据传，近期西安将出台一个重磅政策，可能会给楼市不小的震动。
2019年12月出台的《西安市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》或将落空，不予执行。
现房销售政策或将落地！即洋房需封顶方可入市销售，高层需建到三分之一才能入市销售！
这两条政策的真实性有待验证，但之前早有“端倪”。
关于资金监管：
2019年12月13日，西安市住房和城乡建设局发布《西安市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》，西安拟禁止房企直接收购房款。
本意见稿对专用账户的设立及监管协议的签订，商品房预售资金的收存、拨付及使用，监管协议的解除，监督与管理都有明确的条例规定。
划重点：
对商品房预售资金实行全额、全程监管，专款专户、专款专用、封闭管理，并对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管，重点监管资金额度甚至为所需工程建设资金总额的1.2倍，且必须按照商品房开发项目建设进度进行核拨，完成不动产首次登记后方能提取全部重点监管资金。
新制度禁止开发商直接收取预售资金，这意味着房企最大融资渠道或将开始“上锁”。
关于现房销售：
现房销售与期房销售是目前市场主流的两种房屋销售模式，期房销售是指房屋还未建成就已对外出售。
而现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
现房销售是指其政策覆盖范围内的房屋至少拿下大产证（不动产首次登记证）才能对外销售。
目前西安精装现房销售的项目有碧桂园阅江府、碧桂园香湖湾1号、碧桂园国湖，其中碧桂园阅江府首批房源，在拿下大证之后才正式对外销。
资金监管和现房销售，虽然“手段”不同，但“殊途同归”，其终极目标都是保持房地产市场长期稳定健康的发展态势。
资金监管和现房销售，无论哪一个都会对市场产生巨大变革。
01、保障购房者权益，降低烂尾风险
一直以来房企的资金来源，30%来自于自有资金，19%来自于开发贷款，45%来自于房款。而房款的重要组成部分就是预售款——包含购房者交付的定金和首付。预售款无利息，成本低，且不受非标融资渠道收紧影响，是房企至关重要的资金来源和现金流。
中国还没有全国性的针对预售资金的严格监管制度，多数时候只是倚仗于开发商的自律。但由于大环境下行影响，近年来部分资金紧张的房企出现了违规套取预售资金“拆东墙补西墙”或进行土地获取、增加新项目开工等，最终导致烂尾失控。据悉，目前西安还存在着约200个烂尾或潜在烂尾风险的项目。
如资金监管实施，实现“专款专用”有利于降低烂尾概率。现房销售的前提是拿到大证，所见即所得，“一手交钱一手交房”，这也将有效减少因拿不到“两书一表”而产生的维权问题，有利于市场良性发展。
02、房企“现金流”受阻，扩张“熄火”
同时资金监管相当于扼住了房企资金命门，现房销售更将延长开发周期，均大幅增加运营压力。在某种程度上，熄火高周转，迫使房企放缓扩张步伐，给土地前端市场带来新的变化。而对西安土拍市场来讲，据中原地产统计截止12月26日，2019年西安土拍规划建筑面积同比下降16.07%，或将加剧未来房源供应短缺。
03、加速房企洗牌，小房企或将退出市场
同时，房企或将加速洗牌。头部房企会减缓扩张步伐，但因“底盘”够大，受到的负面影响不会太过剧烈，但小房企可能会因此逐渐退出市场。
04、房源入市周期拉长，短期内新房供应减弱
房企入市周期拉长，短时间内供应减弱，供需端会出现变化， 新房“货源”短期内或将出现不足，市场热度反弹，会刺激一部分购房者提前入市，二手房市场可能会因此升温。
05、开发成本提升，或将进一步推高房价
现房销售项目的资金投入大约是普通期房销售项目的2.5到3.5倍，并且资金回笼的时间也会拉长3-4倍。这意味着开发商成本加大，最终或将导向两种结果，一是高房价，另一个则是在限价压力之下可能会爆发新的质量问题。
关于资金监管和现房销售，实际落地情况都不太乐观。
关于资金监管，目前仅有石家庄、合肥、武汉、乌鲁木齐、珠海等城市已经落实，也有类似西安等部分城市进行“试探性摸底”。现房销售则主要以试点为主，不过最后多不了了之……不能大面积推广，归根结底还是“杀伤力”太强，一般房企真承受不住。
2018年下半年广东房地产协会曾提出申请，要调整商品房预售，全部改成现房销售，不过后来就没有然后了。南京和杭州也曾出台政策，但后来也取消了。除此之外，深圳、重庆、无锡、西安等多个城市则为试点运行，即部分地块现房销售。
【南京】
2016年8月11日，南京出台政策，当地块竞价达到最高限价90%时要求现房销售。
2016年8月至2018年7月，规则执行的两年时间，南京共出现了67个现房销售地块，已陆续进入市场。
2018年7月这条规定在新挂地块的出让条件中取消了，调整为：当地块竞价达到最高限价时，竞争自持商品住房（租赁住房）建筑面积。
【杭州】
2017年3月24日杭州发布规定，当土地溢价率达到50%时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售。此后半年杭州土地出让，主城区共出让十宗涉宅地块，其中有九宗必须现房销售。
但由于土地供应紧张，2017年7月13日土拍公告中，“溢价50%须现房销售”这个条款删除。
【西安】
碧桂园在西安浐灞的碧桂园阅江府、碧桂园香湖湾1号，在沣东的碧桂园国湖均为现房销售，现均已面市。
从长远来看，资金监管和现房销售都是大势所趋，但在实际执行上，“一刀切”或操之过急可能会导致更多问题，毕竟目前房地产所有预期都是建立在期房销售的基础之上的。
AI君有话说
回到文首，资金监管“按下不表”，即便是现房销售的执行，都或将通过多重影响，刺激“持币观望”提前出手，再次推高市场热度。且就其他城市的执行结果来看，效果并不乐观。因此不少业内认为的“差异化执行”，即还是先拿部分优质地块入手，也许不失为另一种更为温和的出路。
备注：目前红头文件还未公布，以上仅为AI君的猜测，仅供参考，一切以实际为准！
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