現如今，在二三線小城，買房投資已不再一本萬利，許多投資者轉而考慮投資商鋪。擁有商鋪，自己做老闆，是比較好的獲取財富的手段。但是，選擇商鋪也有門道，不小心可能踩中各種坑。

如果你接到推銷商鋪的電話超過3個，會很快發現，推銷員的理由幾乎都差不多。

歸納一下無外乎這6個：低總價、產權商鋪、回報率高、售後包租、知名板塊、品牌開發商。就這6點，我們一一破解。

1.低總價：可能很難租

有的銷售給你打電話，“大哥，商鋪總價20萬元到30萬元，有沒有興趣？”不得不提醒你，通常低總價商鋪隱含的信息是：面積小（不到15平方米）、新鋪、偏遠或尚在開發的地區，周邊配套遠未成熟。

這樣的商鋪買來，你要面對的就不是租金高低的問題，而是能不能租得出去。

賣給個人的低總價商鋪，有實力的運營團隊可能不願接手，這會讓項目在培育期和價值成長方面變數更多。

因為商業街商鋪租金要靠整條商業街的人氣帶動，面積大的適合更多的商業業態：餐飲、服裝、美容美髮、房產中介、電玩商店等，而小面積大部分只能做小吃店和特色小店。

2. 產權商鋪：回報率不一定高

產權商鋪，是對於使用權商鋪而言，它最大的好處是能抵押貸款，而使用權商鋪不能。

產權商鋪的另一個的好處是能再次出售，但是等你把商鋪轉手賣掉的時候，會發現買賣差價的大半，都變成了稅金。

土地增值稅、營業稅、個人所得稅加起來可能佔到差價的一半以上。

如果你是因為租金提不上去，甚至租不出去要賣掉，誰會願意以更高的價格接手一個爛鋪呢？

3.商鋪回報率高達15%：騙你的

正常情況下個人投資的商鋪，實際租金回報率在4%至5%是比較可信的，租金回報率保持在4%以上的水平，商鋪就進入了熟鋪的發展軌道。

如果是沒有開始運營的商業街商鋪，任何廣告和銷售人員承諾的回報率，都是預估值。

理論上應該走訪周邊商戶，用市場比較法，從周邊商鋪的行情價、商鋪的地段、位置、人流量、消費者的承受能力、品質、物業管理等各方面綜合考量，估算出最後結果。

如果銷售人員跟說，還沒開業的商業街年投資回報率是10%、15%，你相信就是太年輕了

4.售後包租：法律禁止的明坑

1）提升價格後再打折的陷阱

售後包租、返本銷售，都是以穩定回報、低風險吸引人購買，加快資金回籠速度，為下一輪開發準備資金。

有的開發商用“買完之後5年內每年付租金”吸引你，到了正式籤買賣合同的時候，告訴你5年租金，直接在交易款裡抵扣。這招是不是很眼熟？

沒錯，這和大減價前改價格標籤差不多，先把價格提上去，再打折、返還，引得人們蜂擁上去買，其實你一點便宜沒佔到。5年後再租不出去，就被晾在那兒了。

2）開發商跑路風險

售後包租一般會籤兩個合同，一個是售，一個是租。售就是業主買房的商品房買賣合同。租就是你再把房子出租給開發商的委託經營管理合同。

正常的開發商做商場，目的是未來能獲得商鋪經營的收入。如果出售商鋪，開發商會出售一部分，另外一部分自己保留，然後進行統一經營。

一般來說，開發商自己保留的商鋪比例越高，商場就越好，反之銷售的比例越高，商鋪就越差。正常出售給業主的（部分）商鋪，本來完全不需要再從業主手裡租回來。

售後包租這個商業模式本身並沒有什麼問題，如果開發商承諾售後包租，而且租金豐厚（大概是房價的8%—16%），這可能就存在商鋪經營不善、開發商撤資等問題了。否則開發商能賺錢的大買賣，憑什麼讓你分一杯羹呢。

售後包租協議簽完，隨後可能會伴隨一系列問題：租金不到位、物業管理發生問題、房產證無法辦理、商鋪經營不善、開發商跑路、樓盤爛尾等等。

3）法律命令禁止售後包租

為了解決售後包租的問題，給買房人造成的巨大損失，政府專門在《商品房銷售管理辦法》中明令禁止售後包租。

到了2011年，最高院又專門出臺了司法解釋。《關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》

第二條 實施下列行為之一，符合本解釋第一條第一款規定的條件的，應當依照刑法第一百七十六條的規定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰：

（一）不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的。

按照這個司法解釋，售後包租屬於非法集資，可以判刑，最高可以判刑10年。

5. 知名板塊：地段標準為1公里

地段對商鋪來說它的意義也很重大，因為這直接關係到商業街有多少人流量、周邊商業環境的成熟度。商鋪街的位置，如果恰好在某成熟或著名商業地段附近，你的投資風險會小一點。

遠離市中心的開發商，在銷售商鋪時常常會傍“概念”。正在建設的雄安新區，周邊方圓10公里的在售商鋪，都說自己在“雄安板塊”。

實際上，商業輻射效應的作用範圍，是按照步行距離來算的。有消費意圖的人，從一個商業核心走到附近的消費目的地，800米至1000米是心理極限，商業核心的有效輻射範圍絕不超過1公里。

而有效輻射範圍內的商鋪，發展商或經營者也很清楚它的前景，幾乎把產權握在自己手裡，只租不售。即便是出售，也不大會有“20萬元買旺鋪”的餡餅砸在你頭上。

6.發展商、運營商最重要

相比包租、地段等因素，資源豐富的品牌發展商和運營商，才是最至關重要的。商業街商鋪通常靠集群效應發展，單個業主的投資、管理能力差別很大。

如果沒有統一的招商，整個商業街的商鋪就會變成你租出去賣麻辣燙、我租出去開美甲店，租約到期可能又變成奶茶鋪。沒有基於消費心理和商業規律的合理安排，租金水平很難有穩定增長。

如果沒有足夠專業的運營商，商業街開業以後也會顯得混亂無序，十年八年都成熟不了。

發展商的招商能力是首先要考量的。能否在建成以前談妥幾家強有力的“主力店”,幾乎是一條商業街能否發展起來的關鍵。

如果商業街商鋪在賣給你的時候，已經全部建好了，但銷售人員還沒法告訴你，開業的時候都有哪些商家進駐，那你最好別買了。這說明發展商的招商能力差，而且招不來商家入駐，也很難吸引來優質的運營商長期合作。

歸納一下，低總價、產權商鋪、回報率高、售後包租、知名板塊這5點，可能都是開發商的噱頭，要注意識別風險。如果想投資商品，最應該關注的是品牌開發商，看開發商的實力是否強大，能讓商業街繁榮，進而讓你的商鋪賺錢。