松江金地艺境业委会没干啥大事情，平平淡淡才是真房產頭條網

2019-08-22 20:12:55 張海濤

没干啥大事情，平平淡淡才是真！”|松江金地艺境业委会主任访谈

如果你想听一个曲折跌宕的故事，我不得不遗憾地告诉你，这个小区平静得几乎没有波澜，它可能构不成故事，但作为一个我们身边的典型社区，每个人都能透过它，窥见自己小区的影子。

彼时，我只是一个普通业主，街道、房办、居委会书记以为是我带头挑事质疑居委会的业委会筹备工作，过来问我这事接下来怎么办。我说既然是业委会选举，应该让业主广泛参与到整个过程，包括候选人的推荐阶段。

我叫信景云，是一名律师。2014年我在考虑买房，因为信赖开发商物业的品质，选中了松江金地艺境的楼盘。小区2015年6月交房，2018年筹备业委会，2018年8月1日，业委会正式成立。机缘巧合我成了业委会的主任，而我进入业委会的契机，其实非常偶然。

一、莫名入局

最初居委会通过找个别业主协商的方式，确定了五位业主代表。之后这五位代表被确定为业委会的候选人，消息一出，业主群里就炸锅了。群里没有居委会的工作人员，他们选的五个候选人里，除了一位群主大家比较熟悉，余下4个人业主们都不认识。一位发言活跃的业主指责筹备组工作不透明，大家便你一言我一语地发表起意见来。

因为我平常在业主群里发言相对多一点，好多业主也知道我是律师，知道我懂法规，大家便请我代笔，负责汇总群内的意见，以便向上级部门反映。当时有些业主认为，说成立业委会是业主的事，跟居委会有什么关系。这话今天看来很好笑，但那时没人了解业委会的相关概念，包括我自己，也是对照着法规和居委会交流这个事情。

应业主要求，居委会把之前那五位候选人，包括房办代表、居委会人员召集在一起，开了一个业主见面会。会上业主们吵得很厉害，这次沟通没什么效果。当时松江区另外一个小区三湘四季花城的业主也正为了成立新一届业委会的事情而闹的不可开交，有业主便建议可以向他们讨教相关经验，在一位三湘四季花城业主的建议下，我们书面汇总了一些业主的诉求征集了几十位业主签名，走信访渠道向上面反映小区情况。我本来和几个业主约好了第二天一起去松江区信访办递交书面材料，结果到了约定的时间，大家都说临时有事，我只好一个人去了。负责接待登记的工作人员告诉我：虽然业主签名众多，但只能算作我个人意见，因为其他负责签名的业主没有到现场来反映情况。我只能同意了。

我们的意见很快通过信访渠道批转到了街道，居委会迅速行动起来，调查发现之前4个候选人家里有违章，只能撤销了他们的业委会参选资格，之后就有了开篇街道房办居委找我协商的一幕。

接下来居委会建议重新推选业委会候选人，从每个楼栋推荐一名候选代表，然后再由居委会汇总，从楼栋推选的代表中再根据各方面情况推选出5位候选人。我将居委会的这个方案告知对本次业委会选举有意见的部分业主后，他们大多数对这个方案也表示认可。我们小区53栋楼，800多户业主，排除一栋人才公寓，居委会组织52栋楼的业主，分楼栋推选业主代表，排除掉一些不符合参选条件的业主后，筹备组在推荐的业主代表里又筛选出了一些新的候选人名单。这时候业主群里有人鼓励我去参选业委会，因为我懂法律知识，说要是我不去的话，大家之前的努力就白费了。在大家的鼓励下，我申请了候选人资格，居委会又根据每个人是否符合参选条件以及个人意愿等情况，又确定了4名新的候选人。接下来的选举流程还算顺利，我也最终进了业委会。

经过业主大会选举，业委会总算成立了。业委会成员5个人，包括我在内一共3个80后，一个70后，还有一个是已经退休的司法局干部。接下来面临着业委会内部如何推选业委会主任的事情，居委会书记分别找了各委员谈话，我的意见是由那位已经退休的业委会成员做业委会主任，因为他有阅历、有各方面的社会资源，结果是居委会书记是建议我来做这个业委会主任，理由是其他委员平时大都比较忙，相比之下我时间安排更灵活些。我告诉居委会虽然我是个律师，但对物管领域的知识一窍不通，又没有上海本地人固有的各方面优势条件，担心自己担不起主任的职责。书记鼓励我，让我只管放心去做，遇到不懂的事情可以找居委会协助，就这样我成了业委会主任。

二、“什么大事情都没干”

