買房子不僅僅是交錢收房的過程，更重要的是一種價值交換活動。買房別“只顧”籤合同，忽視這個“貓膩”，可能會吃悶虧，這個“貓膩”就是：開發商會給購房者形成“承諾合同”和“實質性合同”兩類，前者不具有法律效益，後者才真正屬於有效的《商品房買賣合同》，這兩點需要注意區別開來。
可能很多人不理解這句話什麼意思，簡單來說，就是在買房籤合同前，開發商會給購房者承諾一系列“美好的保證”，但是這一系列“花言巧語”的目標都指向促使購房者簽訂《商品房買賣合同》，而這個合同中是不會體現任何“承諾”條款的。
一、用一個過來人的實例說明，開發商的口頭承諾是無效的：
朋友小王剛剛給畢業3年，是一名IT工程架構師，在畢業之後在一線城市找了一份相對穩定的工作，月薪勉強8000多元，經過了5年的奮鬥，現在月薪已經1.5k了，但是，省吃儉用下來，存款大約15萬元。看似挺多的，但是在一線城市，15萬元存款的人其實一抓一大把，這點存款在一線城市的房價面前，不值得一提。
經過了反覆考慮和斟酌之後，小王決定回老家（一個發展一般）的二線城市發展，畢竟那裡有自己的老家和父母親人，再者已經面臨著家裡催婚的年齡了，需要安定下來，更加需要一套房子。經過父母的幫助，加上小王的15萬元存款，首付款30萬元，準備買一套小房子。懷揣著買房的夢想，開始了樓盤走訪，經過了不少樓盤之後，小王遇到了一家正在開盤的樓盤，看到人頭攢動的熱鬧景象，小王不禁也去湊湊熱鬧。
這時，“貓膩”就端了上來，小王在買房前也做了很多知識準備，一一詢問預售許可證、看中的樓層、看中的戶型、地段發展趨勢、交通規劃等。都被開發商一一“美妙”地解答了，小王很滿意，於是提出這些周邊配套設施是否能簽訂合同保證？置業顧問一口“啥沒問題” ，但是需要先簽訂當地標準的“商品房買賣合同”，然後才能簽訂其他承諾合同，因為承諾屬實，所以“當然可以簽訂合同”。於是小王交了首付30萬，簽了購房合同，完成了買房，被告知“再等一個月簽訂其他“承諾”的附屬協議。”
過了一個月後，小王真的被通知簽訂其他協議，不過是一份《戶型變更協議》，並不是之前開發商承諾的那些內容，小王像不少購房者一樣傻眼了，不僅承諾沒有了，而且最起碼答應的戶型都變了？最終經過與開發商溝通，購房者無奈簽訂了這份協議。因為在購房合同裡怎麼找也找不到具體的戶型圖，與開發商溝通要求恢復之前承諾的戶型時，開發商以“合同沒有明確戶型協議”為由，指出“原來買房時承諾的就是這個戶型。”小王與購房者也到了當地主管部門諮詢，不過由於沒有雙方約定的戶型紙質證據，也沒有結果。最終不得不接受這個戶型變更的事實。
二、買房時，遇到這樣的“口頭承諾”，該怎麼避坑呢：
買房“籤合同”注意啥？一問行家，還有這“貓膩”，慶幸早知道，在買房籤合同的時候，首先就是不要相信口頭承諾的任何協議，只要不是白紙黑字寫在正規合同上的條款、沒有經過雙方簽字的協議，都屬於無效的協議。如果真的需要雙方達成一些在購房合同之外的條款和內容，那麼最好的做法是把這些內容以“補充協議”的方式確定下來。購房合同也是可以有附屬協議的。
另外，再提示一點，在售樓部開盤當天，你所看到的“人群”很有可能是開發商請來的“房托兒”，為的是湊足購房者，讓夾雜在其中的購房者收到熱烈氛圍影響，讓看房的人快速買房下單，所以這個時候更加應該保持清醒的頭腦。
閱讀更多 樓市指聞i 的文章
