作為成都城北的老工業基地，人口約40萬的青白江區，是成都各區中人口最少的地區。在這個城市過往的樓市起伏中，這裡也一直是價格窪地。
從成都市中心天府廣場出發，上城北高速公路經京昆高速行至青白江收費站出，大約41公里共52分鐘的路程，之後便到達了成都市北大門青白江區。繼續往前走，經由紅陽路左轉至同華大道，就能看到新城·悅雋盛世，這個佔地約180畝的項目，是青白江區出讓的最大宗住宅地塊。
2017年12月，在青白江樓市最瘋狂時代，新城控股以總價12.36億、樓面價3984元/平方米、溢價10.67%的代價競得這幅地塊。時隔一年後，這個項目入市，但時機已非最佳。
今年11月初，新城·悅雋盛世開出296套準售房源，帶裝修均價約10677元/平方米。在界面新聞11月底探訪時，樓市的瘋狂景象早已不在，偌大的售樓處只有工作人員堅守崗位，無一組購房者探訪。首期房源已經在11月16日選房完畢，但由於登記人數不足導致搖號售賣流產，沙盤邊仍擺著上百個買房待送的禮品。
（圖：新城·悅雋盛世售樓處門口）
現場一位銷售人員顯得興致不高，他對界面新聞表示，項目首期去化率不到50%。但根據成都透明房產網數據，首期296套房源只售出了6套，還有290套房源處於可售狀態。界面新聞致電透明房產網，其工作人員表示，數據為開發商主動上傳，可能稍有延遲。
新城控股這一項目銷售遭遇的冷淡場景，是成都最嚴限購政策出臺半年後，整體市場的一個縮影。
今年5月15日，成都迎來歷史上最嚴限購，限購對象從個人調整為家庭，新落戶交12個月社保才能購房，外地父母掛靠落戶不能作為獨立家庭買房。同時，以家庭為單位每次只能參加一個項目的搖號，已劃為成都城市中心區的青白江區此次也被納入限購範圍內。
但被拔高為城市中心區不到一年的青白江區，在嚴調控限制之下的樓市卻顯得根基薄弱，市場行情頃刻間急轉直下。
以該區在售的金科博翠天宸為例，在限購之前，4月份該項目699套房源入市短時間內便銷售完畢，當時共有1956名購房者參與搖號。但8月第二次開盤同樣推出679套房源後，最終選房完成後還剩下約400套房源，去化率迅速下降到四成左右。
另外，7月份青白江區的另一個項目美的新城公園首次開盤時，其208套房源僅有36組客戶審核通過，同時項目的實際成交價比開發商美的置業的備案價格低了約1500元/平方米，並還推出買房送車位活動。
青白江區樓市的下行，在當地市場人士看來並不意外。一位成都開發商人士對界面新聞表示，青白江總人口僅40萬，是成都各區中人口最少的，同時本地原住民本來就有分房子，80%客戶都是靠外溢支撐。最嚴限購後，房票更加珍貴，青白江這種遠郊項目便很快冷下來。
從瘋狂到冷淡的變化，青白江樓市僅僅經歷了一年時間。根據青白江相關統計數據，近十年青白江房價一直處於價格窪地，長期在4000元/平方米的均價上徘徊。2008年青白江區房價均價為2613.64元/平方米，到2017年3月時均價為3749元/平方米，近十年上漲幅度僅為43%。
但此後，這個區域的房價開始暴漲，2017年12月均價為7018元/平方米，到了2018年5月時，青白江新房成交均價已達到9018元/平米，這也是青白江房價的最高點，相比一年前的上漲幅度高達240%。
上述成都開發商人士告訴界面新聞，青白江房價以2017年8月為轉折點，在政策利好的不斷加持下，品牌開發商蜂擁而至這個未被納入限購範圍的區域，成都其他限購範圍內的購房者也外溢而來，導致房價迅速上升。
從2017年3-4月開始，成都市區的調控政策逐步收緊。3月二手房被納入限購範圍，4月限售出臺，市區限購區域須取得不動產權證滿3年後才可轉讓。遠在成都北部的青白江當時還沒被納入成都中心城區，因而不屬於限購範圍內。
對於青白江來說，不限購可能還只是不扣分項，加分項則是政策的利好接連而來。2017年3月，成都青白江鐵路港片區9.68平方公里（含成都鐵路保稅物流中心0.18平方公里）被正式確立為自貿試驗區。當年7月，成都市政府又將青白江列為成都中心城區。
對政策極為敏感的品牌開發商們隨後紛至沓來，開始了在青白江開疆拓土淘金的征程。2017年8月青白江年內首次土拍，金科以樓面價3600元/平方米、260%的溢價競得一宗淨用地面積為77.54畝的土地。
緊接著在隨後幾個月的土拍中，佳兆業、美的、萬科、新城控股、花樣年、雅居樂等全國性房企競逐搶灘青白江。其中，金科、萬科、美的在青白江均兩次拿地。
