金羊網訊 記者趙燕華、通訊員穗建報道：今後，業委會“難產”、開發商遺留問題引發物業管理糾紛、業主以書面表決的真實性問題，將有望通過《廣州市物業管理條例（徵求意見稿）》（簡稱《條例（徵求意見稿）》）的實施得到破解。該《條例（徵求意見稿）》明確要設立“物業管理委員會”制度，對於不具備成立業主大會條件或者未成立業主大會的住宅小區，由街道牽頭組織成立物業管理委員會，主要負責業委會的籌備工作，在業主委員會產生後解散；該物業管理委員負責與物管公司協調、在緊急情況下組織業主共同決定物業管理重要事務。
值得一提的是，該《條例》不僅完善了規範業委會行為的制度，還設立了業主決策電子投票平臺，給業主決定物業管理事務提供方便、快捷的信息化平臺，改變目前耗時耗力的“掃樓”書面投票形式，有利於解決業主大會表決結果真實性問題。據悉，該平臺由住建委開發，採集的基礎數據與房產檔案完全匹配，實名制投票，一戶一票，目前全市已建立了200多個樓盤的數據庫，2020年有望覆蓋廣州市現有的約3000個住宅小區。
廣州市於2014年5月1日出臺了《廣州市物業管理暫行辦法》（下稱《辦法》），如今，新起草的《條例（徵求意見稿）》共八章一百五十條，分別為總則，物業管理區域，業主、業主大會、業委會和物業管理委員會，前期物業管理，物業管理服務，物業的使用和維護，法律責任及附則。
8月6日至9月7日，《條例（徵求意見稿）》向社會公眾公開徵求意見。
焦點解讀
1·設立“物業管理委員會”制度
【現狀】
業委會選舉難及運作不規範是廣州市乃至全國物業管理存在的主要問題之一，也是引發小區物業管理事件的主要原因。在實踐中，部分建設單位、物業企業對成立業主大會不支持，部分籌備組、業主委員會委員不接受街道辦事處的指導，在投票選舉過程以及表決結果的真實性爭議較大，部分業主委員會超越職權擅自選聘或解聘物業企業，業主和物業服務企業的合法權益難以有效維護，物業糾紛難以得到及時有效處理，業主共同決定製度未得到有效貫徹執行。
【破解】
如何破解業委會選舉難和規範運作是本次立法的重點問題。《條例（徵求意見稿）》設立了物業管理委員會制度，主要內容有：一是街道牽頭組織成立物業管理委員會。成員由5名至11名單數的業主代表和街（鎮）、公安派出所、居民委員會、物業服務企業各派1名代表組成。二是物業管理委員會主要負責籌備成立業主大會並選舉業主委員會，在業主委員會產生後解散。
此外，對於不具備成立業主大會條件或者未成立業主大會的住宅小區，物業管理委員會還可以起到牽頭與物業服務企業協調物業管理工作，在緊急情況下組織業主共同決定物業管理重要事務的作用。
同時《條例（徵求意見稿）》明確了黨領導物業管理工作的原則。規定了提倡中國共產黨黨員業主通過法定程序成為業主委員會委員，發揮黨員模範帶頭作用，依法履行職責。
對此，參與起草本次《條例（徵求意見稿）》的中國物業管理協會會員、廣州物業管理研究會常務理事、廣州電大教授黃安心認為，物業管理委員會是業委會發展的推動力量，是業委會缺位時的及時補位。業委會體現的是業主對物業小區事務的自主管理，物業管理委員會則體現的是業主、物業服務企業和政府三方對小區的共建共治共享，物業管理事務的最終決定權還是歸屬於業主。
2·業委會不履職要被整改
【現狀】
業主委員會運作不規範是引發物業管理糾紛的原因之一，主要表現在業主委員會不依法履行職責，如不組織召開業主大會臨時會議、不按照規定公示業主大會表決結果、不公佈相關資料和信息、不組織補選業主委員會委員或不組織換屆選舉等方面。
【破解】
《條例（徵求意見稿）》第三章第四節、第五節對業主大會、業主委員會作出詳細規定，重點明確了業主委員會的具體職責，規定業主大會定期會議每年至少召開一次；經專有部分佔業主總人數百分之二十以上業主提議，或發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的，30日內要組織召開業主大會臨時會議。當百分之二十以上業主提議罷免、更換業主委員會委員，或者任期內業主委員會委員人數在候補委員遞補後仍不滿五人的，由居民委員會組織召開。
按照《條例（徵求意見稿）》，對業主委員會不履職行為，由屬地街道辦事處責令其限期改正；逾期仍拒不改正的，業主委員會不得繼續履行職責，由屬地居民委員會組織重新選舉業主委員會。在新一屆業主委員會產生前，由居民委員會代行業主委員會部分職責。
3·共有物權要登記公開和明示
【現狀】
因物業管理區域內業主共有部分登記不完善，導致業主、建設單位、物業服務企業之間因共有物權不清晰而引發糾紛，這方面矛盾糾紛佔物業管理投訴量近三分之一。
【破解】
為從源頭上解決該問題，《條例（徵求意見稿）》第八十九條規定，新建物業辦理房屋所有權首次登記時，建設單位應當將建築區劃內依法屬於業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其佔用範圍內的建設用地使用權一併申請登記為業主共有，並將登記的清單及附圖移交全體業主和物業服務企業。同時，規定建設單位在小區內長期公開物業管理區域的建設工程總平面圖，將屬於業主共有的物權永久明示給全體業主。
4·業主決策網上投票，免除“掃樓”煩惱
【現狀】
一個小區在決策重大事務時，傳統的“掃樓”、紙質投票不僅效率低，而且還存在“被投票”等造假的情況，業主大會表決結果真實性常常遭到質疑，而這種缺少公信力的書面投票結果在司法鑑定時成本非常高、耗時又長。
【破解】
