近日，深圳市規土委發佈最新4月成交數據，一手成交量相比去年同期增幅4成，但稍弱於3月，實際上近3年新房數據沒多少意義，特別是“房價連跌22個月”這類情況，有著明顯人為操作。
不過，二手房被業內稱謂樓市晴雨表，相比新房受開發商營銷手段、網籤進度等影響稍小。4月樓市數據最大的亮點便是，二手房成交破8000套，達到8296套創近16個月的新高！
接下來，小樓從冰冷的樓市數據之中，分析當前樓市狀態，以及後市走向如何？
01、8296套！二手房創16個月新高！
由咚咚找房統計的一張二手房成交圖來看，從區域、縱向橫向時間段等成交量均呈現飈紅狀態。
為了更加清晰看清整個市場走向，房BOSS統計了近40個月深圳二手房成交量走勢圖。可以明顯看出，突破8000套各個時間節點，最近一次是2019年4月，稍前一次是2017年12月，再靠前是2016年9月等等。
2016年10月“深八條”頒佈，開啟了影響深圳樓市長達三年橫盤期，二手房成交量上基本全線低於8000套/月，除2017年12月、2019年4月之外。
2017年12月情況屬於“深八條”政策影響下，被市場壓抑1年之久的需求真正釋放和恰逢年關將近正常的翹尾行情。
2018年年尾未出現這類行情是，受“三價合一”政策影響稅費暴增帶來二手房降溫，和“731限售”新政雙重影響下，樓市出現空前低迷行情，成交週期嚴重拉長。
如何正確解讀4月二手房破8000套？
01.從前瞻性預判來看，4月二手房數據表現大火實屬正常。
已被和諧
實際上，房BOSS早在2月底已經預測3月深圳樓市“小陽春”，從市場看房量、業主心態、購房者動作、房貸利率變化、金融信貸業務等多維角度分析得出，不過由於太過超前的原因，已被和諧處理。
這類分析基於真實市場走動，與一線從業人員接觸而感，在2月春節返工之際除房BOSS之外，無一家深圳自媒體發表3月小陽春趨勢，3月中旬然後才能看到此類“3月小陽春”信息頻頻出現。
另外，像豪宅市場、剛需市場兩端出現局部牛市，引發樓市復甦態勢。（點擊查看：局部牛市已現！2019深圳樓市正在復甦！）
當時發文標題第一考慮是“當前深圳樓市，有點像2015年初”，但礙於被和諧的風險，暫且以樓市復甦為主。
從當前個人感受角度來看，3月市場基本是2016年10月“深八條”以後最好的一個月，遠超同期2017、2018年3月，並且有點像2015年前大行情啟動前期。
特別是豪宅市場需求極其旺盛，成交活躍遠超同期。（點擊可查看：深圳千萬級豪宅成交表曝光！最高單價23萬/平！）
房BOSS文章截圖
從種種文章風格來看，3月市場是陽春市場，成交量大增一點也不奇怪，旺盛之火依舊會傳導延續至4月。
02.從網籤數據滯後性來看，4月數據大部分是3月真實市場反饋。
不少人總盯著當前的成交量來看當前，實際上我們都知道網籤數據滯後性挺嚴重的，一般是體現一個月之後；但新房表現更甚，比如中山新房網籤滯後長達3-4年。
因此，考慮網籤數據滯後性來看，4月數據大部分是3月真實市場的反饋。簡單來說，你現在看到4月數據是3月的，那麼真實4月數據要在5月發佈。
但以上並非不能100%看到真實實時市場動態，比如第五屆民間研討會貝殼發佈一張深圳3月二手房數據：實際成交8300套。
另外，中原早前公開講座也有此觀點，3月二手房實際成交量超8000套。
一般而言，可以看中介開單量、中介積極性（活動步數、電話次數、打街霸頻率等）、購房者看房量等指數大概能體現實際市場。
03.真實市場表現指標：中介積極性、看房量、開單量等。
鏈家近一年二手房供需走勢圖
2019年4月鏈家帶看數據
2019年3月帶看量在19.7萬，是近一年來最高峰。雖然4月看房量有所微小下滑，但17.3萬人/次也遠超2018年3月最高峰14.6萬人/次。
簡而言之，當前市場明顯強於去年同期，後市反彈力度大、回暖趨勢繼續。
另外，由於2019年幾大改善新盤入市態度積極，不少區域市場受到衝擊，市場打新勢頭再次燃起，比如半島四期、寶中幾個新盤、寶能城、華強城二期等。可以明顯看出來，4月下旬市場中介積極性較低不少，看新房多、買新房多，二手房出現部分下滑。
