滬修訂住宅物業管理規定,明確業主、業委會、物業職責

市十五屆人大常委會第七次會議今日表決通過《上海市人民代表大會常務委員會關於修改的決定》(以下簡稱《決定》),將於明年3月1日起正式施行。

小區裡的事該由誰來管?

業委會應如何發揮作用?

物業費的定價怎麼規範?

《決定》堅持問題導向、需求導向和效果導向,針對物業管理矛盾最集中、社會關注度最高的重點突出問題進行細化完善,聚焦了小區里居民身邊那些“急難愁”的“大事”。

@管理部門

本市建立健全以居民區黨組織為領導核心,居民委員會或者村民委員會、業主委員會、物業服務企業、業主等共同參與的住宅小區治理架構,推動住宅物業管理創新。

居民委員會、村民委員會依法協助鄉、鎮人民政府和街道辦事處開展社區管理、社區服務中與物業管理相關的工作,加強對業主委員會的指導和監督,引導其以自治方式規範運作。

@業主

您將享有以下權利

按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;

提議召開業主大會會議、業主小組會議,並就物業管理的有關事項提出建議;

提出制定和修改管理規約、專項維修資金管理規約、業主大會議事規則的建議;

參加業主大會會議、業主小組會議,行使投票權;

選舉業主委員會委員,並享有被選舉權;

監督業主委員會的工作;

監督物業服務企業履行物業服務合同;

對物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

監督專項維修資金的管理和使用

法律、法規規定的其他權利。

您應履行以下義務

遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則和專項維修資金管理規約;

遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地的使用,公共秩序、公共安全和環境衛生維護等方面的規章制度;

執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

按照有關規定交納專項維修資金;

按時交納物業服務費;

履行其承擔的房屋使用安全責任;

向業主委員會提供聯繫地址、通訊方式;

法律、法規規定的其他義務

@業主委員會

委員會應履行以下職責

召集業主大會會議,報告年度物業管理的實施情況、業主委員會履職情況;

執行業主大會決定,處理業主大會的日常管理事務;

代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

擬訂業主大會年度財務預算方案和決算方案;

擬訂物業共用部分經營管理方案以及收益的管理、使用和分配方案;

擬訂印章管理、財務管理、檔案管理、停車管理、寵物管理、裝飾裝修管理等規章制度;

監督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集;

及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議,督促業主交納物業服務費,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

監督管理規約的實施,對業主違反管理規約的行為進行制止;

業主大會賦予的其他職責。

沪修订住宅物业管理规定,明确业主、业委会、物业职责

關於任期屆滿換屆

業主委員會任期屆滿的五個月前,應當書面報告鄉、鎮人民政府或者街道辦事處。鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在收到書面報告之日起六十日內組建換屆改選小組,並在業主委員會任期屆滿前,由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會未按照前款規定報告的,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處可以應業主書面要求組建換屆改選小組,由換屆改選小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

關於提前換屆

業主委員會出現下列情形之一時,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當組織召開業主大會會議;業主大會應當啟動提前換屆改選程序:

業主委員會委員人數不足半數的;

業主委員會連續六個月未開展工作的;

業主委員會作出的決定嚴重違反法律、法規的;

因其他原因導致業主委員會無法正常運作的。

@物業公司

關於收費標準

物業服務收費實行市場調節價,由業主和物業服務企業遵循合理、公開、質價相符的原則進行協商,並在物業服務合同中予以約定。

同一物業管理區域內實施同一物業服務內容和標準的,物業服務收費執行同一價格標準。

市房屋行政管理部門應當定期發佈住宅小區物業服務標準。物業管理行業協會應當定期發佈物業服務價格監測信息,供業主和物業服務企業在協商物業服務費用時參考。

物業服務企業應當將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內公告。實行物業服務酬金制收費方式的,物業服務企業應當每年向業主委員會或者全體業主報告經審計的上一年度物業服務項目收支情況,提出本年度物業服務項目收支預算,並在物業管理區域內公告;實行物業服務包乾制收費方式的,物業服務企業應當在調整物業服務收費標準前,將經審計的物業服務費用收支情況或者經第三方機構評估的收費標準向業主委員會或者全體業主報告,並在物業管理區域內公告。(公告應當在物業管理區域內顯著位置予以公示)