我们小区最大的特点就是和谐。业主之间不存在难解的冲突，由于我们是新交付不久的小区，业主里边，80后也很多，业委会的工作没有其他一些老小区复杂。我这个主任，做的最多的事就是给经手的各项工程签字盖章，难干的事情我还真没干过。我每天都去上海业委会微信交流群看大家的讨论，其他小区遇到的问题各式各样，很多斗争非常激烈，我虽然也在参与业委会，却像一个走马观花的看客，还未真正见识到业委会工作的水生火热。

我们业委会内部比较团结，有一个微信群，平常讨论不多，我会在群里发一些通知、决议，由于大家信任我，基本上很少有反对意见，提出的事情也大都能通过，所以业委会日常的工作很顺利。

物业平时向我反映一些工程事务，我会反馈到业委会内部群里，发一些工程单子，让大家发表意见，如果其他业委会成员没有什么意见，我会拿着这些单子去各委员家里找他们签字，签了字，事情就算通过了。业委会每两个月开一次会议，大家基本都能来，没有出现过大的问题。

小区日常管理都在条理之内，所以业委会这一年里，没遇上什么大乱子，工作顺风顺水地就这么进行下来了。这其中，当然离不开居委会和物业的支持与配合。

我们小区所在的居委会书记是她自己小区的业委会主任，非常理解业委会工作的不易。她既不越权，也不会把麻烦事推给业委会来做，我们在各自的位置上做好自己的分内事，一切都很平顺。

1.嘴炮业主和被误解的物业

物业大体上也是负责的。我们小区总建筑面积约12万平方米，物业费2.4～2.8元，不算高，但服务质量没有太大的问题。小区公共收益的账目都很清楚，物业每个季度向业委会汇报收益状况，每一项收益与支出账目都对得上。

当前物业也是业内一个大品牌，它有完善的工作流程，有内部的监管体系，这保证了物业整体操作的规范性，这个巨大的体系难免也有僵化的地方，使效率偏低，这些都能够理解。

但业主对物业职责的模糊认知，使得双方难以达成相互理解的关系。我对物业工作最大的感受就是，很多业主根本不知道物业在做什么事情，以为物业就是收收物业费，打扫一下卫生，保安站岗巡逻，还有一些业主经常拿我们小区和一些物业服务费只有8毛钱一平方的小区做比较。物业服务做得再好，还是会有业主抱怨物业服务工作不到位。业主关心什么？物业地有没有扫干净，灯有没有修好，小区内车子有没有位置停，他们关心眼前看得着摸得着一些与自己有关的事情，根本不清楚物业实际的工作内容不只是这些方面。

于是有一些愤怒的业主，就在小区业主群里骂，“你们物业干什么吃的，只知道收钱！”实际上，监控、消防、弱电、电梯保养等这些业主平常接触不到的内容，都需要物业去管理维护。

比如垃圾分类需要破袋，有些人连垃圾桶盖子都懒得去掀开，垃圾桶满了，垃圾就堆到了地上，于是有业主提出让物业保洁人员在垃圾分类点旁边监督业主扔垃圾和破袋，他们以为这是物业该做的事情，但物业服务合同根本没有这样的要求，我们小区的保洁也是物业公司外包出去的，所谓一个萝卜一个坑，这项多出来的人力支出，该算谁的？

我们小区开发商和物业服务公司都是一个品牌，有些业主家里水管破裂，也向物业报修，但又不肯自己承担维修费用，如果物业不给予免费维修，就说以后不交物业费，而这本该是开发商的责任或者自己家承担的事情，和物业提供的公共部位的服务根本没有关系。

有业主抱怨，物业服务这么差，为什么还要续聘？我只能说，想换物业可以，把业主大会决议推翻就行，抱怨的业主很快就没声了。

很多人都是嘴上说说，像大多数小区一样，业主群内不乏键盘侠，提意见的声音有很多，真正需要行动的时候，连人影都看不到。有的业主在微信群里声音很大，一个个却都是行动的矮子。就比如小区内的停车管理，我们小区车位比是0.7，有些业主反对的意见提一提，抱怨两句，剩下的问题就扔给物业和业委会了，你要是问他有没有解决方案，肯定没有回音。

2.虚惊一场

楼栋里面的维修需要征询楼栋全体业主，但遇到紧急情况常常来不及征询。当业主申报电梯维修时，真正的紧急维修流程又很难走通，很多小区会采取边征询边维修的方式。这里面可能出现一个情况：修好了，征询没通过怎么办？

