◎ 撰文 | 王柔金
◎ 圖片來源 | 圖蟲創意
今年以來，受融資收緊影響，民企在土地市場的活躍度下降，而以萬科、保利、中海、華潤、綠地為代表的央企、國企們，攻城略地之勢也只是看起來很兇猛。
據鋒面News統計的今年前三季度央企、國企拿地情況顯示，幾乎所有“國”字頭房企前9個月拿地金額均較2018年同期出現下滑。
缺錢的民企將拿地重心轉向“併購”，有錢的國企、央企開始變得更加謹慎，臨近歲末的土地市場，流拍、終止、底價成交也正在變成常態。
土地市場再啟“涼涼”模式
進入9月份，土地市場迎來了一場全國範圍的“降溫”，流拍、終止、底價成交現象開始在各地土地市場頻繁出現。
10月10日，南京原計劃出讓12宗土地，其中板橋G66商住混合用地在開拍前宣佈因故終止出讓。最終入市的11宗地塊中，有8宗地塊以底價成交。
10月24日，廣州海珠區大幹圍西側地塊掛牌出讓，被中海以底價50.96億元拿下，樓面價34628元/平方米。直線距離1公里之外，是時代地產2017年3月份拿下的時代江岸花園，樓面價55437元/平方米，項目至今仍未開盤。
10月28日，廣州掛牌出讓南沙、增城4宗地塊。最終，4宗地均以底價成交。
頻繁底價成交在過去兩年的土地市場幾乎很難見到。以廣州為例，公開數據顯示，2018年廣州土地市場全年底價成交住宅用地的數量僅為4宗，2019年前7個月這一數字上升到5宗。而9、10兩個月，底價成交地塊激增6宗。截至目前，今年廣州土地市場底價成交地塊已經達到11宗，同比上升17.5%。
在底價成交增多同時，流拍與終止出讓也是漸成常態。
9月19日，廣州流拍花都兩宗宅地；9月26日，成都3宗商住用地，最終兩宗流拍、1宗底價成交；10月10日，青島黃島區5宗地因無人報價均遭遇流拍。
值得注意是，今年大熱的粵港澳大灣區，房企們也不再是熱情高漲、逢地必拿。
據鋒面News統計，僅廣州和珠海兩地，10月份終止出讓的地塊就分別達到6宗和5宗，遠超前三季度。整個10月包括廣州、佛山、珠海等在內的多個城市土地的流拍比例超過5成。其中，10月廣州供地11宗，僅成交4宗，不成功出讓的比例超過6成。
合富研究院研究報告認為， 8 -10月，粵港澳大灣區各城土地供應力度明顯加大，但受房企對後市態度謹慎，土地市場快速向“買方市場”轉變。大部分土地參拍房企明顯減少，對比過往動輒十幾或二十家企業競拍的市況，目前多數地塊參拍企業數量在5家或以下。
合富研究院高級分析師馮佩雲在接受鋒面News採訪時指出，從本輪土地低潮來看，資金壓力及對未來週轉的預期正迫使房企以更謹慎的態度衡量每一宗土地，對於地塊溢價空間、周邊市場去化速度以及地塊本體條件的要求均較以往明顯上升。但以目前二級市場的情況看，土地起拍價對地塊溢價空間造成明顯抑制，房企拿地幾乎無利可圖，甚至虧損。
以廣州為例，10月份6宗“終止出讓”的土地，地價房價比值均接近6成，如果加上其他財務成本和配建成本，按現狀的市場背景推算，未來開發產生的溢價空間相對較小。
再加上現在多數房企更傾向“快銷走量、回籠資金“，但部分地塊所處區域的去化速度又較難達到房企投資回收期要求。這些都是導致10月份土地市場流拍、終止出讓情況變多的原因。
廣東中原地產項目總經理黃韜在接受鋒面News採訪時表示，土地市場與商品房市場息息相關、互相影響。當前，銷售市場回落、降價現象明顯，土地市場同樣也會降溫。
一方面，當前企業確實也沒有那麼多的資金再買地了；另一方面，看到後市沒有那麼理想，房企也會跟政府在地價、出讓條件等方面討價還價。目前看到的土地終止出讓、回爐重拍等現象，實際上是房企跟政府博弈後呈現的結果。
黃韜認為，當前情形下，“有成交就已經不錯了，起碼市場沒有完全冰凍”。這實際上也是一種信號：未來土地市場將更趨理性，房價也將趨於穩定。
房企投資集體踩“剎車”
土拍市場再度遇冷的行情下，房企拿地策略開始進一步分化。
資金情況不樂觀、存在較大流動性壓力的房企，諸如泰禾、富力、新城等房企，紛紛釋放出暫停拿地的信號，收縮“戰線”、開源節流、嚴控投資規模。融資成本優勢不明顯、但依然有強烈規模發展訴求的房企則基本放棄了在公開市場與其他房企正面對決，轉向收併購市場，當中以融創、世茂為佼佼者；而資金充裕、融資優勢明顯的大型國企、央企雖然拿地節奏放緩，但後勁仍在。
公開數據顯示，進入四季度，百強房企投資意願進一步削減，10月份有近4成百強房企尚未納儲，包括新城、陽光城、雅居樂等。但央企憑藉自身貫穿週期的資金實力和低融資成本，依然在單月拿地金額上排在靠前位置，如招商、中海等單月拿地金額均超過80億元。
中指院研究報告顯示，2019年10月全國住宅用地成交總價TOP10中，有7席來自國字頭房企。
克而瑞發佈的2019年1-10月房企新增土地TOP100榜單中，國字頭房企在TOP10中佔比同樣高達7席。2018年，這一數字為5席。
不過，鋒面News對比後發現，今年前三季度，規模排名靠前的央企以及國企，大部分拿地金額和納儲面積事實上均遜於去年。
公開數據整理，鋒面News製表
有業內人士對鋒面News指出，在“穩”政策調控下，當下開發商拿地更注重風險管理及項目週轉率。從目前土地出讓價格來看，一線城市地塊價格仍佔到了周邊項目售價的50%以上甚至更高，即便是有資金優勢的國字頭房企，盈利上也存在壓力。
以曾經身居TOP3，但近幾年規模排名不斷下降的中海地產為例，今年以來其先後在北京、南昌、東莞、蘇州、廈門等五個一二線城市拿下地王，斥資近188億元。與此同時，土地成本也水漲船高，總拿地成本達到港幣16203元/平方米，較2018年拿地成本增長98.04%。
此外，包括恆大、碧桂，園、融創、萬科等TOP10房企單月拿地銷售比均不足0.1，而龍湖、華潤等此前拿地相對積極的房企也在10月放緩投資腳步，一定程度上也反映了當前投資趨謹的大格局。
某TOP40房企高管則告訴鋒面News，在市場預期整體改變情形下，估計未來兩年都是房企收縮投資、積極去庫存的階段，預計拿地積極性都將下降。
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