美國第三季度房價創歷史新高

當地市場95%的房價上漲

根據ATTOM Data Solutions提供的2019年第三季度美國房屋銷售報告，獨棟別墅和公寓第三季度均價為27萬美元，比上一季度上漲2.9%，比去年同期上漲8.3%，創下了歷史新高。

與此同時，報告顯示，第三季度出售房屋的房主所獲利潤均值升至衰退後的至高點34.5%，高於2019年第二季度的34.4%和2018年第三季度的34.3%。

房主平均居住期創新高達8.19年，比上一季度增長3%，比2018年第三季度增長3%。在大衰退之前，2000年第一季度至2007年第三季度，全國的房主平均居住期為4.20年。

“七年後美國房地產市場繁榮再次進入高潮。在經歷了一系列相對小幅的價格上漲後，房價出現了大幅上漲，賣方利潤上升，廉價出售的問題得到解決，這些都促使第三季度成為四年來房價最高的季度，”ATTOM Data Solutions的首席產品官託德•泰塔(Todd Teta)表示。“這一切都發生在抵押貸款利率回落到接近歷史最低點的時候，顯然推動了市場繁榮，股市飆升，經濟持續強勁。在最近一輪市場降溫之前已有跡象表明，但至少目前看來這些跡象已經減弱。”

主要市場的年度房價上漲

報告分析的2019年第三季度155個大都市地區中有148個地區（95%）的房價中值同比上漲，其中密歇根州蘭辛漲幅最大(增長25.1%)；其次是威斯康星州綠灣(增長18.1%)；田納西州約翰遜市(增長16.7%)；華盛頓州斯波坎(增長13.5%)。2019年第三季度，至少有100萬人口的大都市地區房價漲幅最大，其中包括賓夕法尼亞州費城(12.3%);佛羅里達州傑克遜維爾(增長10.8%);密歇根州底特律(10.6%的增長);猶他州鹽湖城(9.8%)和威斯康星州密爾沃基(9.8%)。

只有三個大城市的年度房價出現了下跌:密蘇里州堪薩斯城(下降9.4%);加州聖何塞(下降3.3%)和康涅狄格州哈特福德(下降0.3%)。

如今每五個大都市中就有四個的房價高於經濟衰退前的峰值

報告中分析的155個大都市中，122個(79%)的房價中值高於2019年第三季度衰退前的峰值，其中以華盛頓州肯納威克市(房價高出99%以上)為首;科羅拉多州格里利市(房價高出89%以上)其次;路易斯安那州什裡夫波特(房價高出84%以上);科羅拉多州的丹佛(高出79%以上)和田納西州的納什維爾(高出75%以上)。

除了丹佛和納什維爾以外，其他大都市人口至少100萬，其2019年第三季度房價中值至少比衰退前高出50%，包括德克薩斯州的達拉斯-沃思堡(73%以上);德克薩斯州奧斯汀(73%以上);聖安東尼奧，德克薩斯州(62%以上);德克薩斯州休斯頓(55%以上)和俄克拉荷馬城(52%以上)。

賣家平均收益持續增加

2019年第三季度出售房屋的美國房主自以68,686美元購房以來實現了平均房價上漲高於2019年第二季度66,995美元的平均漲幅，也高於2018年第三季度63,750美元的平均漲幅。2019年第三季度，房屋賣家的平均收益為68,686美元，平均回報率為原始購買價格的34.5%。在164個大都市統計區域中，2019年第三季度平均房屋銷售收入最高的地區分別是加利福尼亞州聖何塞(82.2%);加利福尼亞州舊金山(72.0%);華盛頓州西雅圖(64.9%);俄勒岡州薩勒姆(60.6%)和猶他州鹽湖城(59.6%)。

房主平均居住期升至新高

在2019年第三季度，房屋所有者在出售房屋前的平均居住時間創下新高，升至8.19年，是本世紀初和中期上一次房地產熱潮期間的兩倍多。最新的居住時間高於2019年第二季度的7.97年和2018年第三季度的7.94年。報告中的108個城市區域中，61%的區域每年都在增長，39%的區域每年都在下降。

在人口至少100萬的主要城市地區中，房主平均住房期限最長的是康涅狄格州哈特福德(12.43年);其次是加利福尼亞州聖何塞(10.92年);普羅維登斯(10.75年);舊金山(10.67年)和波士頓(10.60年)。

現金銷售佔比降至12年來最低

2019年第三季度，全現金銷售佔所有獨棟別墅和公寓銷售的24.3%，這是自2007年第三季度以來的最低水平。最新數據低於上一季度的24.5%和2018年第三季度的26.3%。在53個人口至少100萬的大城市中，2019年第三季度全現金銷售額佔比最高的是佛羅里達州邁阿密(37.7%);其次是阿拉巴馬州伯明翰(31.6%);亞利桑那州菲尼克斯(35.1%);佛羅里達州彼得斯堡(34.9%)和佛羅里達州傑克遜維爾(33.4%)。

機構投資者銷售份額較一年前持穩

2019年第三季度，美國向機構投資者（一年內至少購買10套房產的實體）出售的獨棟住宅和公寓的份額為3.0%，高於上一季度的2.3%，但與一年前的3.0%持平。

2019年第三季度，在人口至少100萬、機構投資者銷售額至少50的大都市地區，第三季度機構投資者銷售額佔比最高的是佐治亞州亞特蘭大市(10.5%);其次是北卡羅來納州羅利(9.6%);北卡羅來納州夏洛特(9.2%);田納西州孟菲斯(9.0%)和亞利桑那州菲尼克斯(7.9%)。

聯邦住宅管理局買家的比例升至2017年以來的最高點

對聯邦住宅管理局買家(通常是首次購房者或其他首付較低的買家)的銷售佔2019年第三季度美國獨棟別墅和公寓銷售的12.1%，高於上一季度的11.7%和2018年第三季度的10.4%。最新數據是2017年第四季度以來的最高水平。

在人口至少100萬的大都市中，對聯邦住宅管理局買家銷售額最高的是加利福尼亞州里弗賽德 (20.5%);其次是聖安東尼奧(20.2%);休斯頓(19.1%);達拉斯(18.2%)和印第安納波利斯(18.0%)。

不良銷售在所有交易中所佔份額降至近13年來的最低點

不良資產銷售總額——銀行自有資產銷售、第三方止贖拍賣銷售和短售房——佔2019年第三季度所有獨棟別墅和公寓銷售總額的10.5%，低於上一季度的11.3%和去年同期的11.6%。不良資產銷售佔全部銷售的比例目前處於2006年第四季度以來的最低點。2019年第三季度，在144個擁有至少20萬人口和至少100套廉價出售房屋的大都市統計區中，116(81%)個城市的不良銷售比例同比下降。第三季度不良銷售比例最高的主要大都市是哈特福德(佔總銷售額的17.2%);其次是馬里蘭州巴爾的摩(16.7%);俄亥俄州克利夫蘭(16.1%);最後是普羅維登斯和孟菲斯分別佔15.8%和15.5%。