市民陳先生：
我是我們樓的業主代表，我瞭解到前幾天，業委會部分成員和物業簽訂了一份物業服務合同，沒有經過業委會全體成員，更沒有經過業主大會表決。我找到業委會相關人員想了解合同內容，可對方一再推脫不給看。
我想問：業委會部分成員和物業簽訂的合同有效嗎？正規的簽訂流程是什麼？
聚焦分析
陳先生的問題，可以從三方面來作答：
1.關於物業服務合同簽訂的合法流程：物業服務合同屬於與小區業主共同利益相關的要件，按照《物權法》和《物業管理條例》規定，應當經過業主大會決議通過。
2.關於合同效力：未經業主共同決定的情況下，物業服務合同已經成立，存在一定瑕疵，合同效力處於不確定狀態。
業主委員會只是業主大會的執行機構，業主大會才是代表全體業主利益的權利機構。業主委員會可以代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，即業主委員會處於一種類似於代理人的地位，其是否有代表簽約權則要看其是否獲得業主大會的授權。
在尚未獲得業主大會授權的情況下，物業服務合同實際上處於效力待定的狀態。如果此時該物業服務合同取得業主大會或者專有部分佔建築物總面積過半數且佔總人數半數以上的業主追認，物業服務合同則具備了生效要件；未經法定比例的業主追認的，則物業服務合同無效。
3.關於如何維權：《物業管理條例》第十二條規定：“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”也就是說，業主們如果認為業主委員會擅自簽訂合同的行為損害了大部分業主利益，可以通過法律途徑解決。
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