七大新城系列报道
开篇语
随着城市建设的不断外扩，远郊新城的概念越来越凸显。2001年，建设郊区新城的目标也就应运而生，包含嘉定新城（ ）、松江新城（
）、临港新城（ ）、青浦新城、奉贤新城（ ）、金山新城和崇桥新城等新城。
这七大新城，各有各的规划，各有各的定位，当然房价也涨势各异，但他们对于上海都同等重要。现如今，18年过去了，经过十几年的发展和建设，七大新城现状如何？各自又处于怎么样的水平?哪个新城表现亮眼？哪个又“屈居人后”呢？
在这个乍暖还寒的时节，就让凤凰网房产带领着大家来一场七大新城楼市调研之旅，为大家还原一个真实的七大新城楼市。
2019年的南桥新城楼市，比2018年火爆许多，1712套房源入市，让购房者应接不暇。
近日，凤凰网房产在实地调查走访时发现，南桥新城楼市两极分化明显，新城核心区新房火爆不改，而核心区之外区域，楼盘热度降温明显。
新城概念逐渐显现
和其他新城相比，南桥新城起步较晚，从2008年初至今，也就是11年的光景。南桥新城规划控制区域北至大叶公路，东至浦星公路，南至上海绕城高速，西至南沙港和沪杭公路，总面积71.39平方公里。其中规划建设用地面积61平方公里。城市增长边界北至大叶公路，东至浦星公路，南至平庄公路，西至南沙港和沪杭公路，规划控制面积约84平方公里。规划人口规模75万-100万人。
小编近日实地探访了作为南桥新城规划中的最大亮点的由4.78平方公里的中央生态林地和2.3平方公里的“上海之鱼”构成的城市生态核心，项目正在紧锣密鼓的建设中，已现雏形，目前年丰公园已经对外开放。根据规划，未来这里将建各类度假村、野餐水湾、湖心生态岛、游艇文化馆、水岸商业街及五星级水疗酒店等设施。
另外，作为南桥新城发展的“支撑点”，南桥中小企业总部商务区将成为重点开发区域，也是全市20个现代服务业集聚区之一。目前，商务区已建有南方国际商业广场、百联购物中心、绿天商城、绿地望海新都、银河丽湾、卓越世纪中心、南桥国际商业广场、中企联合大厦。
因为新城远离上海市区，交通不便一直是制约其快速发展的重要瓶颈。如今，5号线南延伸段已于去年年底通车运营，在奉贤设有多个站点，最终到奉贤新城站。上海第一条快速公交线路(BRT) 奉贤南桥汽车站驶向浦东东方体育中心方向也已经通车试运营，另外还有已经通车的虹梅南路隧道与高架。
同时，在这几年的发展中，南桥新城不仅有了新兴的商业体宝龙城市广场、苏宁生活广场，还有前期已投入运营的百联购物中心、南桥新都汇等大型商业体，以及在建中的传悦坊、万达广场、绿地年丰广场等商业体，进一步提升了板块的价值，在接下来的几年里将成为南上海发展最快的新城。
到目前为止，南桥新城这些概念已经一步步落成并实现，解决了交通、配套等重大问题，也为南桥新城后续的人口导入提供了坚实的基础。
核心区房源备受热捧 外围区域降温明显
从近期开盘数据看出，板块内销售比较好的盘基本上集中在南桥新城核心区域，外围区域去化较差。日前，小编走访南桥新城板块保利象屿公园悦府、望园豪庭、中粮南桥锦云、华润置地赛拉维等项目了解到，靠近南桥新城核心区的项目，开盘认筹人数火爆，比如中粮南桥锦云和望园豪庭。
在位于奉贤区南桥新城核心区域的望园豪庭售楼处，小编得知项目预计3月31日首次开盘，将推出建面约85-139㎡高层，共457套，单价31604元/m²起。项目已认筹结束，当问及到是否可以参与认小筹的时候，案场置业顾问表示，如果有购房意愿的话，可以等项目开盘选房之后在认购。
从项目官微上公布的开盘摇号结果公示上看到，短短7天认筹时间，项目认筹人数为456，认筹率为99%，近乎1:1的高比例。
与望园豪庭同样开盘热销的还有其一路之隔的中粮南桥锦云(备案名：中粮锦云苑)，中粮南桥锦云于3月26日开盘，据开盘项目公示的认筹情况，项目总共认筹339组客户，本次开盘房源共计465套，认筹率72.9%，而项目开盘当天去化也在70%以上。
