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本週，截止這篇發稿前，成都已經連發了23張預售證，其中不乏多個高性價比樓盤，讓廣大購房者直呼“幸福來的太快就像龍捲風”。而根據官方的數據，9月將整體供應3.1萬套房源，其中主城區1.5萬套，郊區1.6萬套。
我們拋開三圈層的郊區不說，僅就主城區1.5萬套來看，已經比一般的正常月份增長了50%－100%的供應量。按一個樓盤平均500套來算，意味著至少有30個樓盤面市。
不僅如此，從我們自身掌握的預售情況看，10月的供應數量和質量，與9月相比也將不遑多讓。這標誌著成都“金九銀十”供應潮的到來，也與我之前的預判一致。
詳情請鏈接至吳思竹7月9日發佈的《成都公寓降價潮，或已打響第一槍》
那麼，開發商為何要在九、十月份“兇猛”推盤呢？是對後市預期不好，降價甩賣跑路了嗎？
上圖這位讀者的想法，應該代表了不少購房者的心聲。
今天這篇文章，我會重點回答購房者比較關心的三個問題：
1、金九銀十，開發商為何急著出貨？
2、金九銀十，開發商為何願出好貨？
3、樓盤太多，購房者如何搖號買房？
01
金九銀十，開發商為何急著出貨？
首先，我們不排除5.15新政之後，市場的預期發生了變化，開發商對後市的判斷逐漸趨於冷靜和理性，開始接受調控和限價的事實。
其次，年底一般會有工程款等方面的重大支出，對開發商的資金和回款要求比較高。
但這些都不是最主要的原因。
相信大家可以發現，最近積極拿證推貨的，大多數是央企、國企、上市房企等有規模、較正規的開發商，如中國鐵建、華潤、中海、保利、招商等，基本都是多項目同時開盤，出貨意圖明顯。
這些大佬根本不缺錢，所以他們出貨的最主要原因是——KPI考核。
作為央企國企，他們會有集團公司下達的銷售考核指標，一個區域公司要完成多少億？每個城市公司要完成多少億？每個項目要分配多少億？
總之，就好像任務攤派一樣，完成了的獎勵，沒完成的處罰，年底能拿到多少薪水或獎金，全部在此一舉。
而這個KPI的考核，又會分為簽約金額考核和回款金額考核，簽約金額，就是合同簽下來的就算數；回款金額，就是要銀行把貸款放下來的才算數。
所以大家就可以理解為什麼開發商會在“金九銀十”兇猛出貨了。
9、10月賣房，可以完成簽約任務，但銀行放貸款可能會有1-2個月的週期，所以，如果11月、12月再來賣房，恐怕就不能完成年度回款任務了。
02
金九銀十，開發商為何願出好貨？
不知道老讀者們是否有印象？我在今年的6月14日，寫過一篇《像刺客一樣去買房》，對“金九銀十”就有一個提前的預判。
裡面提到了一句
“一些核心區域的優質樓盤，或將在這個階段集中亮相。而將‘好貨’放到年底來推，也不會承擔‘賣早了，賣賤了’的營銷風險”。現在看來，似乎又是一次精準的判斷。
9-10月，我們已經知道將要開盤的，包括華潤·潤府、華潤·金悅灣、華潤·雲庭、人居·花照雲庭、中鐵建·西派城、中鐵建·西派國樾、青秀未遮山、中海·雲麓世家、中海·錦江城、招商·大魔方、北大資源·頤和翡翠華府、麓湖等等，哪一個不讓人“垂涎欲滴”啊？
而開發商為什麼願意把這些“私藏”的“好貨”拿出來分享？說到底，還不是憋的沒辦法了嘛。
第一，我前面說了，要完成任務，這個是鐵板釘釘的事情；
第二，光靠公寓、商業、遠郊樓盤，在當前的市場環境下，顯然不可能完成任務，這時候就不得不把捏在手裡的核心區域的住宅產品拿出來，供應市場；
第三，而在年底供應優質住宅，不會承擔營銷失誤的責任。這一點大家千萬別小看。
在國企央企體系內，如果過早的銷售優質資產導致該賣的價格沒賣足，可是有造成國有資產流失之嫌哦。所以，放在年底來賣，是最安全、最保險、也是最合理的營銷策略。
03
樓盤太多，購房者如何搖號買房？
那麼以上兩點，跟購房者有什麼關係呢？
第一、如果金九銀十不買房，那2018年也就基本結束了。
我說了，開發商為了搶回款，會在9-10月強推，11月也可能會搶最後的臨門一腳。但再往後，基本就沒有任何推盤動力了。到了12月，開發商該休年假的休年假，該各種聚會的各種聚會。部分開發商會在新年1月搶一波返鄉潮，然後就要等來年的金三銀四了。
所以，9-10月，是近期購房者入手的最好時機，錯過，就等明年3、4月吧。
第二、如果金九銀十不買房，那麼這一輪好貨也就無緣了。
等年度kpi一截止，明年又是新的kpi，到時候可能又要重新按照“好貨留到最後推”的邏輯，再剛一年。我相信對於大多數普通購房者來說，是沒有這個膽氣的。所以，別糾結，該上就上了。
當然，很多購房者可能會說，不是我不想買啊，而是我買不了啊。這些好樓盤，搶的人一定多，中籤率一定低，搖號N連跪，膝蓋都不是自己的了。
這裡我說一些小原則，看能否幫助大家提高中籤率。
1、9-10月，至少保證搖號2個樓盤。
按照一個樓盤鎖定期1個月左右的時間推算，金九銀十我們有機會可以搖2次，這將最大限度提高我們的中籤率。
2、除非你是棚改戶，或者是“非某樓盤不買”的剛需，否則不建議去排一些性價比極高，但套數極少的樓盤。
例如最近北大資源頤和翡翠華府的別墅項目，確實性價比太高了，但只有那麼幾十套啊，棚改和剛需可以試試，普通購房者就自己掂量掂量了。
3、合理運用報名撤銷的時間。
如果某個樓盤幫你鎖定了大量的競爭對手，那麼剩下的樓盤，必定會中籤率高很多。此前我預判人居盛和林語和長冶南陽御龍府就是這樣的思路，最後長冶的中籤率比人居可是高了N倍。
所以如果一旦發現某個樓盤有大量購房者報名，中籤率已經非常渺茫，那麼儘快在有效期內撤銷自己的報名，也不失為以退為進的好辦法。
4、合理使用錯位競爭。
大家應該都知道田忌賽馬的故事，這個棚改就是上等馬，剛需就是中等馬，普通就是下等馬；而中籤率，也往往是豪宅中籤率最高，改善中籤率居中，剛需盤中籤低最低。
那麼毫無疑問，棚改作為上等馬，可以通吃；剛需作為中等馬，如果去搖豪宅和改善盤，是勝算比較大的，所以預算充足的剛需，是有錯位競爭機會的；而普通購房者，搖性價比極高的樓盤，幾率非常小，基本就是當分母的命，所以也不妨多關注一些性價比稍微低一些，但品質比較好的樓盤。
5、當然了，人算不如天算，天算不如不算。我最大的建議，還是大家根據自身的需求去買房，而不要過多的去考慮誰的性價比高，就一定要去搖誰。
買房子，都是為了滿足人的某些需求，例如工作生活的半徑、小孩讀書、家庭成員的空間需求等等，這些，應該排在所謂的“性價比”之前。適合自己的，才是最好的。
最後，祝廣大購房者好好享受金九銀十的買房盛宴。
坦白說，我挺羨慕你們的，畢竟我連房票都沒有啊。
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