大量開發商進駐之前，青白江的品牌開發商只有恆大和藍光，其它多為本土小開發商。恆大在2011年就入駐青白江，藍光則在2012年以150萬/畝的價格攬下青白江31畝土地。
青白江由此也迎來了歷史上房地產最輝煌的時刻，房價、地價和成交量都迎來新高，房價接近萬元時代、地價翻4番甚至更高、去化週期又最短。
成都中成房業數據顯示，到2017年年底，青白江住宅存量僅19萬方（2017年年中的時候為33萬方），區域住宅去化週期僅3個月，是成都住宅去化週期最短的區域。同比2016年年末，庫存下降了6成。
地價也在這兩年間猛漲。青白江在15-16年兩年時間僅供應6宗住宅用地，最高成交樓面價850元/平方米，最低成交樓面價約560元/平方米。這意味著，金科2017年拿地將樓面價提升至3600元/平方米的水平，使樓面價翻了兩番多。今年7月，雅居樂又以4800元/平方米的代價斬獲一宗84畝的住兼商用地塊，繼續拉昇青白江的地價。
但在這一輪樓市轉冷的週期中，這些湧入青白江的開發商們，日子不會好過了。除了新城·悅雋盛世項目11月開盤遇冷外，萬科、美的置業和佳兆業的項目去化同樣不理想。
成都透明房產網數據顯示，萬科時代之光在今年6月30日首次開盤，累計售出249套，未售仍有565套。美的新城·公園天下在今年8月首次開盤，累計售出147套房源，累計未售61套。佳兆業悅府在今年10月首次開盤，累計售出284套，未售還有155套。
在整個成都市場轉冷之下，青白江的項目似乎也看不到任何改觀的跡象。11月以來，成都開出123個新盤、共計3萬多套房源，是施行搖號政策以來預售樓盤數量和預售房源套數的最高值。供應高峰加上最嚴限購，手握房票的購房者卻是少了許多，他們也更謹慎，珍貴的房票都想用在刀刃上。
一位成都市場人士對界面新聞表示，成都市場上的突出矛盾是買方市場下的兩極分化，一些性價比高的樓盤仍然被競相追逐，其它樓盤賣不動賣不掉，兩種現象交織。
數據顯示，成都11月完成搖號的樓盤共138個，合計搖號房源為40640套，參與搖號購房者共計70275人次。但熱門項目比如高新區南陽御龍府、錦江區天譽、青羊區華潤金悅灣、成華區泛悅城市廣場等搖號人數總和就達到了近三萬人次，佔整個搖號總人數的43%。與上半年一房難求的現實對比，11月成都搖號的中籤率也進一步提升，達到100%中籤率的樓盤共有83個，環比上月增加37個。
這樣的市場環境，開發商們日子顯然不好過。成都多位開發商人士對界面新聞表示悲觀，量上不去，價也上不去，雖然一二手價格倒差越來越小，但是一些開發商拿地並不便宜，限價之下不僅賺不了甚至可能會賠錢。
以最極端的中南置地為例，其操盤的萬聖社區項目，樓面價9400元/平方米，房管部門第一次批出的毛坯價均價還不超過9000元/平方米。這也是多數高價拿地的開發商正在面臨的問題，金茂武侯地王項目金茂府樓面價為17160元/平方米，但從2017年4月拿地至今，仍然沒有開盤。
有些開發商還不得不降價促銷，據上述成都市場人士表示，龍湖最近就在打折促銷，之前的開盤指標要求極為嚴格，比如蓄客80%以上才領預售證，但現在蓄客只有30%也照樣開盤。
一位成都市場人士對界面新聞表示，當前成都市場最難熬的開發商有兩家，一個是中南置地，另一個就是新城控股。“中南置地拿的幾塊地全部都是高價地，新城拿的偏遠地最多”。
新城控股在2017年2月進入成都住宅市場，根據其半年報數據，其在成都的佈局區域有仁壽視高、新都、簡陽、青白江、樂山、崇州、邛崍和新津等，12個項目基本上都位於成都的三圈層區域以及成都周邊。雖然地塊位置偏遠位於三圈層或周邊，但拿地價格相對來說並不便宜，其在視高、邛崍、簡陽和崇州拿的地塊均創下了當時的樓面價記錄。
而在青白江目前有3個項目，除了自己競得的180畝大盤項目外，還參股了美的和萬科的項目。
2017年4月，中南曾豪擲59.06億的總價連奪成都主城區三宗用地，其中有兩宗用地的樓面價高過周圍在售房價，屬於典型的麵粉貴過麵包的地塊。今年9月，中南再以19.48億的代價拿下溫江兩宗住宅用地，樓面價分別為9800元/平方米和9100元/平方米，成為溫江區地王。
霧霾繚繞，開發商們的冬天顯然不好過，政策也未有放鬆跡象，他們對春天的期盼顯得無力。“以我從業的10多年經歷看，對未來一年的樓市與其說謹慎樂觀，不如說我更悲觀。”一位開發商稱。
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