七大新城系列報道
開篇語
隨著城市建設的不斷外擴，遠郊新城的概念越來越凸顯。2001年，建設郊區新城的目標也就應運而生，包含嘉定新城（ ）、松江新城（
）、臨港新城（ ）、青浦新城、奉賢新城（ ）、金山新城和崇橋新城等新城。
這七大新城，各有各的規劃，各有各的定位，當然房價也漲勢各異，但他們對於上海都同等重要。現如今，18年過去了，經過十幾年的發展和建設，七大新城現狀如何？各自又處於怎麼樣的水平?哪個新城表現亮眼？哪個又“屈居人後”呢？
在這個乍暖還寒的時節，就讓鳳凰網房產帶領著大家來一場七大新城樓市調研之旅，為大家還原一個真實的七大新城樓市。
2019年的南橋新城樓市，比2018年火爆許多，1712套房源入市，讓購房者應接不暇。
近日，鳳凰網房產在實地調查走訪時發現，南橋新城樓市兩極分化明顯，新城核心區新房火爆不改，而核心區之外區域，樓盤熱度降溫明顯。
新城概念逐漸顯現
和其他新城相比，南橋新城起步較晚，從2008年初至今，也就是11年的光景。南橋新城規劃控制區域北至大葉公路，東至浦星公路，南至上海繞城高速，西至南沙港和滬杭公路，總面積71.39平方公里。其中規劃建設用地面積61平方公里。城市增長邊界北至大葉公路，東至浦星公路，南至平莊公路，西至南沙港和滬杭公路，規劃控制面積約84平方公里。規劃人口規模75萬-100萬人。
小編近日實地探訪了作為南橋新城規劃中的最大亮點的由4.78平方公里的中央生態林地和2.3平方公里的“上海之魚”構成的城市生態核心，項目正在緊鑼密鼓的建設中，已現雛形，目前年豐公園已經對外開放。根據規劃，未來這裡將建各類度假村、野餐水灣、湖心生態島、遊艇文化館、水岸商業街及五星級水療酒店等設施。
另外，作為南橋新城發展的“支撐點”，南橋中小企業總部商務區將成為重點開發區域，也是全市20個現代服務業集聚區之一。目前，商務區已建有南方國際商業廣場、百聯購物中心、綠天商城、綠地望海新都、銀河麗灣、卓越世紀中心、南橋國際商業廣場、中企聯合大廈。
因為新城遠離上海市區，交通不便一直是制約其快速發展的重要瓶頸。如今，5號線南延伸段已於去年年底通車運營，在奉賢設有多個站點，最終到奉賢新城站。上海第一條快速公交線路(BRT) 奉賢南橋汽車站駛向浦東東方體育中心方向也已經通車試運營，另外還有已經通車的虹梅南路隧道與高架。
同時，在這幾年的發展中，南橋新城不僅有了新興的商業體寶龍城市廣場、蘇寧生活廣場，還有前期已投入運營的百聯購物中心、南橋新都匯等大型商業體，以及在建中的傳悅坊、萬達廣場、綠地年豐廣場等商業體，進一步提升了板塊的價值，在接下來的幾年裡將成為南上海發展最快的新城。
到目前為止，南橋新城這些概念已經一步步落成並實現，解決了交通、配套等重大問題，也為南橋新城後續的人口導入提供了堅實的基礎。
核心區房源備受熱捧 外圍區域降溫明顯
從近期開盤數據看出，板塊內銷售比較好的盤基本上集中在南橋新城核心區域，外圍區域去化較差。日前，小編走訪南橋新城板塊保利象嶼公園悅府、望園豪庭、中糧南橋錦雲、華潤置地賽拉維等項目瞭解到，靠近南橋新城核心區的項目，開盤認籌人數火爆，比如中糧南橋錦雲和望園豪庭。
在位於奉賢區南橋新城核心區域的望園豪庭售樓處，小編得知項目預計3月31日首次開盤，將推出建面約85-139㎡高層，共457套，單價31604元/m²起。項目已認籌結束，當問及到是否可以參與認小籌的時候，案場置業顧問表示，如果有購房意願的話，可以等項目開盤選房之後在認購。
從項目官微上公佈的開盤搖號結果公示上看到，短短7天認籌時間，項目認籌人數為456，認籌率為99%，近乎1:1的高比例。
與望園豪庭同樣開盤熱銷的還有其一路之隔的中糧南橋錦雲(備案名：中糧錦雲苑)，中糧南橋錦雲於3月26日開盤，據開盤項目公示的認籌情況，項目總共認籌339組客戶，本次開盤房源共計465套，認籌率72.9%，而項目開盤當天去化也在70%以上。