沪修订住宅物业管理规定,明确业主、业委会、物业职责

關於物業的臨時保障機制

沪修订住宅物业管理规定,明确业主、业委会、物业职责

區房屋行政管理部門應當建立臨時物業服務企業預選庫。物業服務企業退出且業主大會尚未選聘新物業服務企業的,由業主委員會報鄉、鎮人民政府或者街道辦事處在預選庫中選定物業服務企業提供臨時服務。未成立業主委員會的,經百分之二十以上業主提請,由居民委員會或者村民委員會報鄉、鎮人民政府或者街道辦事處在預選庫中選定物業服務企業提供臨時服務。

臨時物業服務期限不超過六個月,費用由全體業主承擔。

關於物業的緊急維修

沪修订住宅物业管理规定,明确业主、业委会、物业职责

發生危及房屋安全等緊急情況時,物業服務企業或者自行管理執行機構應當立即採取應急防範措施

發生下列情況,需要對住宅共用部位、共用設施設備進行維修、更新的,物業服務企業或者自行管理執行機構應當及時制定維修、更新方案:

水泵、水箱(池)故障,影響正常使用的;

電梯故障,電梯專業檢測機構出具整改通知書要求停運的;

火災自動報警系統、自動噴淋系統、消火栓系統損壞,消防部門出具整改通知書的;

外牆牆面、建築附屬構件有脫落危險,經有資質的鑑定機構出具證明的;

屋頂或外牆滲漏等情況,嚴重影響房屋使用,經有資質的鑑定機構出具證明的。

沪修订住宅物业管理规定,明确业主、业委会、物业职责

小區的公共收益怎麼用?

根據《決定》利用物業共用部分從事廣告、商業推廣等活動的,應當經業主大會或者共同擁有該物業的業主同意,並在物業管理區域內公告。業主大會可以授權業主委員會同意利用全體業主共用部分從事相關活動。

公共收益歸全體業主或者共同擁有該物業的業主所有,並應當單獨列賬。

公共收益應當主要用於補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。公共收益主要用於補充專項維修資金的,應當按季度補充專項維修資金,補充比例應當高於百分之五十;剩餘部分應當按照業主大會或者共同擁有該收益業主的決定,用於業主大會和業主委員會工作經費、物業管理活動的審計費用、擁有該收益業主的物業維護費用或者物業管理方面的其他需要。

小區裡的停車難問題怎麼破?

關於車位

根據《決定》,物業管理區域內,建設單位所有的機動車停車位數量少於或者等於物業管理區域內房屋套數的,一戶業主只能購買或者附贈一個停車位;超出物業管理區域內房屋套數的停車位,一戶業主可以多購買或者附贈一個。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放機動車的車位,屬於業主共有

物業管理區域內的機動車停車位,應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。建設單位尚未出售的停車位,應當出租給業主、使用人停放車輛,不得以只售不租為由拒絕出租。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人;停車位滿足業主需要後仍有空餘的,可以臨時按月出租給物業管理區域外的單位、個人。

區人民政府應當組織區交通、公安、房屋、建設等行政管理部門建立停車資源共享協調製度。停車位供需矛盾突出的住宅小區,其周邊商業配建停車場(庫)、道路具備夜間等時段性停車條件的,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當提出錯時停車方案,鼓勵業主與住宅小區周邊單位通過協商實現

停車資源共享

關於停車費

建設單位所有的機動車停車位向業主、使用人出租的,其收費標準應當在前期物業合同中予以約定。業主大會成立前,收費標準不得擅自調整;業主大會成立後,需要調整的,建設單位應當在與業主大會按照公平、合理的原則協商後,向區房屋行政管理部門備案。

車輛在全體共用部分的停放、收費標準、費用列支和管理等事項,由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的,參照物業管理行業協會發布的價格監測信息確定收費標準。業主大會成立前,其收費標準由建設單位參照物業管理行業協會發布的價格監測信息確定。收費標準、費用列支和管理等事項應當在前期物業服務合同中予以約定。

沪修订住宅物业管理规定,明确业主、业委会、物业职责

業主、業主委員會、物業服務企業

應當按照本市生活垃圾分類管理的規定,履行相應的義務。


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