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曾經瘋傳賣3萬
現在要2萬出頭？
昨天，濟南樓市觀察接到一通推銷電話：是長嶺山片區的“璟園”項目打來的。
璟園，這可是長嶺山片區土地成本最高的一個項目！它要賣多少錢？
對方在電話那邊吞吞吐吐：價格還沒定呢。周邊現在賣2.2萬元，但我們肯定不會賣那麼貴，我們的價格會在2萬左右吧！
2萬？？不會聽錯了吧。
我們又撥打了璟園售樓處的電話。置業顧問同樣不是很爽快：價格還沒定呢，你要不過來看看………我們的價格會在2萬以上吧。
無論是2萬左右，還是2萬起，如此看來，璟園的價格應該不會超過2萬太多。
這樣的價格，讓人有點意外了！
也許你沒聽說過璟園這個項目，但很可能記得去年8月的那場土拍：唐冶的多宗地塊及長嶺山片區原龍科機電地塊等進行拍賣，路勁地產拿下龍科機電地塊。
當時，路勁地產拿地成本是1.34萬元/平方米。不過，開發商還需要配建差不多2.55萬平方米的安置房，佔整個項目可建地上面積的17%！這樣一來，開發商牛X了：預計土地成本在1.7萬/平方米左右。
後來，路勁地產就這個項目選擇了雅居樂的合作，項目案名即為“璟園”！
1.7萬元的土地成本，這個產品會賣多少錢？在樓市比較火熱的上半年，市場上一度傳言，這個項目可能要賣3萬！
可現如今，這個樓盤釋放的價格信息僅僅是2萬多，即使我們按照2.2萬估算，它也只是個成本價，甚至是個賠本價！
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成本價頻現
年底前還會有
除了璟園項目，濟南最近還有多個項目驚現成本價。
比如，位於南城的華潤公元九里項目。
這個項目在今年年初拿地，開發商土地成本是1.3萬元/平方米（樓面地價），而且開發商還需要配建大型公園，實際成本更高。該項目在本月開盤，140平米的產品1.9萬元/平方米，160平方米的產品1.96萬元/平方米！
而且，華潤公元九里本次開盤的全部為6層洋房產品，不足2萬的價格也是成本價了！
再比如，位於雪山片區的星瀚城項目。
該項目位於雪山片區北部，具體位置是萬科龍湖城市之光東側、膠濟鐵路南側、東繞城高速以內。開發商為旭輝銀盛泰，去年拿地，住宅土地成本8677元/平方米。該項目高層產品開始認籌，預計月底開盤，價格為1.3萬元至1.4萬元，這也是一個成本價了。
預計未來一段時間，濟南還會有更多樓盤以成本價甚至虧本價入市。畢竟，濟南自2017年以來所供土地，還有很多尚未入市。
這其中，唐冶片區和漢峪片區的部分土地成本非常高！唐冶的高價地樓面成本達到1.2萬、1.3萬，甚至是1.7萬/平方米，漢峪的高價地樓面土地成本達到1.7萬，甚至近2萬元/平方米。這兩個片區的高價地項目，站崗已經基本確定，預計很多開發商將品嚐虧損的滋味。
新東站片區去年也有較多土地成交，樓面地價較為合適。普通高層產品的土地價格少則五六千，多在七八千，有幾宗容積率低的土地，價格突破1萬元。
另外，西客站去年也有幾百畝土地成交，主要是中建拿地，樓面成本1萬左右。這個片區目前供貨較少，對未來價格邊走邊看吧。
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留意撿漏機會
部分樓盤可能比較合適
大家寧可以成本價、虧本價銷售，目的很簡單，快速回籠資金，提前搶收客戶。
房地產行業是資金密集型行業，很多開發商的負債少則幾十億、上百億，多在上千億、數千億甚至上萬億。
這樣一個行業，是非常注重自己資金流通速度的。因為，且不說鉅額的負債要承擔鉅額的利息，如果現金流出現問題甚至可能引發銀行抽貸等連鎖反應。
尤其是，現在房地產市場已經進入“巨鱷”時代，濟南市面上的開發商以國內大型開發商為主。大家並不很在意一城一池之得失，更不在意一盤之得失，只要公司整體利潤和現金流可以保證就行，某個樓盤保本、甚至虧本對開發商都不是大問題。
還有，現在濟南市場整體瀰漫著相對悲觀的氣息，“低價”成為開發商致勝的法寶。
