本文為“房地產帶鹽人”的第118篇專欄文章，今天我們說一下新近的各地樓市政策。
先從衡陽說起：小幅刺激樓市
衡陽是目前出臺政策的第九個城市，與前面城市不同的是，衡陽的政策不僅僅為房企紓困，也包含了提振樓市的輕度刺激性內容。2月14日晚間，湖南省衡陽市住房和城鄉建設局出臺《關於促進房地產市場平穩健康發展的若干政策（試行》，衡陽的政策大體如下：
1、直接的減免稅費，這裡麵包括交易環節的稅費，這是直接刺激市場的
<strong>對購買新建商品房（含住宅和非住宅）和存量住房，簽訂網籤協議並繳納契稅，所繳契稅稅率為1%的，由市財政按所交契稅對購房人予以全額補貼，所繳契稅稅率為1.5%的，由市財政按所交契稅的2/3對購房人予以補貼；
<strong>所繳契稅稅率為2%以上（含2%）的，由市財政按所交契稅的50%對購房人予以補貼。新建商品房項目地下車位首次出售的，由市財政按1000元/個的標準對購買人予以補貼。
<strong>人才購房補貼對象範圍擴大至非“雙一流”大學全日制本科生一次性購房補貼5萬元。
2、其他為房企紓困，跟其他城市差不多。
衡陽的釋放效應沒有那麼大，因為城市地位決定了不一定適合作為參照案例。不過在市場如此變化之下，趨勢很明顯，所以各地因城施策也會有差異。當然衡陽的政策對投資購房入市存在一定的放鬆，此時主要的方向仍然是房住不炒，所以我認為不會進一步的擴大，同時也不一定會被叫停。
因為當前的市場並非正常情況，絕大部分地區的房地產項目並未復工、開始銷售，所以即使有政策，也不會馬上反映在供需兩端。
我們回來看看其他城市的政策：以無錫、西安等為代表的新政策主要的目的是為房地產企業紓困，對房企的資金鍊壓力有緩解的可能性。這裡麵包括：分期繳納土地款、預售條件放寬為看投入達到25%即可而不是卡工程進度，以及預售資金監管的彈性、減免緩交稅費、還款延後不能抽貸等等，說白了房企資金轉動會更快以應對當前的市場黑天鵝。
具體羅列一下：
浙江、江西、安徽三個省份，無錫，西安，上海，深圳，南昌，鄭州，廈門等城市在2月中旬都已經出臺了利好樓市的政策。
無錫：降低預售門檻，預售部分完成25%投資就可以開始出售，並且可以申請延遲繳納土地出讓金。
西安：降低土地競買保證金，可按起始價的20%計算繳納，並且出讓土地合同簽訂後一個月，只用繳納50%的出讓地價款，剩餘部分可以申請分期繳納，時間最長1年。
其他各地基本上參照上述兩者。可見這些政策對房企在拿地環節，極大的控制了資金成本，土拍沒錢可以少交押金、分期付款。這像不像各大房企的降價促銷？
那麼我認為這些手段更多的是防範房地產行業的金融風險，我們知道無論是房企的有息負債，到期債務，還是個人購房者的家庭負債是金融環節中佔比不小的一部分。個人居民貸款餘額中大頭是房貸，而且普遍性更高，對家庭的財務狀況影響也更大。那麼反過來房企能正常運轉、將開發的項目交付也需要資金支撐。少花錢，快回款很重要，例如前面說到的這個土地款分期付款的政策，就會極大緩解房企的現金流，同時會轉變各地的土地市場需求，這個我們下面來展開說。
當前樓市政策未來會逐步退出
我們認為當前的樓市政策短期內會有更多城市推出，但同時在疫情逐步控制、市場銷售開發回覆之後，這類紓困為主要目標的政策都會逐步的退出或停止。有以下幾個理由：
1、房住不炒是大方向，當前的樓市刺激政策不宜太顯著，否則在後續之後救市有可能帶來新的投資過熱，地產泡沫和金融風險是必須要控制的。如果這些政策持續放大，無異於偏離了它最初的初衷，我相信這是各地會謹慎控制的。
2、代價太大，尤其是財政壓力；咱們看看這些減稅、緩交、分歧交納土地出讓金、對企業、個人補貼，這些都是增加支出、減少收入的措施。長期來看是無法負擔的，疫情一旦結束，市場恢復的時候，這些基本上會很快終止。