據瞭解，項目此次推出的為三期房源，一期二期已於2013年和2014年售完，目前三期還剩於少量建面約78-130㎡房源在售，均價約36600元/㎡。
隨後，小編走訪了距離新城核心區域4公里左右的保利象嶼公園悅府售樓處，在小編到訪期間售樓處客戶7-8組左右，據置業顧問介紹，項目於3月23日開盤，目前在售建面約71-90㎡帶裝修公寓， 115 -125㎡疊加別墅，精裝房均價為37800元/㎡，毛坯房均價為35500元/㎡。
當問及項目開盤去化時，置業顧問表示，項目開盤去化較好，目前僅剩餘少量房源在售。但是當小編在上海公證處網站查閱項目搖號認籌數據時，注意到項目參與認籌搖號人數僅有216組，認籌率僅有46%。
當介紹到項目優勢時，置業顧問提到項目與南橋中央公園僅一路之隔，靠近東方美谷小鎮，周邊還將規劃萬方商業等，聽起來是很美好，但實際上在小編走訪過程中發現南橋中央公園目前尚未成形，而東方美谷小鎮，概念也僅僅是2015年底才正式提出，引進一千多人。
不過，與上述火爆樓盤不同的是，部分新城外圍項目儘管已啟動中介帶客，但是仍遭遇滑鐵盧，認籌數仍遠遠低於房源數，譬如，前段時間開盤的位於光明鎮的光語著和肖塘鎮的華潤置地賽拉維。
小編在上海公證處網上查詢後並未找到兩個項目的認籌搖號數據，值得注意的是，上海新房取證開盤時都在項目銷售公告中提到，若有項目認籌人數不足，可以申請不實施公證搖號，也就查不到認籌搖號數據。
在小編走訪位於肖塘鎮的華潤置地賽拉維項目時，售樓處是另一番光景，洽談區僅有幾組客戶，而從案場公佈的一房一價表中看出，項目去化並不是很好，仍有大量房源在售。
本地人購房力能否長期支撐新城樓市？
與其他新城不同的是，由於南橋新城受到交通的限制，板塊角色獨立，在人口導入上頻遇難點，因此區域內購房的人群主要以本地人為主，外地投資客和新上海人並不多。
在中糧南橋錦雲 開盤現場、保利象嶼公園悅府和望園豪庭售樓處，小編注意到參與項目認籌的人員，有90%以上的為本地人。
中糧南橋錦雲 認籌名單
保利象嶼公園悅府認籌名單
望園豪庭認籌名單
值得注意的是，近年來，奉賢區人口增速有所放緩。至2017年年末，全區戶籍總戶數19.83萬戶，戶籍總人口為53.68萬人，比上年增加4883人。而常住人口115.53萬人，比上年下降1.0%，其中外來常住人口為57.94萬人，佔常住人口的比重為50.2%，比上年下降1.3個百分點。顯然放緩已是事實，而南橋新城的樓市卻並未放緩。
截止目前，板塊內在售/待售的新房住宅和別墅項目有15個，一季度成功出讓的地塊也有27.9萬方。不得不擔憂，在南橋新城這樣一個比較典型的區域內的銷售的地方，若是新城樓市仍以本地客戶為主，不導入外地客源的話，過不了幾年，本地客戶或將消耗殆盡，樓市成交量或將後繼乏力。
六年房價猛漲 概念下的新城將更具潛力
據易居研究院發佈的上海新建商品住宅庫存面積數據顯示， 2008年建設之初南橋新城新房成交均價8918元/㎡，2018年漲至35046元/㎡，六年房價猛漲393%。
從目前來看，上海七大新城中，松江新城和嘉定新城相對比較成熟，由於新城建設前期嘉定新城和松江新城出讓的土地量比較大，後期的話土地出讓會有一定的限制，導致新房存量比較少。而像南橋新城，因開發比較晚，土地量比較大，後續新房庫存量將會很大。
軌道交通5號線和BRT快速公交的開通，恰好完善了板塊內出行不便的現狀，讓南橋新城跨入軌交時代；伴隨著南橋整個區域裡面規劃的推動，包括漕河涇分院的設置，東方美谷小鎮的推進，加之靠近杭州灣北岸，無論是產業資源還是豐富的旅遊度假資源，都將逐步顯現南橋新城的板塊價值。
另外，奉賢是上海的南部，南上海只有一箇中心就是南橋，不像嘉定，有嘉定、安亭等等有很多分支。奉賢只有一個新城就是南橋，所以資源會集中在南橋這一塊。
可以說，南橋的後勁最足，它很可能後發制人。
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