有人说，大亚湾是深圳人的“购房天堂”，根据最新的数据统计，大亚湾90%以上的购房者来自原深圳。不过，因为海南限购以及中国中西部对沿海楼市的关注，这一比例会稍微下滑。但深圳客，依然无任何人能撼动。
既然是一个“购房天堂”，能否再想象一下：有没有一天能变成一个“度假天堂”或“购物天堂”？这并非没有可能啊，只不过目前大亚湾的人口现状是：2017年末，常住人口是21.2万人。
大亚湾一景
现状一：常住人口较少
一直以来，剑客鼓吹“大亚湾有望并入深圳”等言论，但也有不少剑客抓住大亚湾的痛处，例如“鬼城”。根据大亚湾区工贸局的统计，截至2017年底，常住人口21.2万人（不包含流动人口），占惠州市的4.4%。其中澳头街道6.47万人，西区街道12.61万人，霞涌街道2.12万人。陆地面积293平方公里，相当于724人/平方公里。对于这样的人口密度，比惠州市高一些，但相比深圳每平方公里近6000人的密度来说，简直是小巫见大巫。
大亚湾实景图
而且，大亚湾从1993年5月成立之时，约有10万常住人口，至今，常住人口也不过21.2万人。也就是说，大亚湾发展了20多年，人口增幅也就10万左右。相比起大亚湾卖出的房子，这个数字确实显得如此寒酸，按这样的数据让人笑话说是“鬼城“，总不出手打人吧，所以大亚湾人口之少得承认，这的确没错。
人气，一直是大亚湾一个大问题，而矛盾所在，它又是楼市的香饽饽，房地产市场一直占据着举足轻重的地位。
近年来的大亚湾新房销售套数
这么多年，大亚湾都不见人口的暴增，但大亚湾目前的房子，却足以支撑上百万人口。我们先来看看一组数据，根据中原数据的不完全统计，单单从2012年到2018年上半年月，大亚湾新房住宅成交量达到近21万套。如果按三口之家的标准算，光是这6年，理所当然可以给大亚湾增加60多万以上的人口。那么，《惠州市大亚湾地区分区规划（2007-2020）》里面提到的将大亚湾人口规模控制在80万就能实现。但按目前来讲，大亚湾不可能每一套房都有人住，说不定这大部分都是深圳客的二套房三套房，怎么会来大亚湾常住呢。不过，大亚湾目前的常住人口，依然是本地自建房的土豪们定居。
现状二：配套是否完善，众说纷纭
所以，现实是残酷的，上述的算法只是一个数据上增加人口的幻想，在大亚湾不要幻想着房子多而人口增加，这不是因果关系。与人口增加息息相关的，无非就是该地区的未来发展规划。
在一些论坛每每谈起大亚湾的发展规划，都离不开大家所说的配套。倘若一个地方的配套都不齐全，不方便的生活叫人住，住啥？这里说的配套涵盖的东西很多，交通、商业、教育、旅游等等。但事实上，大亚湾目前有什么配套呢？
大亚湾的配套（部分）
交通：厦深高铁、深圳地铁14号线惠州段（规划）、惠州地铁1号线（规划），龙海一路、龙海二路、龙海三路、石化大道、等对接深圳的主干道，以及深惠沿海高速公路等；
教育：大亚湾一中、澳头一小、西区一小、广外附设大亚湾外语学校（规划）等，据大亚湾统计局公布的数据，截止2016年底，大亚湾拥有8所普通中学约6526人，13所普通小学19608人，27所幼儿园8594人。根据规划，2020年将建成幼儿园80所、小学45所、初中22所、九年一贯制学校1所、高中7所、职高1所。
医疗：中山大学附属惠亚（三甲）医院等
商业：大亚湾万达广场、灿邦新天地、世纪城商业广场、西区大润发、天虹、澳头沃尔玛等；
其他商业：创新大厦、富康国际等写字楼、华美达酒店、星河山水酒店、戴斯酒店等
大亚湾商业夜景
休闲旅游：大亚湾儿童公园、红树林国家级湿地公园、清泉古寺、大亚湾熊猫黄金海岸、滨海公园等
工业：大亚湾（国家级）石化基地、比亚迪、东风汽车、光弘科技等
其他：大亚湾体育场、惠州港等等
改造后的大亚湾黄金海岸
