房子為什麼一直在漲，我今天給大家深刻的解析一下。
- 主要還是它的成本問題.
很多人不瞭解蓋房子的成本，總以為房子就像網上說的那樣，兩三千塊錢一平米就能蓋起來，其實不是這樣的。
房子總共有六大成本。
第一大成本就是地價，也就是人們說的樓面價。
其他城市樓面價我不是很清楚，像我們三線城市的樓面價，我和大家說一下，我們這裡的樓面價拍賣摺合下來大概是六千塊錢一平米。
就是開發商拿到這塊地的時候什麼都沒有幹，連坑都沒有挖，他要是想賣的話，就是一平米至少六千塊錢成本。
第二個成本就是稅和費的問題。
這個稅和費呢，我以前做過測算，大概佔銷售價15%左右，包括土地增值稅，企業所得稅，印花稅，以及一些其他的各項費用。
第三個是建安成本。
根據樓盤的中高檔，價格不一樣，像我們這個三線城市，它的建安成本一般在兩千二到三千五之間，建高檔的房子成本稍高一些，建低端的房子成本稍微低一些。
第四個成本就是財務成本。
很多人不明白財務成本是什麼意思，我給大家說一下。
財務成本主要是兩塊來源。
一塊是從銀行貸款融的這個錢，年利率在8%以上，小開發商從銀行拿貸款是12%以上，大一點的開發商利率會低一些。
一般情況下，小開發商很難從銀行拿到貸款，即便能拿到相對於整個項目來說也是杯水車薪。
另外一塊就是社會融資或者其他金融機構。
信託的融資成本低一些，大概是15%到20%。
典當行和小額貸款公司他們的融資成本高一些，至少是20%以上。
社會融資成本最高，少一點的在年息24%以上，高一點的高達36%，甚至更高。
第五個成本就是相關的配套費。
比如說我們的煤氣，暖氣要接入小區，包括水、電、天然氣，這些都是要給相應的公司繳費，不繳費不會給你接入。
第六個成本就是公司管理費用和不可預測費。
公司管理費用並不高，一箇中等項目一年幾千萬就夠了。
不可預測費就是一些其他的相關成本。
比如說工地上突然出事了，這是沒有預測到的費用。
再比如說因為某種原因延誤工期產生的時間成本費用。
不可預測費用是非常高的，我舉個例子。
我們小區旁邊新開的一個樓盤，本來要五月份銷售，但是拖到了十月份底才銷售，應該是某些手續出問題了，就這五個月時間，它的成本就增加了八千萬。
我算了一下，如果拿到的樓面價達到六千塊的話，房子如果賣到13000元每平米以下絕對是不掙錢的。房子至少賣到13500到14000元每平米才能掙錢。
如果拿到的樓面價達到一萬塊錢的話，房子如果賣到22000元每平米以下絕對是不掙錢的。房子至少賣到22500到23000元每平米才能掙錢。
所以這個房子是不可能降的。
首先，因為土地在漲。
我是2006年開始幹房地產的，我們這個三線城市，那時候一畝地也就是一百萬，甚至不到一百萬，也就七八十萬。
現在同樣的城市，一畝地已經達到六七百萬，甚至是上千萬，這中間翻了好幾倍。
另外建安成本大概是翻了兩到三倍，以前蓋高層，2006年的時候，一平米1200元有時候就能起來，多的時候1500就行了，現在沒有3000元平米是下不來的。
另外一個就是財務成本也增加了。
以前從銀行借錢很好借，利率也很低，現在不行了，現在很難借。
特別是小開發商，想從銀行貸款，幾乎是不可能了，只能走民間融資或者是從典當行、小額貸款公司，以及信託公司拿錢，財務成本增加的相當高。
按照一年24%的利率算，三年多就要翻一倍。很多小開發商從拿地到銷售，中間至少要拖一年半到兩年的時間，它的這個財務成本就增加了百分之五十。
比如說，開發商借了1個億，現在成本就變成了1.5個億。
另外其他各項費用也在漲，這是一個水漲船高的問題。
所以從這個情況來看，房子想降價除非其他各項成本都在降。
其實這個事情很好理解。
比如說一斤麵粉兩塊錢，麵包坊做出來一斤麵包，肯定不可能賣給你兩塊錢。
他們除去人工，房租，水電費等，一斤麵包至少要賣給你五塊錢，甚至是八塊錢，只有這樣他才能盈利。
房子也是這樣的道理，成本高了，賣的價格也高了。
除去成本問題，其他問題也在影響房價上漲。
- 城市化率
很多人說我們的城市很大了，但是你去看一下，我們的城市化率還很低。
現在我們這個三線城市的城市化率也就60%。
但是你去看一下發到國家，都在80%以上，也就是我們還有30%左右的人要進城。
這麼多人都要買房子，都要租房子，這也催生了房子在漲。
- 還有一個原因就是人總是想過的更好。
當時我們住著兩室一廳的房子的時候，我們想換三室一廳的，當我們住膩了三室一廳的房子，我們又想換四室兩廳的房子。
這就是人的一個共性問題，
- 另外房子還有其他幾個價值。
比如說你身份的體現，比如說戶口社保問題，還有孩子上學問題。
大家會發現，很多城市學區房，一般情況下都會比其他周邊房子貴1.5倍到2倍。
無論是一線城市北京，上海，深圳，或者是三線城市，比如說石家莊，太原，呼和浩特，瀋陽，長春等等其他城市。
在教育問題上，很多人為了孩子都捨得花錢。
打字很累，其他一些小原因就不在這裡說了，以後有時間我再一一述說。
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