松江金地藝境業委會沒幹啥大事情，平平淡淡才是真

沒幹啥大事情，平平淡淡才是真！”|松江金地藝境業委會主任訪談

如果你想聽一個曲折跌宕的故事，我不得不遺憾地告訴你，這個小區平靜得幾乎沒有波瀾，它可能構不成故事，但作為一個我們身邊的典型社區，每個人都能透過它，窺見自己小區的影子。

彼時，我只是一個普通業主，街道、房辦、居委會書記以為是我帶頭挑事質疑居委會的業委會籌備工作，過來問我這事接下來怎麼辦。我說既然是業委會選舉，應該讓業主廣泛參與到整個過程，包括候選人的推薦階段。

我叫信景雲，是一名律師。2014年我在考慮買房，因為信賴開發商物業的品質，選中了松江金地藝境的樓盤。小區2015年6月交房，2018年籌備業委會，2018年8月1日，業委會正式成立。機緣巧合我成了業委會的主任，而我進入業委會的契機，其實非常偶然。

一、莫名入局

最初居委會通過找個別業主協商的方式，確定了五位業主代表。之後這五位代表被確定為業委會的候選人，消息一出，業主群裡就炸鍋了。群裡沒有居委會的工作人員，他們選的五個候選人裡，除了一位群主大家比較熟悉，餘下4個人業主們都不認識。一位發言活躍的業主指責籌備組工作不透明，大家便你一言我一語地發表起意見來。

因為我平常在業主群裡發言相對多一點，好多業主也知道我是律師，知道我懂法規，大家便請我代筆，負責彙總群內的意見，以便向上級部門反映。當時有些業主認為，說成立業委會是業主的事，跟居委會有什麼關係。這話今天看來很好笑，但那時沒人瞭解業委會的相關概念，包括我自己，也是對照著法規和居委會交流這個事情。

應業主要求，居委會把之前那五位候選人，包括房辦代表、居委會人員召集在一起，開了一個業主見面會。會上業主們吵得很厲害，這次溝通沒什麼效果。當時松江區另外一個小區三湘四季花城的業主也正為了成立新一屆業委會的事情而鬧的不可開交，有業主便建議可以向他們討教相關經驗，在一位三湘四季花城業主的建議下，我們書面彙總了一些業主的訴求徵集了幾十位業主簽名，走信訪渠道向上面反映小區情況。我本來和幾個業主約好了第二天一起去松江區信訪辦遞交書面材料，結果到了約定的時間，大家都說臨時有事，我只好一個人去了。負責接待登記的工作人員告訴我：雖然業主簽名眾多，但只能算作我個人意見，因為其他負責簽名的業主沒有到現場來反映情況。我只能同意了。

我們的意見很快通過信訪渠道批轉到了街道，居委會迅速行動起來，調查發現之前4個候選人家裡有違章，只能撤銷了他們的業委會參選資格，之後就有了開篇街道房辦居委找我協商的一幕。

接下來居委會建議重新推選業委會候選人，從每個樓棟推薦一名候選代表，然後再由居委會彙總，從樓棟推選的代表中再根據各方面情況推選出5位候選人。我將居委會的這個方案告知對本次業委會選舉有意見的部分業主後，他們大多數對這個方案也表示認可。我們小區53棟樓，800多戶業主，排除一棟人才公寓，居委會組織52棟樓的業主，分樓棟推選業主代表，排除掉一些不符合參選條件的業主後，籌備組在推薦的業主代表裡又篩選出了一些新的候選人名單。這時候業主群裡有人鼓勵我去參選業委會，因為我懂法律知識，說要是我不去的話，大家之前的努力就白費了。在大家的鼓勵下，我申請了候選人資格，居委會又根據每個人是否符合參選條件以及個人意願等情況，又確定了4名新的候選人。接下來的選舉流程還算順利，我也最終進了業委會。

經過業主大會選舉，業委會總算成立了。業委會成員5個人，包括我在內一共3個80後，一個70後，還有一個是已經退休的司法局幹部。接下來面臨著業委會內部如何推選業委會主任的事情，居委會書記分別找了各委員談話，我的意見是由那位已經退休的業委會成員做業委會主任，因為他有閱歷、有各方面的社會資源，結果是居委會書記是建議我來做這個業委會主任，理由是其他委員平時大都比較忙，相比之下我時間安排更靈活些。我告訴居委會雖然我是個律師，但對物管領域的知識一竅不通，又沒有上海本地人固有的各方面優勢條件，擔心自己擔不起主任的職責。書記鼓勵我，讓我只管放心去做，遇到不懂的事情可以找居委會協助，就這樣我成了業委會主任。

二、“什麼大事情都沒幹”