《條例（徵求意見稿）》第三十二條規定，廣州市建立業主決策電子投票系統，法律、法規規定和管理規約、業主大會議事規則約定應由業主共同決定的事項，應當首先選擇採用業主決策電子投票系統表決。使用電子投票表決業主共同決定的事項，有利於業主廣泛參與小區物業管理事務決策和切實行使業主權利，實現維護業主合法權益的目的。
據瞭解，今年4月21日，市住建委正式向全市小區推廣“廣州市業主決策電子投票系統”。業主只需2分鐘，就能完成電子投票，參與決策小區的公共事務，“投票系統”不但快捷，而且過程透明，結果由系統直接生成，相較於之前通過“掃樓”式傳統紙質投票（投票一般需15天，公示要30天），無疑更高效、便捷，也更具公信力。
據悉，廣州已有200多個小區接入“投票系統”，預計今年年底將有600個小區接入系統，並爭取2020年底前基本建成廣州現有約3000個住宅小區的電子投票信息數據庫，並實現新住宅小區數據入庫常態化。
5·業主共有資金每年接受審計
【現狀】
雖然《辦法》明確，物業管理區域內利用業主共有的道路、綠地、其他場地劃設停車位或者利用業主共用部位、共用設施進行經營所得收益依法歸全體業主共有。實踐中，部分物業服務企業、業主委員會管理該收益混亂，甚至發生挪用、侵佔該收益的違規行為。
【破解】
《條例（徵求意見稿）》第三章第六節專門設立了業主共有資金管理制度。主要內容包括：
一是明確了共有資金來源。依法利用共用部位、共用設施設備經營所得收入，管理規約約定或者業主大會決定由全體業主共同分攤繳交的費用，孳息及其他合法收入，納入全體業主共有資金進行管理。
二是明確了共有資金管理單位。業主大會成立前由物業服務企業管理；業主大會成立後，由業主大會決定的管理單位管理，可以是業委會或者物業服務企業。
三是明確了共有資金使用範圍。共有資金用於小區物業管理，主要用於物業服務合同約定之外的服務於業主的支出（含共用部位、共用設施設備的維修養護）和業主大會、業委會的工作經費等六個方面。
四是明確了共有資金財務的管理、公開和審計制度。共有資金管理單位應當建立規範的共有資金財務管理制度，每月定期公開資金支出明細，每年接受財務審計。
6·細化業主自行管理制度
【現狀】
根據《物權法》第八十二條規定，業主可以自行管理物業，但上位法缺乏業主自行管理物業的具體制度。廣州市近幾年有不少小區實踐了業主自行管理物業，有成功經驗，也有發生糾紛的教訓，亟待規範。
【破解】
《條例（徵求意見稿）》第三十三條、第三十四條對業主自行管理物業作出了相應規定：
一是自行管理方案需經業主大會同意。業委會制定的業主自行管理方案應當對自行管理物業的主要事項作出約定，且方案應當經業主大會依法表決同意。
二是業主大會、業主委員會承擔安全責任。業主大會作出業主自行管理決定的，業主大會、業委會應當接受街（鎮）和相關行政管理部門的監督，承擔安全生產、消防安全、經營管理等相關責任。
三是自行管理方案和保安、設施設備維護合同需報街（鎮）備案。業主自行管理物業是小區物業管理的重大事項，改變了小區由物業服務企業實施物業管理的模式，更涉及小區生產安全、消防安全及經營管理等重大責任，業委會有必要將該方案和保安、設施設備維護合同報街（鎮）備案。
7·物業賴著不走可以拒付管理費
【現狀】
物業企業服務不規範。部分物業服務企業違反合同約定隨意減少服務內容或者降低服務質量、服務信息不公開、擅自侵佔業主合法權益、缺乏先進的管理機制和優質的服務能力，物業企業的行為有待進一步規範。此外，2018年3月，國務院取消了對物業企業的資質管理制度，意味進入物業管理市場沒有了准入門檻，行政部門急需新措施對物業服務企業的經營行為進行事中、事後監管。
【破解】
《條例（徵求意見稿）》在第四章、第五章、第六章擬定了多項制度規範物業服務企業行為，並在第七章設定了相應的法律責任，確保制度的權威。
按照《條例（徵求意見稿）》，調整前期物業服務費標準，物業服務企業在業主大會成立之前調整前期物業服務收費標準的，應當經調整收費範圍內專有部分佔建築物總面積二分之一以上的業主且佔總人數二分之一以上的業主同意。
《條例（徵求意見稿）》細化了續聘、解聘和選聘物業服務企業制度。規定前期物業服務合同或者物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議，依法對續聘或者選聘物業服務企業作出決定，並與物業服務企業簽訂新物業服務合同。前期物業服務合同或者物業服務合同期限屆滿三個月前，原物業服務企業應當將是否續簽合同的決定，書面告知業主委員會和居民委員會。原物業服務企業決定不再續簽合同的，業主大會應當依法選聘新物業服務企業。
同時，還健全了物業服務企業退出和承接物業管理權制度。按照《條例（徵求意見稿）》，前期物業服務合同或者物業服務合同終止規定的，原物業服務企業應當在合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。原物業服務企業拒絕退出的，業主可以不支付合同終止之日後的物業服務費。
此外，《條例（徵求意見稿）》明確，物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費、不配合管理等理由，減少服務內容，或者以其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣、通訊、有線電視信號。
利用物業管理區域內屬於業主共有的道路、綠地或者其他場地設置停車場經營的，機動車停放服務收費標準應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
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