以上的配套算是零零碎碎，不能说配套不完善，也不能说有多好，众说纷纭，有的说又配套不完善，以至于没人来住。而有的说大亚湾商业过剩以至于部分商业经营萎缩。根据数据，2017年，大亚湾实现社会消费品零售总额38.8亿元，增长14%，增速虽然排县区第一，但总量依然看起来很保守。
关键：当“新城”规划，如何解决人与配套
大亚湾自成立20多年，其发展有目共睹。众所周知，大亚湾以前就是个小渔港和一些村落，很多土地基本就处于荒废的草地。从大亚湾经济技术开发区成立初期至今，可以说一切从无到有，这更是决定了大亚湾谋篇定局的关键因素。此时的“加速度”，即新城人口流入的熟读变化趋势，决定了新城能否在较短时间内成长为相对健全的城市，然而，大亚湾至今发展并未带来更多的人口。这里也衍生出一个问题：大亚湾在建设过程中，究竟是先有人口还是先有配套？这就是一个先有鸡还是先有蛋的问题。
小编则认为，假如把大亚湾当作一座新城来建设，不在于一定要设置先有鸡还是先有蛋的问题，也永远没有标准答案，前提在片区内需要率先形成自己的就业动力和公共服务设施，这也是新城成立后需要的第一步，例如预先建设市政公园，多规划建设学校，供水供电系统、道路先行建设等等，只有当这些设施共同构成一个新的小的商业区，并且能够以自己的吸引力（哪怕是有限的）与城市大的商业区形成一定的反吸引力平衡，以至于能把一部分人的就业与公共服务留在当地的时候，才能算是建设真正意义上的新城。
大亚湾实景图
因此，从以上的传统理论分析上看，有人才会有配套，毕竟配套是规划方根据新城规划的最大人口数按照规范的标准计算出来的，人是因，配套是果；但实际上，这并没有实际的标准，大亚湾更没有标准。例如一些大城市要开发新城，他们往往先对配套有着系统，超前的规划和投入建设，这需要大亚湾有关单位占据主导作用进行规划。但目前的情况又非同寻常，
从利益出发上，开发商通常是不愿意背负人气不足而承担沉重的配套负担的。
建成的龙海一路直通深圳坪山
举例：当作新城，配套先行的佐证
因此，是否也要先从系统的配套和超前的规划上做一番功夫呢？小编从一个角度来举例子，新城的置业、就业主体是中青年，但实际上中青年对新城的公共空间和配套设施的利用时间较少，因为他们大部分时间在上班。
反倒是老人和儿童可以说他们才是“超大”配套的主角。为这一特定人群提供专有的配套设施和空间，能满足这些小主人的需要，凡是有孩子的家庭无不以孩子作为家庭中关注的重点，能否为孩子带来良好的生活、学习环境是他们置业时首要考虑的因素。
大亚湾实景图
为青少年提供的配套设施种类多样，而且拥有巨大的市场潜力。从幼儿园、小学、中学等基础教育，到课外的各种辅导班、兴趣班、特长班，再到商业化的儿童职业体检中心、儿童乐园……都成为城市和新城的重要功能构成。有一个朋友的小区，之前跟他聊了下关于本文的这个话题，他却对这种情况的感触特别深，说道：“小区的人口突然越来越多（如下截图）”，也许就是佐证子吧。
教育配套的建设
一座新城的建设，至于人与配套哪边先行的问题并无标准答案，以个人之见：有条件的打“城市牌”，利用外部推力解决内部问题，借鸡下蛋，大亚湾离深圳坪山距离很近，利用区位优势承接深圳东拓战略；有实力的则打“规模牌”，针对特定人群做好特色建设，以蛋引鸡，即以配套吸引人，例如利用大亚湾滨海优势；有经验的打“标准化牌”，迅速做好基础配套打好时间差，快速孵化，例如让交通、道路等建设先行规划建设。
当然，如果上述解决方案都没有实现，也有可能鸡飞蛋打。倘若大亚湾当做新城来规划，且都能够处理好人与配套的二者关系，成为走上正轨的孵化器，鸡和蛋滚滚而来、生生不息。
—The End—
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