有一次一栋楼的电梯变频器坏了，向物业报修后，电梯维保公司很快过来查找原因，结果是电梯变频器坏了，修复费用4000多元，电梯很快就修好了，但征询没有通过。原因是其中一个住在6楼的业主鼓动大家都不要在征询单子上签字同意，理由是，“我可以不坐电梯，干吗要修！”物业经理过来找我，问我该怎么办，能不能走特殊流程，由业委会签字盖章走流程，然后同意修复费用由这个楼栋维修资金承担，我最终拒绝了物业经理的要求。好在最终由居委会人员出面沟通协调，又做了一次书面征询，在居委会人员的努力下，征询最终通过。

法律上讲求程序正义大于实体正义，非常注重流程。电梯维修事故虽然是虚惊一场，却也让我对业委会工作程序有了更多考虑，事情按照不同的方式去操作，哪怕结果差不多，过程的不同也可能造成相异的权责问题。我告诉物业，以后遇到这种情况，可以先把需要维修的材料买过来，先把配件修好，征询通过之后再进行维修安装，操作上更稳妥。

我属于那种宁可不做事，也绝不做错事的人，谨慎行事可以让我尽可能地规避犯错风险，也是这一点，让我得到了其他委员和业主们的信任。

三、关于未来

1.“群主工作是个得罪人的活儿”

我们小区没有公众号，只有三个业主群，其中两个群比较活跃。

物业报修群原本是业主建立的，不过物业的工作人员也在群里，业主们时常在群里向物业报修故障，群主就将管理权转给了物业。这个群大概有470人，消息很多，因为有业主在群里骂物业，话很难听，导致物业集体退群。现在群里还留了一个物业的人，想让我做群主，我不太愿意。假如我接过权限，在群里遇到棘手的问题，作为群主，我管还是不管？管了，得罪人，不管，又说不过去，这不是两难吗？

当初我们那些质疑业委会筹备组的业主也建了一个微信群，群主是一位比较热心的老大哥，在热心业主的努力下，群内人员很快达到了400多人，人数现在和物业群差不多，群员也比较活跃，话题也不限于物业管理方面，这个群对融洽邻里关系也起了不少作用，现在小区整体的氛围还算融洽，如今这个群主也想把管理权转给我，但道理一样的，群主这个头衔就像烫手的山芋，不好接。

我们的业主群还有一个很大的问题，很多业主都没有实名制备注房号，这或许也是一些业主发言随性，不负责任的原因。虽然进群时要求大家实名登记，但这算不上强制规定，进群的人没有实名，群主也不太好意思把人给踢出去，只是这样长久下去，小区的舆论导向可能会存在一些潜在的问题。

未来，我希望能够在52栋楼里各选出一名楼组长，成立楼栋微信群，细化小区管理。这只是我个人想法，真正去落实，还需要业主们的帮助。

2.停车改革：一场明知有冲突的冒险

见过很多动荡的小区，我深知小区的和谐非常难得。在处理工作事务时，我要尽量避免业主之间的矛盾，维护小区的良好氛围。但有的问题，迟早要解决，解决过程中难免会触及部分业主的利益，产生冲突。

我们小区地上地下车位加起来687个，但车辆总数却有八百多辆。紧张的车位使业主之间常常因为停车问题产生摩擦，很多车辆都停到了路边消防通道，乃至绿化区。如果不加以管制，未来小区车辆恐怕会越来越多，停车也越发困难。

车位问题在每个小区都是最棘手的，也是不得不解决的。说实话，业委会成立一年以来没开过业主大会，这其实是业委会的工作失误，我感到惭愧。业委会三年任期，我总要为小区做点事情，停车改革的阻力肯定会有，我也想过我们这一届业委会也可能会因此被赶下台，但该做的终究得去做。

这一年来，业委会日常的工作基本上都是我在负责，其他委员们虽然参与不多，但也绝不给业委会拖后腿，我也非常感谢他们对我的信任。只是业委会要真的推进一些事情，只靠我们业委会5个人肯定是不行的，我需要全体业主的积极参与，需要居委会、物业的配合协助，以及业主们的理解支持。在我们这一届业委会任期内，还计划修改小区三规、明年7月底物业合同到期，是否续聘物业也需要决议，而这些工作，一定得靠大家的参与才能做到。

我希望业主们能真正参与小区事务，了解物管领域的规则，真诚地督促我们的工作合法合规进行，而不单是在群里做键盘侠；希望业主们保持相互的信任，监督他人的同时不要忘记要求自己遵循法规，维持小区良好秩序，一同推动社区的发展。这种希望或许充满了理想化，却也是整个社会良性发展的趋势。