對於買房人來說，在這樣的行情中大家可以留意“撿漏”的機會。
比如說，前文提及的南部某盤，在周圍競品高層價格達到2萬甚至2萬以上的背景下，1.9萬的洋房產品就是“撿漏”。
當然，並不是所有的“成本價”都是撿漏，這個需要大家仔細辨別。
我們來看看前文提及的兩個新項目。一個是璟園，它位於長嶺山片區東部，具體位置是經十路以北、三慶城市主人以東。
這個項目北側是配套小學，西側是規劃綠地，南側道路以南是高層商務，東側規劃是住宅。目前，東側規劃住宅地塊現在是工廠，目前還沒有拆遷跡象，這是一個敏感因素。
目前，周邊在售金域藍山的精裝房為2.1萬至2.2萬，此前推出的毛坯房是1.95萬至2萬。以此對比的話，如果璟園毛坯房賣2萬，只能說是一個正常的價格。
再來看星瀚城，目前傳出毛坯房價格為1.3、1.4萬，是雪山片區最便宜的房價了。不過，星瀚城在雪山片區最北部，這批產品又在星瀚城最北部，為大高層產品，其北側是規劃韓倉大道，韓倉大道以北不遠處就是膠濟鐵路了！
而目前，雪山片區中部還有1.5萬左右的精裝房。這個1.3萬、1.4萬也只能說是正常的價格。
4
未來市場怎麼走?
土地，土地，土地！
濟南一些樓盤驚現成本價，怎麼看待這樣的行情？
我們認為，這是一種市場軟著陸的好現象！這就是我們房價調控的目的——房價上漲結束，進入平穩時期！
目前，濟南樓市並不能說是已經進入寒冬，而是說進入了比較正常的行情。濟南市場的需求依然存在，雖然“開盤即售罄”沒有了，但那不恰恰說明市場“病態”沒有了嗎？現在每次開盤去化一半的行情，才是一種更健康、更應該有的行情！
對於未來濟南的房價走勢，我們認為最關鍵的影響因素依然是土地供應量！
大家觀察目前的濟南樓市，大部分樓盤都是2016年、2017年交易的土地，2015年以前的土地已經幾乎全部耗光！
這說明什麼情況？濟南的樓市庫存並不算多！
我們以前給大家算過一筆賬：雖然2016年、2017年的土地供應有所放量，但只能說是溫和放量。如果把時間週期放大到2010年到2017年，你會發現，過去兩年供地只能算是正常水平：
（商住用地為商業、住宅混合用地）
2016年、2017年，濟南供應住宅用地的建築面積分別為1085、1136萬平方米，跟2013年2014年的1777、1154萬平方米依然差距很大！
今年，截至目前，濟南已經成交住宅用地3850畝，規劃建築面積是619萬平方米。這樣的土地供應量只能算是正常，決不至於過量。
舉個極端的例子，如果濟南現在不再供地，兩年之後，濟南市場上現在的用地就會消耗殆盡。
對濟南樓市未來走向，我們可以假設兩種極端情況：
第一種，由於擔心樓市大幅下跌，大幅削減土地供應量！
大家可以參照上個圖表中2013年至2015年住宅用地供應量，直線下降！而且，這與國內很多城市的趨勢都雷同。我們認為，這是2016年、2017年國內眾多城市房價暴漲的一個重要原因。
我們一再重複，現在濟南樓市變冷是一種健康的行情，這不就是我們追求的調控目標嗎？我們這樣說的一個初衷就是，我們真的很擔心土地供應縮量！
第二，土地過量供應，導致房價盤整之後暴跌。
目前來看，還看不到這種跡象和可能。
說一下我們認為的理想狀態吧：濟南土地繼續保持一個溫和放量的姿態，房價盤整，甚至小降。
比如，濟南今年住宅用地供應計劃是621.55公頃,約摺合9323.25畝，這個供應計劃能完成嗎？
現在已經9月份了，濟南已供住宅用地是3850畝，還有1193畝將在本月成交。這意味著，未來三個多月，濟南還需要供出4280畝住宅用地。
如果9323.25畝的目標難以實現，那麼土地供應量與2017年持平也是可以的，畢竟市場銷售在變得清淡。
如果濟南土地供應能繼續保持溫和放量，那麼未來幾年濟南的房價穩定可期，甚至可能會出現微幅震盪下行。而這，就是“堅決遏制房價上漲”的調控目標。
——全文完——
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