從深圳中介協會統計數據來看，4月第一週開單量下滑，第二週強勢反彈，第三週下滑回落、第四周繼續下探。不過對比3月來看，真實4月成交量依舊高位，不比3月弱，具體數據可以查看屆時5月數據。
04.8000套不代表會啟動新一輪大行情。
8000套成交量確實是近年較為罕見的，但不一定代表就有新行情。個人有以下幾點分析：
一是，當前樓市環境並不寬鬆，與2015年相對大放水環境基本是兩種。
二是，當前深圳置換客多是2015年/2016年時期上車群體，由於已滿兩年稅相對較少，先賣再買屬常規操作。
三是，短期個別月份破8000套屬個例，較為孤立， 還待觀察後市幾個月的市場表現。
02、深圳樓市牛熊市判斷標準
房BOSS統計了從2014年至今深圳樓市成交量走勢圖，通過簡單分析，有以下幾點結論：
01.深圳樓市牛熊市臨界點：二手房成交8000套/月。
二手房成交8000套/月是牛熊市的臨界點，並且連續3個月及以上二手房成交破8000套/月，基本可以判定牛市已來，市場由賣方主導，購房者沒多少討價還價餘地。比如，2015年基本一整年、2016年前3個月。
02.深圳樓市溫寒市場臨界點：二手房成交5000套/月。
二手房成交5000套/月是市場冰點與正常市場臨界點，當連續3個月以及上二手房成交量低於5000套/月，基本可以判斷市場低迷、遇冷的熊市，市場由買方主導。最明顯的是2018年下半場（2018 年10月-2019年2月），觀望情緒濃厚、掛盤半年無人問津、看空觀點較多……
當然，常態市場是二手房成交介於5000-8000套/月，相對溫和，市場常規化。
03.政策決定牛熊市走向。
簡單來說，一旦市場超預期連續多月破8000套，政策出臺、必定會引導向正常水平過渡；一旦政策太過嚴厲，失衡後導致熊市出現，必定再出新政減緩力度、稍加利好刺激，再次引導向正常市場運行。
04.2016年325開啟降溫橫盤，2016年930徹底降溫。
不少人在2016年高位接盤，基本站崗三年，虧本賣的案例不絕如縷，之前也有寫到（點擊查看：買房≠賺錢！“深八條”後75%的房子，買到即虧錢！）
因此，基本上只要這個時期入場的，賺到的比例少於虧本的。畢竟分化來臨，市場不是隨便買買買賺錢的（點擊查看：漲幅排名第一！“深八條”後學位房最高漲幅超50%！）
05.政策時效性在1-2年左右。
2016年325，在2015年330新政大利好之後接踵而至，剛好一年；
2016年10·4"深八條“在2016年325頒佈半年之後，補刀加碼施壓；
2018年3·28”三價合一“頒佈，距離”深八條“不到18個月，再次加碼；
2018年7·31限售政策頒佈，距離”三價合一“落地不到半年；
實際上，以大政策間隔時間來看，2016年325與2015年330間隔一年；2016年10·4與2018年7·31不到兩年。
03、後市走向會如何？
實際上，後市走向埋藏在上文之中，通讀可以歸納幾點：
01.網籤數據層面，5月數據預計與4月相差不大。
可以從帶看量、中介開單量、中介積極性等方面指標來看。
02.真實市場：5月二手房將部分受新房衝擊影響。
2019年幾大改善新盤入市態度積極，不少區域市場受到衝擊，市場打新勢頭再次燃起，比如半島四期、寶中幾個新盤、寶能城、華強城二期等。
比如西部兩大新盤勢頭如日中天，華強城二期五一單日破千看房量（只有400多套）、萬科星城五一期間4天銷售破100套。
03.上半年行情：整體基本會延續當前狀態。
實際上從2月春節返工以來，市場基本回溫明顯，這種態勢是多重小利好刺激組合而成，如粵港澳大灣區規劃發佈、利率上浮5%、樓市季節性規律（金三銀四）、網傳新徵信系統頒佈……
剛需基本已釋放開來，不少新盤熱賣；豪客入市積極，灣區成交火熱。當前市場主力依舊是剛需，短期市場依舊會持續當前狀態。
04.豪宅稅上調不用指望，短期基本落空。
當前市場不具備出臺上調豪宅稅條件，沒有理由來利好刺激。
05.幾點總結與建議（之前發佈的內容）
~福利：2019樓市大禮包~
持續更新中……
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