我們小區最大的特點就是和諧。業主之間不存在難解的衝突，由於我們是新交付不久的小區，業主裡邊，80後也很多，業委會的工作沒有其他一些老小區複雜。我這個主任，做的最多的事就是給經手的各項工程簽字蓋章，難乾的事情我還真沒幹過。我每天都去上海業委會微信交流群看大家的討論，其他小區遇到的問題各式各樣，很多鬥爭非常激烈，我雖然也在參與業委會，卻像一個走馬觀花的看客，還未真正見識到業委會工作的水生火熱。

我們業委會內部比較團結，有一個微信群，平常討論不多，我會在群裡發一些通知、決議，由於大家信任我，基本上很少有反對意見，提出的事情也大都能通過，所以業委會日常的工作很順利。

物業平時向我反映一些工程事務，我會反饋到業委會內部群裡，發一些工程單子，讓大家發表意見，如果其他業委會成員沒有什麼意見，我會拿著這些單子去各委員家裡找他們簽字，簽了字，事情就算通過了。業委會每兩個月開一次會議，大家基本都能來，沒有出現過大的問題。

小區日常管理都在條理之內，所以業委會這一年裡，沒遇上什麼大亂子，工作順風順水地就這麼進行下來了。這其中，當然離不開居委會和物業的支持與配合。

我們小區所在的居委會書記是她自己小區的業委會主任，非常理解業委會工作的不易。她既不越權，也不會把麻煩事推給業委會來做，我們在各自的位置上做好自己的分內事，一切都很平順。

1.嘴炮業主和被誤解的物業

物業大體上也是負責的。我們小區總建築面積約12萬平方米，物業費2.4～2.8元，不算高，但服務質量沒有太大的問題。小區公共收益的賬目都很清楚，物業每個季度向業委會彙報收益狀況，每一項收益與支出賬目都對得上。

當前物業也是業內一個大品牌，它有完善的工作流程，有內部的監管體系，這保證了物業整體操作的規範性，這個巨大的體系難免也有僵化的地方，使效率偏低，這些都能夠理解。

但業主對物業職責的模糊認知，使得雙方難以達成相互理解的關係。我對物業工作最大的感受就是，很多業主根本不知道物業在做什麼事情，以為物業就是收收物業費，打掃一下衛生，保安站崗巡邏，還有一些業主經常拿我們小區和一些物業服務費只有8毛錢一平方的小區做比較。物業服務做得再好，還是會有業主抱怨物業服務工作不到位。業主關心什麼？物業地有沒有掃乾淨，燈有沒有修好，小區內車子有沒有位置停，他們關心眼前看得著摸得著一些與自己有關的事情，根本不清楚物業實際的工作內容不只是這些方面。

於是有一些憤怒的業主，就在小區業主群裡罵，“你們物業幹什麼吃的，只知道收錢！”實際上，監控、消防、弱電、電梯保養等這些業主平常接觸不到的內容，都需要物業去管理維護。

比如垃圾分類需要破袋，有些人連垃圾桶蓋子都懶得去掀開，垃圾桶滿了，垃圾就堆到了地上，於是有業主提出讓物業保潔人員在垃圾分類點旁邊監督業主扔垃圾和破袋，他們以為這是物業該做的事情，但物業服務合同根本沒有這樣的要求，我們小區的保潔也是物業公司外包出去的，所謂一個蘿蔔一個坑，這項多出來的人力支出，該算誰的？

我們小區開發商和物業服務公司都是一個品牌，有些業主家裡水管破裂，也向物業報修，但又不肯自己承擔維修費用，如果物業不給予免費維修，就說以後不交物業費，而這本該是開發商的責任或者自己家承擔的事情，和物業提供的公共部位的服務根本沒有關係。

有業主抱怨，物業服務這麼差，為什麼還要續聘？我只能說，想換物業可以，把業主大會決議推翻就行，抱怨的業主很快就沒聲了。

很多人都是嘴上說說，像大多數小區一樣，業主群內不乏鍵盤俠，提意見的聲音有很多，真正需要行動的時候，連人影都看不到。有的業主在微信群裡聲音很大，一個個卻都是行動的矮子。就比如小區內的停車管理，我們小區車位比是0.7，有些業主反對的意見提一提，抱怨兩句，剩下的問題就扔給物業和業委會了，你要是問他有沒有解決方案，肯定沒有迴音。

2.虛驚一場

樓棟裡面的維修需要徵詢樓棟全體業主，但遇到緊急情況常常來不及徵詢。當業主申報電梯維修時，真正的緊急維修流程又很難走通，很多小區會採取邊徵詢邊維修的方式。這裡面可能出現一個情況：修好了，徵詢沒通過怎麼辦？

有一次一棟樓的電梯變頻器壞了，向物業報修後，電梯維保公司很快過來查找原因，結果是電梯變頻器壞了，修復費用4000多元，電梯很快就修好了，但徵詢沒有通過。原因是其中一個住在6樓的業主鼓動大家都不要在徵詢單子上簽字同意，理由是，“我可以不坐電梯，幹嗎要修！”物業經理過來找我，問我該怎麼辦，能不能走特殊流程，由業委會簽字蓋章走流程，然後同意修復費用由這個樓棟維修資金承擔，我最終拒絕了物業經理的要求。好在最終由居委會人員出面溝通協調，又做了一次書面徵詢，在居委會人員的努力下，徵詢最終通過。