3、對土地市場的短期利好，但長期來看增加了賣地的博弈成本。“地主家也沒有餘糧啊”。
咱們都知道對於賣方來說，價格競爭是大家最不願意看到的，例如開發企業裡經常帶頭降價的恆大、碧桂園沒少被約談。為什麼呢？除了穩定上次，還有一個因素，降價的會導致大量的需求、資金都去買降價的便宜樓盤，等於從其他項目上把客戶資金都抽走了。
賣地而言也是如此，如今部分城市出臺的土地出讓金分期繳納的情況，跟咱們房企賣房子分期付款一樣，客戶肯定會被吸引，那麼其他開發商、銀行怎麼辦？所以目前來看這個政策各地會普及，但不會成為未來主流持續的政策，因為一旦大家都這樣做，回款太慢了。當然，目前的政策的確會加速房企拿地策略的調整和市場的分化，能分期付款的城市，前提是市場和經濟基礎得好，那麼大家自然希望能在降低投入門檻的基礎上去拿地。
房企紓困：幫大不幫小，此時房企又被想起來了
2019年五百多家房企破產，似乎成為大家熱議的現象，其實大可不必，原因有三：
1、全國房企十萬多家，五百家大約佔0.5%，哪個行業沒有這麼個破產幾率？以前市場再火爆的時候也有房企破產的，這屬於大家突然關注到了這一點而已。
2、很多小房企資金鍊有問題正常現象，市場優勝劣汰，房地產是個很需要硬實力的領域，未來被收併購的不僅僅是小房企，大房企經營不利一樣被收購，這樣行業反而更健康。
3、很多項目公司，就是房企在一地的某個項目，都會註冊一個公司，這具體的項目公司破產原因很複雜，並非都是純粹的市場因素。
疫情衝擊下房地產行業被迫再次洗牌，倒閉破產的都是實力較弱，無法在越來越殘酷的房地產行業競爭中活下去的群體。剩餘的房企會繼續出現頭部化，那些耳熟能詳的大房企，體量會越來越大。
記得一點：競爭越激烈、越殘酷的領域，最終脫穎而出存活下來的將都是些可怕的巨無霸級別的企業。
房地產領域尤甚！未來幾年你會看到這些龐然大物巨大的力量。
越是艱難的時候，能拿到資源、政策支持、人才、資金的企業都是有實力的佼佼者，每一輪危機都意味著抵抗力的增強，未來房地產項目的風險在更專業的企業運營下反而風險降低了。因為客戶面對的業餘玩家越來越少。
這輪政策之下，樓市會提前把跌幅釋放完畢
最後一部分給出一些重要的建議吧，關於購房，什麼時機、什麼地方。
2019年一直處於下跌通道的大部分二線城市，會因為這次疫情的衝擊，提前下跌到位。簡而言之，就是本該繼續緩慢陰跌的行情，因為這次疫情會全部提前釋放。疫情衝擊+新房促銷+會讓價格直接探底，這些城市的房價底部築底將迅速完成，原來半年甚至更久的跨度被濃縮在這短短兩個月內。
這個時候加上疫情一旦結束，社會經濟活動全部恢復正常，樓市重新啟動，新房的促銷和打折會再次把底部基礎打牢。如果你想買房的城市是在這些下跌城市內，那麼在疫情結束前，就可以開始關注你有想法的具體樓盤了。
一旦大面積新聞報道疫情開始逐漸好轉，我相信你微信朋友圈裡，銷售和中介的各種新房促銷信息，就會接踵而來。這個時候別慌，繼續等，等疫情完全結束，最起碼人的聚集活動不再受限，售樓部可以接待大量人群的時候，這才是新房促銷活動的高潮。
新房的促銷和地方的利好政策，肯定是會同時出現，這個時候就不要太猶豫，看準自己選好的樓盤，可以下手了。因為這些二線城市，例如鄭州，濟南，天津，等等都是有人口基礎的，疫情只會讓這些城市房價下行提前完成，但並不會改變其城市長期的樓市走向結構。
人口和經濟結構是關鍵，其他城市和地區以此類推，當前並不忙，多觀察一段大家都會看出來。
在下一篇我們會繼續分析市場走勢，歡迎關注。
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