據傳，近期西安將出臺一個重磅政策，可能會給樓市不小的震動。
2019年12月出臺的《西安市商品房預售資金監督管理辦法（徵求意見稿）》或將落空，不予執行。
現房銷售政策或將落地！即洋房需封頂方可入市銷售，高層需建到三分之一才能入市銷售！
這兩條政策的真實性有待驗證，但之前早有“端倪”。
關於資金監管：
2019年12月13日，西安市住房和城鄉建設局發佈《西安市商品房預售資金監督管理辦法（徵求意見稿）》，西安擬禁止房企直接收購房款。
本意見稿對專用賬戶的設立及監管協議的簽訂，商品房預售資金的收存、撥付及使用，監管協議的解除，監督與管理都有明確的條例規定。
劃重點：
對商品房預售資金實行全額、全程監管，專款專戶、專款專用、封閉管理，並對用於支付工程建設等費用的預售資金實施重點監管，重點監管資金額度甚至為所需工程建設資金總額的1.2倍，且必須按照商品房開發項目建設進度進行核撥，完成不動產首次登記後方能提取全部重點監管資金。
新制度禁止開發商直接收取預售資金，這意味著房企最大融資渠道或將開始“上鎖”。
關於現房銷售：
現房銷售與期房銷售是目前市場主流的兩種房屋銷售模式，期房銷售是指房屋還未建成就已對外出售。
而現房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售房屋的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同後，立即可以辦理入住並取得產權證。
現房銷售是指其政策覆蓋範圍內的房屋至少拿下大產證（不動產首次登記證）才能對外銷售。
目前西安精裝現房銷售的項目有碧桂園閱江府、碧桂園香湖灣1號、碧桂園國湖，其中碧桂園閱江府首批房源，在拿下大證之後才正式對外銷。
資金監管和現房銷售，雖然“手段”不同，但“殊途同歸”，其終極目標都是保持房地產市場長期穩定健康的發展態勢。
資金監管和現房銷售，無論哪一個都會對市場產生巨大變革。
01、保障購房者權益，降低爛尾風險
一直以來房企的資金來源，30%來自於自有資金，19%來自於開發貸款，45%來自於房款。而房款的重要組成部分就是預售款——包含購房者交付的定金和首付。預售款無利息，成本低，且不受非標融資渠道收緊影響，是房企至關重要的資金來源和現金流。
中國還沒有全國性的針對預售資金的嚴格監管制度，多數時候只是倚仗於開發商的自律。但由於大環境下行影響，近年來部分資金緊張的房企出現了違規套取預售資金“拆東牆補西牆”或進行土地獲取、增加新項目開工等，最終導致爛尾失控。據悉，目前西安還存在著約200個爛尾或潛在爛尾風險的項目。
如資金監管實施，實現“專款專用”有利於降低爛尾概率。現房銷售的前提是拿到大證，所見即所得，“一手交錢一手交房”，這也將有效減少因拿不到“兩書一表”而產生的維權問題，有利於市場良性發展。
02、房企“現金流”受阻，擴張“熄火”
同時資金監管相當於扼住了房企資金命門，現房銷售更將延長開發週期，均大幅增加運營壓力。在某種程度上，熄火高週轉，迫使房企放緩擴張步伐，給土地前端市場帶來新的變化。而對西安土拍市場來講，據中原地產統計截止12月26日，2019年西安土拍規劃建築面積同比下降16.07%，或將加劇未來房源供應短缺。
03、加速房企洗牌，小房企或將退出市場
同時，房企或將加速洗牌。頭部房企會減緩擴張步伐，但因“底盤”夠大，受到的負面影響不會太過劇烈，但小房企可能會因此逐漸退出市場。
04、房源入市週期拉長，短期內新房供應減弱
房企入市週期拉長，短時間內供應減弱，供需端會出現變化， 新房“貨源”短期內或將出現不足，市場熱度反彈，會刺激一部分購房者提前入市，二手房市場可能會因此升溫。
05、開發成本提升，或將進一步推高房價
現房銷售項目的資金投入大約是普通期房銷售項目的2.5到3.5倍，並且資金回籠的時間也會拉長3-4倍。這意味著開發商成本加大，最終或將導向兩種結果，一是高房價，另一個則是在限價壓力之下可能會爆發新的質量問題。
關於資金監管和現房銷售，實際落地情況都不太樂觀。
關於資金監管，目前僅有石家莊、合肥、武漢、烏魯木齊、珠海等城市已經落實，也有類似西安等部分城市進行“試探性摸底”。現房銷售則主要以試點為主，不過最後多不了了之……不能大面積推廣，歸根結底還是“殺傷力”太強，一般房企真承受不住。
2018年下半年廣東房地產協會曾提出申請，要調整商品房預售，全部改成現房銷售，不過後來就沒有然後了。南京和杭州也曾出臺政策，但後來也取消了。除此之外，深圳、重慶、無錫、西安等多個城市則為試點運行，即部分地塊現房銷售。
【南京】
2016年8月11日，南京出臺政策，當地塊競價達到最高限價90%時要求現房銷售。
2016年8月至2018年7月，規則執行的兩年時間，南京共出現了67個現房銷售地塊，已陸續進入市場。
2018年7月這條規定在新掛地塊的出讓條件中取消了，調整為：當地塊競價達到最高限價時，競爭自持商品住房（租賃住房）建築面積。
【杭州】
2017年3月24日杭州發佈規定，當土地溢價率達到50%時，地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售。此後半年杭州土地出讓，主城區共出讓十宗涉宅地塊，其中有九宗必須現房銷售。
但由於土地供應緊張，2017年7月13日土拍公告中，“溢價50%須現房銷售”這個條款刪除。
【西安】
碧桂園在西安滻灞的碧桂園閱江府、碧桂園香湖灣1號，在灃東的碧桂園國湖均為現房銷售，現均已面市。
從長遠來看，資金監管和現房銷售都是大勢所趨，但在實際執行上，“一刀切”或操之過急可能會導致更多問題，畢竟目前房地產所有預期都是建立在期房銷售的基礎之上的。
AI君有話說
回到文首，資金監管“按下不表”，即便是現房銷售的執行，都或將通過多重影響，刺激“持幣觀望”提前出手，再次推高市場熱度。且就其他城市的執行結果來看，效果並不樂觀。因此不少業內認為的“差異化執行”，即還是先拿部分優質地塊入手，也許不失為另一種更為溫和的出路。
備註：目前紅頭文件還未公佈，以上僅為AI君的猜測，僅供參考，一切以實際為準！
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