債券單月融資成本7.49%，環比下降1.55個百分點，境內發債成本也下降了0.86個百分點到3.64%。主要在於1月份境外發債企業較多，部分企業成本相對較高，1月的單月房企發債成本較高，另一方面，本月發行海外短債及超短融資券較多，從而拉低了房企的融資成本。此外，部分房企如佳兆業、中梁控股等企業發債成本均較於歷史有不同程度的改善。2020年前2月房企新增債券類1融資成本7.47%，較2019年全年上升0.43個百分點，其中境外債券融資成本達8.71%，較2019年全年增長8.71個百分點。
▎注：1.數據範圍為95家典型企業2012年以來的債券發行監測數據
具體企業表現來看，2月發債最高的企業為首開股份，發債總量57億元，主要為首開發行了27億元的公司債以及30億元的永續中票，且這兩筆融資成本較低，均在4%以下；此外，保利發展本月發行的9億元中期票據利率僅為3.39%，利率水平較低。
債券期限：本月到期債券類118.36億元
本月房企有8筆債券到期，金額共計118.36億元.其中，到期金額最高保利發展本月一筆中期票據，金額合計約30億元。與此同時，新城控股2017年2月發行的一筆3.5億美元的境外債也將於本月到期。
提前關注到2020年3月將有16筆債券到期，金額共計296.7億元，環比上漲151%。單筆金額最高為碧桂園2015年3月發行的一筆9億美元人民幣的境外優先票據。
上市和股票
擬上市企業：排隊房企及分拆業務公司為15家
本月28日，來自河北的小型房企鵬潤控股正式向港交所遞交了招股說明書，成為了2020年首家申請上市的房企。因此截至2020年2月底，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創國際、三巽控股、港龍地產、大唐地產以及鵬潤控股7家，其中海倫堡、奧山以及萬創國際的招股書已經過期，截止2020年2月底仍未更新，未來是否繼續申請上市仍然有待觀察。
在房企分拆旗下公司上市方面，本月有綠城旗下主營代建業務的綠城管理向港交所申請上市。作為國內規模最大的房地產代建公司，綠城管理的申請上市也是代建行業邁出的重要一步。因此截至2020年2月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有8家。此外，本月也有傳言稱華潤置地、朗詩集團和卓越集團也有分拆物業上市的計劃，房企分拆物業或商管等板塊上市的熱潮仍在繼續。
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IPO和增發：沒有企業上市或增發配股
本月沒有房企掛牌上市，同時也沒有房企分拆的公司上市，因此2020年成功上市的房企截至2月底仍然只有匯景控股一家，此外也沒有企業進行了增發配股。然而值得注意的是，本月鴻坤地產的物業公司燁星集團和正商地產的物業公司興業物聯服務都已經通過了上市聆訊，預計很快就會在三月份成功上市。
股權變動： 許榮茂繼續增持世茂2%股份
本月有多家房企或房企旗下物業公司出現了股東對公司股票進行增持減持，比如世茂、保利物業、萬科等，而整體來看動作並不大，數額都相對較小且對公司控股權幾乎沒有影響。相對較大的一筆增持為世茂股份的實際控制人許榮茂通過旗下的世茂投資增持世茂股票75023352股，佔總股本的比例為2%，增持後其持有的世茂股權佔比達到了70.15%。此外，本月還有部分房企如新湖中寶和福星股份等也公佈了回購股份的結果。
股價變動：受疫情影響地產股整體不佳，物業股是亮點
本月地產股整體表現較為一般，受疫情影響，A股僅有23%的地產股在整月出現了上漲，而H股也僅有53%。在H股方面，本月三盛宏業旗下的中昌國際控股在復牌之後的漲幅較大，月漲幅為109.84%，從本月19日至25日出現了連續大漲。然而整體來看，中昌國際控股的上漲屬於異動，企業也在27日宣佈2019年會由盈轉虧，未來企業的股價動向可能會有大幅回調。而除了中昌國際控股之外，本月物業股的漲幅都相當不錯，比如佳兆業美好和鑫苑服務都錄得了50%以上的上漲，也體現了香港資本市場對物業股的青睞。
在A股房企方面，本月漲幅最大的是招商積餘，其股價從3日開始就節節走高，直至19日漲到了27.53元的最高點，然後到月末有所回調，最後整月漲幅17.68%。在疫情肆虐的背景下，招商積餘的大漲和物業股在資本市場較為火熱，以及外界對招商系入主較為看好有關，企業未來的發展也值得期待。
排版丨楊燕
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