据了解，项目此次推出的为三期房源，一期二期已于2013年和2014年售完，目前三期还剩于少量建面约78-130㎡房源在售，均价约36600元/㎡。
随后，小编走访了距离新城核心区域4公里左右的保利象屿公园悦府售楼处，在小编到访期间售楼处客户7-8组左右，据置业顾问介绍，项目于3月23日开盘，目前在售建面约71-90㎡带装修公寓， 115 -125㎡叠加别墅，精装房均价为37800元/㎡，毛坯房均价为35500元/㎡。
当问及项目开盘去化时，置业顾问表示，项目开盘去化较好，目前仅剩余少量房源在售。但是当小编在上海公证处网站查阅项目摇号认筹数据时，注意到项目参与认筹摇号人数仅有216组，认筹率仅有46%。
当介绍到项目优势时，置业顾问提到项目与南桥中央公园仅一路之隔，靠近东方美谷小镇，周边还将规划万方商业等，听起来是很美好，但实际上在小编走访过程中发现南桥中央公园目前尚未成形，而东方美谷小镇，概念也仅仅是2015年底才正式提出，引进一千多人。
不过，与上述火爆楼盘不同的是，部分新城外围项目尽管已启动中介带客，但是仍遭遇滑铁卢，认筹数仍远远低于房源数，譬如，前段时间开盘的位于光明镇的光语著和肖塘镇的华润置地赛拉维。
小编在上海公证处网上查询后并未找到两个项目的认筹摇号数据，值得注意的是，上海新房取证开盘时都在项目销售公告中提到，若有项目认筹人数不足，可以申请不实施公证摇号，也就查不到认筹摇号数据。
在小编走访位于肖塘镇的华润置地赛拉维项目时，售楼处是另一番光景，洽谈区仅有几组客户，而从案场公布的一房一价表中看出，项目去化并不是很好，仍有大量房源在售。
本地人购房力能否长期支撑新城楼市？
与其他新城不同的是，由于南桥新城受到交通的限制，板块角色独立，在人口导入上频遇难点，因此区域内购房的人群主要以本地人为主，外地投资客和新上海人并不多。
在中粮南桥锦云 开盘现场、保利象屿公园悦府和望园豪庭售楼处，小编注意到参与项目认筹的人员，有90%以上的为本地人。
中粮南桥锦云 认筹名单
保利象屿公园悦府认筹名单
望园豪庭认筹名单
值得注意的是，近年来，奉贤区人口增速有所放缓。至2017年年末，全区户籍总户数19.83万户，户籍总人口为53.68万人，比上年增加4883人。而常住人口115.53万人，比上年下降1.0%，其中外来常住人口为57.94万人，占常住人口的比重为50.2%，比上年下降1.3个百分点。显然放缓已是事实，而南桥新城的楼市却并未放缓。
截止目前，板块内在售/待售的新房住宅和别墅项目有15个，一季度成功出让的地块也有27.9万方。不得不担忧，在南桥新城这样一个比较典型的区域内的销售的地方，若是新城楼市仍以本地客户为主，不导入外地客源的话，过不了几年，本地客户或将消耗殆尽，楼市成交量或将后继乏力。
六年房价猛涨 概念下的新城将更具潜力
据易居研究院发布的上海新建商品住宅库存面积数据显示， 2008年建设之初南桥新城新房成交均价8918元/㎡，2018年涨至35046元/㎡，六年房价猛涨393%。
从目前来看，上海七大新城中，松江新城和嘉定新城相对比较成熟，由于新城建设前期嘉定新城和松江新城出让的土地量比较大，后期的话土地出让会有一定的限制，导致新房存量比较少。而像南桥新城，因开发比较晚，土地量比较大，后续新房库存量将会很大。
轨道交通5号线和BRT快速公交的开通，恰好完善了板块内出行不便的现状，让南桥新城跨入轨交时代；伴随着南桥整个区域里面规划的推动，包括漕河泾分院的设置，东方美谷小镇的推进，加之靠近杭州湾北岸，无论是产业资源还是丰富的旅游度假资源，都将逐步显现南桥新城的板块价值。
另外，奉贤是上海的南部，南上海只有一个中心就是南桥，不像嘉定，有嘉定、安亭等等有很多分支。奉贤只有一个新城就是南桥，所以资源会集中在南桥这一块。
可以说，南桥的后劲最足，它很可能后发制人。
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