編者注：濱江服務今年最大漲超90%，新城悅、雅生活等業績盈喜，券商預測疫情對利潤影響僅個位數
2月14日，在2020年的西方傳統節日“情人節”這天，港股有一個板塊迎來大漲—物業管理板塊。
截止中午收市，在恆生公司物業服務及管理板塊中24只個股，有16只股價上漲。其中佳兆業美好、藍光嘉寶服務漲幅都超過7%，領先於行業內其他個股。奧園健康、時代鄰里、新城悅、濱江服務漲幅都在5%以上，表現不俗。
不僅如此，物管板塊中的佳兆業美好、奧園健康、中海物業、新城悅服務、雅生活服務、永升生活服務、碧桂園服務、濱江服務等股在2月14日盤中均再創股價新高。
如果再看年度漲幅，物業管理板塊在2020年以來，短短一個半月時間表現可謂非常亮眼。其中一隻物業股濱江服務年初至今最大漲幅高達90.2%，其他像永生生活服務、新城悅服務、保利物業今年以來的累計漲幅也超過40%。
恆生公司24只個股中有19只在2020年以來保持股價上漲，這個比例高達近80%。要知道這個成績還是在新型冠狀病毒疫情還未結束，恆生指數下跌反彈後仍未能回補1月20日之前缺口的情況下實現的。
那麼究竟是什麼因素促使近期物管股漲勢超過大盤，而疫情對於物管板塊的後市又有何影響呢？
新城悅、雅生活等陸續公佈盈喜
物業管理股近期的強勢表現，與行業中多家公司率先發布業績盈喜有一定關係。
首先是物管股新城悅服務在2月13日收市後發佈公告，預計2019年全年歸屬股東淨利潤將同比增長至少80%(2018年同期：人民幣1.5億元)。公告指出該增長主要由於公司的在管面積增加;及增值服務收入上升，尤其是社區增值服務及智慧園區服務。
值得一提的是新城悅服務在2019年的全年漲幅也非常可觀，年漲幅高達226%！
不僅新城悅的業績預告傳來好消息，還有雅生活服務也公告了正面盈利預告，預計2019年度未經審核年內利潤總額及未經審核歸母淨利潤將分別同比增長不低於50%及45%。
2020年截至2月13日，在新冠疫情的不利影響下，雅生活服務股價也已累計逆勢上漲超三成。物業管理板塊目前市值最高的碧桂園服務也有正面盈利預告：預期2019年全年淨利潤同比增長50%。
著名的外資投行美銀證券就發表研報表示，儘管疫情短期對物業管理企業收入形成壓力，但物業管理行業普遍業績增長優秀，有助於對股價形成強力的支撐。
疫情對利潤影響或在個位數，物管行業“危中覓機遇”
疫情當前，國內大部分的行業都會受到負面的影響，當然物業管理行業也不例外。
對於物業公司而言，疫情期間會更多的承擔起社會責任，對其成本的影響首先在於基礎物業服務業務中的成本上升。比如：1、防護、消毒器具設施的成本費；2、在崗人員工作量增加帶來的額外薪酬補貼。
從數據看，新增防護、消毒器具設施帶來的成本波動幾乎可以忽略不計。
比如管理面積超過 2 億平的大型公司保利物業、管理中高端品質項目的中型物業公司永升生活服務，可以發現其材料成本在總的成本結構中佔比普遍在2%左右，因此相較其成本大頭的人工成本，此次因疫情而增加的防護、消毒設施器具的成本費用基本不會對物業公司的總成本帶來變化。
其次是人力成本的增加，基於防疫的需要各小區均被要求關閉出入口，僅餘 1~2個通行便於管理，對物業來說出入口處原設置的保安人員便可靈活調配，可調整至快遞集中收納處等新增崗位處，因此大部分項目並不存在增派人手的狀況。
此外，由於過年期間物業公司本來就會安排人員在崗值班，也不會較往年產生額外的加班費用。只是由於政府行政命令延長了假期，這期間會產生部分額外的薪酬補貼，導致整體人工成本略有提升。目前來看，各地延長假期的時間分佈在1-2周，因此增加的人工成本也較為有限。
第三是收入端，疫情之下會對地產的銷售帶來負面影響，進而使非業主增值服務（如案場協銷、諮詢服務、房屋檢測服務等）有所下滑。不過主流上市物業公司的非業主增值服務營收佔比區間為 14-20%，收入端波動對整體業績影響有限。
東方證券在選取了5個上市物業管理公司作為樣本，假設短期人工及防疫材料導致成本上升幅度為5%，並帶來全年營業成本上升約 1%；受地產銷售影響非業主增值服務營業收入下降 10%。
得出疫情對5家樣本公司全年的利潤影響範圍集中在12%以內，平均值8.7%，影響程度有限。
不過在疫情之下，也給優秀物管行業一個成長的機會，比如通過疫情中的物業服務，增強業主的認同感和粘性，有利於後期物業費的收繳及增值服務的開展。
其次疫情防控過程中配合政府部門工作承擔部分民生責任，有利於未來新項目的獲取。最後疫情有望加速行業差距拉開，整合併購加速，龍頭物企優勢繼續擴大。
結語
從數據上看，現在的物業管理行業正進入黃金時代。2011—2017年全國竣工房屋面積超過10億平方米，意味著每年平均提供新建物業服務量達10億平方米以上，2022年中國物業管理行業市場規模過1.5萬億。
從“儲備面積/在管面積”的比值來看，新城悅服務、碧桂園服務、綠城服務、永升生活服務在2019年中期分別達 198.9%、169.46%、112.38%、75.91%，未來兩年業績增長的確定性、可預見性相對更高。
投資者可以對確定性強的物管股或者具有明顯龍頭優勢的碧桂園服務、綠城服務後續重點關注。
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