文 | 白羊
要說2019年最出圈的房企，一定非新城莫屬，年中時，其時任董事長、實控人王振華的猥褻幼女丑聞，引得全國輿論譁然、人神共憤，也把新城推向了暴風眼。其子王曉松於危機之中緊急上位，成為新城的新船長（董事長）。
上週五（3月27日）晚間，新城控股正式發佈2019年年報。
年報數據顯示，2019年新城合同銷售金額達2708.01億元，同比增長22.48%，銷售面積達2432.00萬平方米，同比增長34.21%；同期，全國商品房銷售額同比增長6.5%，成交面積同比下降0.1%。
已是大象（TOP8）的新城能大幅跑贏行情，也間接說明，醜聞並未對新城業績造成實質性衝擊。
在行業較為關注的槓桿率、現金流等指標上，其也是可圈可點。
數據顯示，公司資產負債率由2018年同期的84.57%上升至86.60%，主要由於銷售房屋產生的預收賬款大幅增加至1970.18億元，剔除合同負債和預收款項後的資產負債率為76.53%，和去年同期基本持平；
淨負債率由2018年的49.21%下降32.85個百分點，至16.36%，在行業內處於相對較低的水平。
截至報告期末，公司經營性現金流淨額為435.80億元，同比增長1041%，在手現金餘額639.41億元，短期債務306.02億元，現金短債比達2.08，是比較安全的一個值。
總之一句話，這位臨危受命的年輕少帥成功鎮住了場子，新城的元氣沒有因老闆的醜聞而大傷。對於買了新城股票的投資者來說，這無疑是令人欣慰的。
在整體肯定新城去年經營和業績的同時，年報中反映出的一些結構性問題同樣值得關注。
其中最明顯的一個問題就是，新城的賺錢能力在下降。
年報數據顯示，2019年，新城控股實現營業收入858.47億元、毛利潤為280.24億元，同比增長分別為58.6%、41.1%。可見，毛利潤的增速跑輸營收達17.5個百分點。
毛利率32.64％，同比下降4個百分點。下滑的主要原因是住宅銷售的毛利率大幅下降8.69個百分點。
此外，新城的銷售能力也在下滑。
年報數據顯示，2019年新城合同銷售金額達2708.01億元，同比增長22.48%，同期，其銷售費用為43.71億元，同比大增92.81%。
換言之，2019年新城銷售業績的增長是用數倍的銷售費用增長堆出來的。
年報中，另一個出人意料之處，就是新城2020年的銷售目標為2500億元，較上2019年大降7.7%。
按理說，出於市值管理的考量，上市房企制定的下年度銷售目標都會高於上年度目標（現在巨頭們一般都是10%左右），至於能否完成那就是另外一回事了，或者乾脆不設定銷售目標（至少不會對外公開說）。像新城這般公開了銷售目標，銷售目標又低於往年的情況，還是很罕見的，可以說是“迷之操作”！
對此，新城並沒有給出明確解釋，只是在前面鋪墊了一些新冠肺炎疫情及追求高質量、可持續發展之類的一些內容。
我們姑且沿著這兩點做個延展。
其一，新冠疫情真會對新城的全年業績造成很大沖擊麼？
肯定會有影響，但不會那麼誇張。現在市場的一個共識是需求會被抑制，但不會消失。從近來各地屢屢曝出的搶購來看，樓市正在逐步恢復。
從去年來看，一季度銷售業績（467億）佔新城全年銷售業績的17%，六分之一左右。今年一度樓市雖然受疫情很大沖擊，但1-2月，新城銷售額仍達到了170多億。因佔比較小，且賣得和同行比也不算差，樓市也正在逐步恢復，下半年新城若加把勁兒其實是完全可以趕回來的。
其二，新開工面積大幅下滑，或許這才是新城主動降銷售目標的原因。
年報數據顯示，2020 年新城計劃新開工項目 90 個，新開工建築面積 1665.08 萬平方米，比去年少了近20%，其中住宅減少了200萬方。
這也就意味著，推向市場的新增貨值大幅減少。新貨少了，銷售業績壓力就大了。
那麼，新城為何要減少新開工面積麼？要知道2019年新城新增土地儲備就有72幅，新增總建築面積2508.47萬平方米，總土地儲備 1.24 億平方米，足以滿足未來幾年的開發運營所需。
還是與錢緊有關。
雖然文章前面說截止2019年底，新城經營性現金流淨額為435.80億元，在手現金餘額639.41億元，並不缺錢，但這個成就是靠加快結算和出售項目回籠資金取得的。報告期內，新城已累計對外轉讓 24 個項目公司的全部或部分股權，協議約定的交易對價累計約為 118.56 億元。
而在支撐房企擴展至關重要的籌資現金流方面，新城一直是壓力山大。
年報數據顯示，2018年，新城籌資產生的淨現金流達358.9億元，而2019年則為-155.2億元。有意思的是，截止2019年6月底時，新城的籌資淨現金流還是218.6億，同比增長8.6%。
由此可見，前董事長的醜聞（恰發生在6月底）對新城在資本市場融資產生了巨大沖擊，直接從上半年的天堂跌到了下半年的地獄，且影響仍在持續。
換句話說，在王振華事件中，新城雖沒什麼明顯的外傷，但內傷還是挺嚴重的。值得一提是，年報顯示，身陷囹圄的王振華仍是新城的實控人。
雖然新城的年報已出，牌已明朗，接下來還是有兩點，值得投資者注意：
一是，當新城的（增）成長性不再，且銷售、賺錢能力也存在隱憂的時候，資本市場會對新城如何重新估值、定價？
二是，王振華的事今年大概率會有個結果，考慮到王仍是新城實控人，一旦庭審，又會對新城造城什麼樣的衝擊？
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