法律上講求程序正義大於實體正義，非常注重流程。電梯維修事故雖然是虛驚一場，卻也讓我對業委會工作程序有了更多考慮，事情按照不同的方式去操作，哪怕結果差不多，過程的不同也可能造成相異的權責問題。我告訴物業，以後遇到這種情況，可以先把需要維修的材料買過來，先把配件修好，徵詢通過之後再進行維修安裝，操作上更穩妥。

我屬於那種寧可不做事，也絕不做錯事的人，謹慎行事可以讓我儘可能地規避犯錯風險，也是這一點，讓我得到了其他委員和業主們的信任。

三、關於未來

1.“群主工作是個得罪人的活兒”

我們小區沒有公眾號，只有三個業主群，其中兩個群比較活躍。

物業報修群原本是業主建立的，不過物業的工作人員也在群裡，業主們時常在群裡向物業報修故障，群主就將管理權轉給了物業。這個群大概有470人，消息很多，因為有業主在群裡罵物業，話很難聽，導致物業集體退群。現在群裡還留了一個物業的人，想讓我做群主，我不太願意。假如我接過權限，在群裡遇到棘手的問題，作為群主，我管還是不管？管了，得罪人，不管，又說不過去，這不是兩難嗎？

當初我們那些質疑業委會籌備組的業主也建了一個微信群，群主是一位比較熱心的老大哥，在熱心業主的努力下，群內人員很快達到了400多人，人數現在和物業群差不多，群員也比較活躍，話題也不限於物業管理方面，這個群對融洽鄰里關係也起了不少作用，現在小區整體的氛圍還算融洽，如今這個群主也想把管理權轉給我，但道理一樣的，群主這個頭銜就像燙手的山芋，不好接。

我們的業主群還有一個很大的問題，很多業主都沒有實名制備註房號，這或許也是一些業主發言隨性，不負責任的原因。雖然進群時要求大家實名登記，但這算不上強制規定，進群的人沒有實名，群主也不太好意思把人給踢出去，只是這樣長久下去，小區的輿論導向可能會存在一些潛在的問題。

未來，我希望能夠在52棟樓裡各選出一名樓組長，成立樓棟微信群，細化小區管理。這只是我個人想法，真正去落實，還需要業主們的幫助。

2.停車改革：一場明知有衝突的冒險

見過很多動盪的小區，我深知小區的和諧非常難得。在處理工作事務時，我要儘量避免業主之間的矛盾，維護小區的良好氛圍。但有的問題，遲早要解決，解決過程中難免會觸及部分業主的利益，產生衝突。

我們小區地上地下車位加起來687個，但車輛總數卻有八百多輛。緊張的車位使業主之間常常因為停車問題產生摩擦，很多車輛都停到了路邊消防通道，乃至綠化區。如果不加以管制，未來小區車輛恐怕會越來越多，停車也越發困難。

車位問題在每個小區都是最棘手的，也是不得不解決的。說實話，業委會成立一年以來沒開過業主大會，這其實是業委會的工作失誤，我感到慚愧。業委會三年任期，我總要為小區做點事情，停車改革的阻力肯定會有，我也想過我們這一屆業委會也可能會因此被趕下臺，但該做的終究得去做。

這一年來，業委會日常的工作基本上都是我在負責，其他委員們雖然參與不多，但也絕不給業委會拖後腿，我也非常感謝他們對我的信任。只是業委會要真的推進一些事情，只靠我們業委會5個人肯定是不行的，我需要全體業主的積極參與，需要居委會、物業的配合協助，以及業主們的理解支持。在我們這一屆業委會任期內，還計劃修改小區三規、明年7月底物業合同到期，是否續聘物業也需要決議，而這些工作，一定得靠大家的參與才能做到。

我希望業主們能真正參與小區事務，瞭解物管領域的規則，真誠地督促我們的工作合法合規進行，而不單是在群裡做鍵盤俠；希望業主們保持相互的信任，監督他人的同時不要忘記要求自己遵循法規，維持小區良好秩序，一同推動社區的發展。這種希望或許充滿了理想化，卻也是整個社會良性發展的趨勢。

掛在業委會辦公室裡的規則制度

不管怎樣，我感謝業主們給予業委會的這份信任，正是因為信任，我才能從一個 什麼幾乎不懂物管知識的人慢慢成長起來，在不斷摸索中把業委會的工作推進下去。

背景資料：

信息蒐集：金地藝境業委會委員共5人，全部男性，年齡層分佈：80後3人，70後1人，5人中1人退休，2名公務員。