為避免物業和業主之間陷入“業主拒交物業費”、“物業服務質量進一步下降”、“小區環境持續惡化”的惡性循環，今後，物業費擬實行市場調節價，由業主和物業管理人進行協商,並適時調整。今天上午，《北京市物業管理條例（草案）》提請市十五屆人大常委會第十六次會議進行一審。
社區黨組織
有權推薦業委會候選人
記者發現，“黨建引領”被寫入條例草案中。條例草案明確構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系；將物業管理納入社區治理，推動在物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會中建立黨組織，發揮黨建引領作用。
草案特別提出，社區黨組織有權推薦業委會候選人，引導和支持業主中的黨員積極參選業委會委員，通過法定程序擔任業委會委員。
物業成本信息和
計價規則將定期發佈
對於大部分小區來說，打一入住，不管物業的服務質量如何，物業費基本從未發生過變化。隨著成本上漲，一些物業公司不得不通過降低服務質量來補貼成本上漲帶來的虧空。這就導致一部分小區陷入了“業主拒交物業費”、“物業服務質量進一步下降”、“小區環境持續惡化”的惡性循環。
為防止物業糾紛陷入惡性循環，條例草案規定，物業服務費實行市場調節價，由業主和物業管理人進行協商，並適時調整。同時，要求市住房和城鄉建設行政主管部門發佈住宅小區物業服務項目清單，明確服務標準和服務內容，物業管理行業協會應當監測並定期發佈物業服務項目成本信息和計價規則，供業主和物業管理人在協商物業服務費用時參考。
前期物業合同
期限最長不超2年
前期物業到底能服務多久？前期物業服務合同即將到期，業主想換人該怎麼辦？
草案明確建設單位承擔前期物業服務責任，規定前期物業合同的履行、費用交納的起算時間,明確承接查驗過程中建設單位應當向物業管理人移交的材料清單。
其中，建設單位銷售房屋前,應當選聘前期物業管理人,簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同應當就前期物業服務是否收費、服務內容以及收費標準進行約定,約定的內容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。
前期物業服務合同期限最長不超過2年,具體期限在前期物業服務合同中約定。期限屆滿前3個月,由業主共同決定是否繼續使用前期物業管理人。期限屆滿,業主未就是否繼續使用前期物業管理人做出決定的,在業主共同決定重新選聘物業管理人、簽訂新的物業服務合同並生效之前,前期物業管理人繼續提供服務;期限未滿或者未約定前期物業服務期限,業主共同決定重新選聘物業管理人、簽訂新的物業服務合同並生效的,前期物業服務合同終止。
業主大會成立
擬降低門檻
業主大會成立難，最大的難題之一就是難以湊夠一定量的業主人數。而降低門檻，顯然是解決業主大會成立難的有效途徑。記者發現，此次提請審議的條例草案，特別調整了申請成立業主大會的條件。
條例草案規定，一個物業管理區域內，已交付業主的專有部分達到建築物總面積50%以上的，5%以上的業主、專有部分佔建築物總面積5%以上的業主或者建設單位均可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請，居(村)民委員會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請。
同時,居(村)民委員會還可以組織符合條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請；符合業主大會成立條件的，街道辦事處、鄉鎮政府指定居(村)民委員會工作人員擔任籌備組組長；籌備組負責組織召開首次業主大會，並審議通過管理規約、議事規則，選舉產生業委會委員和候補委員。
業委會“難產”
可創設“物業管委”
小區遲遲未能成立業主大會，或者無法選舉產生業委會怎麼辦?為此，條例草案創設“物業管理委員會”,賦予其組織業主共同決定物業管理事項的職能，為更廣泛地實施物業服務提供製度基礎,避免因居民自治管理意識不足、業主大會和業委會制度運行不暢造成的所有權行使不充分問題。
條例草案指出，不具備成立業主大會條件的；具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的；業主大會成立後,未能選舉產生業主委員會的；需要重新選舉業主委員會,經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導後仍不能選舉產生業主委員會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會，組織業主共同決定物業管理事項。物業管理委員會由居(村)民委員會組織居(村)民委員會、業主、物業使用人代表7人以上組成，人數應當為單數，其中業主代表不少於物業管理委員會委員人數的1/2。
應急物業服務期限
擬不超6個月
物業管理區域突發失管狀態，誰來救急?
條例草案規定,街道辦事處、鄉鎮政府應當組織有關單位確定應急物業管理人,提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。提供應急物業服務的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過6個月,費用由全體業主承擔。應急物業服務期間,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘新的物業管理人,協調新的物業管理人和應急物業管理人做好交接。
專項維修資金
可委託住建部門代管
條例草案明確,物業買受人應當按照規定足額交納專項維修資金；專項維修資金屬於業主共有，業主大會可以自行管理或者委託住建部門代管；自行管理的，街道辦事處、鄉鎮政府加強監督、指導；未選舉產生業委會的,由住建部門代管。業主大會可以委託具有資質的中介機構對共有資金進行財務管理。業主大會或者業主委員會自行管理共有資金的，應當每季度公佈一次自行管理賬目。
同時規定，專項維修資金餘額不足首期籌集金額30%的，業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。業主申請不動產轉移登記或者抵押登記時，應當向不動產登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。
50%以上公共收益金
優先補充專項維修資金
條例草案規定，物業要對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、佔用消防通道等違法違規行為進行勸阻、制止,勸阻、制止無效的,及時報告有關行政執法部門。同時，履行生活垃圾分類管理責任人責任,指導、監督業主和物業使用人進行生活垃圾分類。
物業管理人應當在物業管理區域內顯著位置如實公示上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算；上一年度公共水電費用分攤情況、物業服務費、公共收益收支與專項維修資金使用情況。
物業管理人利用物業共用部分從事經營活動的,應當將公共收益單獨列賬。公共收益歸全體業主所有。專項維修資金餘額不足首期應籌集金額30%的,50%以上的公共收益金額應當優先用於補充專項維修資金,剩餘部分的使用由業主共同決定。本報記者 張楠
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